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买卖一定不破租赁吗?
www.jsfy.gov.cn 来源:江苏法院网  作者:刘文豪  更新时间:2017-08-09 09:56:07  
    

  “买卖不破租赁”作为一个法律术语,在生活中也被很多人所熟知。通俗来讲,是指在租赁关系存续期间,即使租赁物所有权发生了变动,也不影响租赁合同的效力。近日,市民彭某便以“买卖不破租赁”为由,起诉至吴江法院,要求涉案房屋新的所有权人韩某继续履行租赁合同。

  彭某称自己在2013年2月6日与老周签订了一份房屋租赁合同,租赁老周名下位于吴江横扇的一套房屋,租期从2013年2月6日到2021年2月6日止,并称自己已分多次支付了八年的全部租金。在合同签订后不久,老周便把这套房屋抵押给了银行以获取贷款。贷款到期后老周无力归还,银行便起诉至吴江法院,在随后的执行程序中法院对该房屋进行司法拍卖,最终房屋由被告韩某购得。彭某认为自己继续享有租赁权,可以按照原合同继续租赁该房屋。但韩某却说该房屋被公告查封,拍卖期间彭某并未向法院申报房屋租赁情况,所以房屋是以不带租形式拍卖的。自己作为新的所有权人,不应当履行原有的租赁合同。

  经法院查明,因为老周牵涉另外一个案子,这套房屋已被苏州工业园区法院查封,法院还在房产上张贴执行公告,告知租赁人员凭借相关材料申报权利,逾期不申报,作无租赁物处理,届时自行承担不利后果。但在执行异议期间,彭某并未申报租赁权。后来吴江法院取得该房屋处置权后进行不带租拍卖,2016年2月29日,韩某通过拍卖取得房屋所有权。直到4月9日,彭某才委托他人向本院提交执行异议申请书及合同,但并未提交租金支付凭证。

  法院审理后认为,法院张贴的拍卖公告已明确告知优先权主体申报权利,而彭某对此应当知晓或者视为知晓,但其并未在规定期限内对执行标的提出书面异议、申报权利,由此产生的不利后果应由其自行承担。据此,驳回了彭某的诉讼请求。

  据承办法官介绍,“买卖不破租赁”作为一项法律原则,也是有例外情形的,如租赁物抵押后才出租,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,再比如租赁物被法院查封后才出租的,租赁关系均不受法律保护。虽然本案不属于上述情形,但因为原告并未及时申报权利,才导致租赁合同无法继续履行。由此造成的损失,彭某可以找老周要求赔偿。在此,法官提醒,若想租得安心,在租赁房屋时,要弄清房屋是否有抵押、查封等情形,或在合同中约定履行不能时的赔偿责任。

   

 

   作者单位:苏州市吴江区人民法院
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