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未经业主大会授权,业主委员会是否具有请求确认物业服务合同无效的诉讼主体资格?
www.jsfy.gov.cn 来源:江苏法院网  作者:张春云 朱惠娟  更新时间:2017-07-13 10:02:58  
    

  某小区业主委员会为依法成立,并在辖区街道办备案登记,共有业主委员会成员7人。2013年起,其代表该小区全体业主与某物业公司签订为期2年的《物业委托服务合同》,2015年又续签两年。2016年4月,该业主委员会以其与物业公司之间签订《物业委托服务合同》时未经业主大会授权为由诉至法院,要求确认双方所续签的《物业委托服务合同》无效。经查,该业主委员会提起本次诉讼由业主委员会7位委员中的4位以会议纪要形式签字确认,未经业主大会讨论,亦未取得业主大会授权和双过半数业主同意。

  本案的争议焦点为业主委员会在未取得业主大会授权的情况下是否具有要求确认物业服务合同无效的诉讼主体资格?

  第一种观点认为,依据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条的规定,涉及建筑区划内的重大事项均应由全体业主共同决定,确认合同无效所产生的法律后果显然比解聘物业服务企业所产生的法律后果影响更为重大,举轻以明重,确认合同无效当然属于应由全体业主共同决定的重大事项。因此,业主委员会请求确认合同无效,必须取得业主大会授权或经双过半数业主同意,否则不具有诉讼主体资格。

  第二种观点认为,依据《物业管理条例》第十五条第(2)项的规定,业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于其法定职责,既然有代表业主签订合同的权利,业主委员会就应当有权提起诉讼请求确认合同或相关条款无效的权利,且最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条也直接规定了业主委员会有请求确认合同无效的诉讼主体资格,该规定并未设置任何前置条件。是否取得授权或是否经表决通过都属于业主内部自治行为,并不能否认业主委员会的诉讼主体资格。

  对此,笔者同意第一观点。首先要说明的是虽关于业主委员会的法律地位及性质目前尚存争议,但对业主委员会的诉讼主体资格问题理论和实务界均已达成共识,即认可业主委员会可以作为民事诉讼的主体参与诉讼。笔者同意第一种观点并非否认业主委员会有参与民事诉讼的主体资格,但笔者认为业主委员会该资格的取得应以业主大会授权或经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意为前提,理由如下:

  一、从权力的来源来讲,业主大会与业主委员会制度构建的基础是建筑物区分所有权中业主的共有权和管理权,包括业主对共有部分管理、使用、收益、处分的权利和对共有事务知情、参与和决策的权利。无论是共有权还是管理权的取得都是基于业主对专有部分的单独所有权所产生,如没有专有部分的所有权,便不可能产生共有权及管理权。业主委员会本身并不具有专有部分的所有权,其也不可能直接取得基于专有部分所有权所产生的共有权及管理权,其权利来源为法律、业主和业主大会的授权。

  二、从法律规定来看,现有法律、法规未赋予其直接做出该行为的权力。《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条具体列举了应由全体业主共同决定的事项,包括制定和修改业主大会议事规则及建筑物和附属设施的管理规约、选举或者更换业务会成员、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人、筹集和使用维修基金、改建和重建建筑物及其附属设施以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。从上述规定可以看出,涉及物业管理区域内有关共同管理和有关物业管理区域内的可能影响到业主实体权利的重大事项均应由全体全体业主共同决定。而《物业管理条例》第十五条对业主委员会权利范围规定为召集业主大会会议并报告物业管理的事实情况、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同、了解业主及物业使用人的意见和建议并监督和协助物业服务企业履行物业服务合同、监督管理规约的事实及业主大会赋予的其他职责。从上述规定可以看出,业主委员会定位为业主大会或全体业主具体事务的执行机构,法律和行政法规都未赋予其直接做出影响全体业主实体利益的权力,其当然无权直接做出相关意思表示和行为。请求确认合同无效为消灭业主与物业服务企业之间的物业服务合同关系的民事法律行为,显然属于直接影响全体业主实体权利的行为,应由全体业主共同决定,业主委员会或业主委员成员无权直接作出决定。

  三、从法律规则的逻辑结构来谈,任何法律规则都有假定条件、行为模式和法律后果三部分组成,其中假定条件又包含主体的行为条件和法律规则的适用条件。业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同虽为《物业管理条例》第十五条第二项赋予的法定职责,但该规定省略了适用的主体行为条件---业主委员会已由业主大会选举产生且业主大会已作出选聘具体物业服务企业的决议。同理,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条也省略了上述主体行为条件,即业主委员提起诉讼请求确认合同或相关条款无效需以业主大会做出相关决议或双过半数业主同意为前提。

  四、从合同的相对性来说,业主委员会虽经法律授权可代表业主与物业服务企业签订物业服务合同,但业主委员会事实上并非物业服务合同相对人,也并非具体权利、义务的承担者,业主和物业服务企业才是物业服务合同的向对方,合同的有效或无效产生的法律后果都是由业主和物业服务企业直接承担。既然在业主与物业公司之间建立权利、义务关系需要全体业主或业主大会的授权,那请求确认合同无效也理应取得双过半数业主同意或业主大会的授权。只有保证全体业主对引起该法律后果产生的原因行为有充分的知情权和直接的决策权,才符合权利、义务对等原则。

  五、从司法实践来看,2005年,最高人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格》的复函中明确“业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的后果由全体业主承担。”该复函也明确业主委员会对外代表业主从事民事活动需依据业主大会的授权。司法实践中,全国多数法院也实际采纳该观点。

  六、从立法精神和社会后果来讲,要求业主委员会提起该类诉讼时取得业主大会授权实际并不排除和限制业主委员会及业主的诉权,相反,更有利于体现和保护全体业主的共同利益。取得业主大会授权,业主委员会提起该类诉讼才能在实体上代表全体业主的共同利益,才符合《物权法》及《物业管理条例》的立法精神,才能避免业主委员会权利的滥用,才能避免损害全体业主共同利益发生的可能性。

  综上,笔者认为业主委员会只有在取得业主大会授权后才具备请求确认物业服务合同无效的诉讼主体资格,否则不具备诉讼主体资格。

  

   作者单位:淮安市清江浦区人民法院
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