“当初买房时说好送车位、送物业费，结果开发商换了人就不认账了！”昔日的承诺，却成了百余户业主长久的心结。

近日，昆山市人民法院主动以“示范诉讼”破局，以生效判决厘清规则，以司法权威促批量调解，用“精审一案”撬动了“解决一片”的治理效能。

百名业主遭遇“空头支票”

2021年初，某置业公司与某咨询公司签订某楼盘独家销售代理合同，约定由咨询公司全程代理楼盘销售工作，咨询公司员工黄某在现场负责沟通协调。

为促进项目销售，开发商推出了车位优惠、赠送物业费等促销政策，优惠条件各有不同:有的赠送车位使用权，有的享受车位优惠价；物业费赠送年限亦从一年到两年不等。

随后，百余名购房者陆续通过黄某对接，签订购房合同。咨询公司将已付定金客户统一登记，并注明优惠内容；部分购房者还收到了黄某以个人名义出具的承诺书。

然而，因开发商内部管理团队整体更迭、项目交房延期等多重因素，置业公司始终未兑现承诺。购房者与开发商多次交涉未果，矛盾日趋激化。2024年以来，数十名业主陆续诉至法院，请求判令置业公司履行交付车位及物业费的约定义务。

一纸“示范诉讼”破题开路

面对这批涉及业主户数众多、社会影响广泛、矛盾焦点集中的群体性纠纷，法院高度重视，主动与地方党委政府沟通协调，全面摸排开发商经营状况、涉案楼盘销售政策及业主核心诉求，寻找解纷突破口。

经审慎研判，法院决定采取“示范诉讼”方式，选取一例证据链条完整、诉求具有代表性的典型案件先行进入审理程序。综合审查各项证据，法院认定黄某出具承诺的行为构成对开发商的表见代理，赠送车位和物业费的约定内容明确、合法有效。

判决说理层层递进：黄某作为双方合同明确约定的现场协调人，一直在售楼处处理房屋销售事宜，其在销售场所、于授权时限内以开发商名义作出的承诺，足以使购房人相信其有权代理开发商。该承诺效力应当及于开发商。

同时，赠送车位和物业费的承诺属于附条件的赠与，对购房人是否购买房屋具有重大影响，应视为商品房买卖合同的组成部分。在房屋已转移登记至购房人名下的情况下，开发商不得单方面撤销赠与。且案涉小区尚有近百个车位未出售，客观上具备履行条件。

最终，法院判决置业公司向购房者交付相应车位及使用权凭证，并支付相应物业费。一审宣判后，置业公司提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

一把“金钥匙”打开“千把锁”

示范判决的落地，为后续同类纠纷化解树立了明确的尺度标杆，有效稳定了其余观望业主的情绪和预期。

法院乘势而上，将示范判决书作为最直接的“调解教材”，迅速启动批量调解程序。一方面，引导开发商正视生效判决确立的法律义务，逐条分析判决说理，帮助算清“经济账”“时间账”“信誉账”；另一方面，组织业主座谈，在预期已得到法律明确保障的前提下，引导其理性沟通、互谅互让。

面对不同业主承诺内容不一、证据情况各异的实际情况，法院以示范判决确立的“赠送承诺有效、开发商应履行”这一核心规则为基准，逐一梳理、分类施策，确保规则统一适用、个案妥善处理。

在司法权威与灵活协商的双轮驱动下，双方从“剑拔弩张”逐步走向“握手言和”。截至目前，已有47件纠纷通过调解方式成功化解，其余案件正参照示范标准有序处理。

从“一案一审”到“示范引领”，从“被动审案”到“主动破局”，法院用“示范性诉讼+批量化调解”的组合拳，为同类型群体纠纷化解提供了可复制的样本。

下一步，昆山法院将继续深化机制创新，把“抓前端、治未病”的理念融入涉民生、涉企业等重点领域，用更高效的办理、更温暖的调解，推动新时代“枫桥经验”在基层治理中落地生根、焕发活力。