2010年5月6日，李某某将其购买的某小区的房屋以40万的价格出售给刘某某，当天李某某与刘某某签订一份买卖协议书，协议书约定：李某某将位于某小区的房屋一套出售给刘某某，协议中注明房屋未领取房产证；转让价40万元，刘某某向李某某交纳定金2万元作为保证，2010年5月20日前付款20万元，余款于2010年6月15日前付清；任何一方违约除定金不退还外，还应支付赔偿金5万元。协议签订当日，刘某某向李某某支付定金2万元。之后，刘某某以资金不能及时到位，及该协议违反《城市房地产管理法》规定无效为由拒绝继续付款。李某某之后多次催要，并于 2010年6月21日委托律师事务所函告刘某某，要求刘某某于2010年6月30日前履行协议，逾期原告将解除协议，届时还要求被告支付违约金5万元，刘某某仍未履行。李某某遂向法院起诉要求刘某某支付房款及违约金。

本案是一起适用《物权法》区分原则审理的较为典型的房屋买卖合同纠纷案件，案件的争议焦点主要涉及两方面法律问题：一是房屋未领取产权证是否影响房屋转让协议的效力，二是违反法律、行政法规强制性规定是否必然导致合同根本无效。

一、房屋未领取产权证是否影响房屋转让协议的效力

物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭，转让是物权变动形式的一种，它是指当事人基于法律和合同规定移转物权，从而使物权的主体发生变化。以变动原因相区分，物权变动可分为依法律行为物权变动与非依法律行为物权变动。前者除了要依据法律规定之外，应当充分尊重当事人之间的私法自治，且必须要采取一定的公示方法。后者一般直接依据法律的规定或者事实行为而发生物权变动，一般不要求公示。在市场经济条件下，一般交易都是通过双方的协议来进行的，因此基于法律行为发生的物权变动是市场交易的法律形式，属于物权法规范的物权变动常态。

本案中，李某某为将其购买的房屋转让与刘某某，双方达成转让协议，签订《买卖协议书》，这首先是一种基于法律行为的物权变动。

由于我国物权变动采纳了债权形式主义模式，因此，基于法律行为的物权变动，原则上采取了“合意（或法律行为）+公示（登记或交付）“的方式完成，即物权变动法律效果的发生，除了债权意思以外，还必须履行登记或交付的法定方式。根据此种模式，当事人之间除了债权合意外，还必须要履行登记或交付的法定方式，否则不发生物权变动。对此，《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

然而，不动产买卖中，未经登记通常导致物权变动不能的法律后果虽早已为我国理论与实务界所接受，但此种情况下，为转让物权而订立的买卖合同是否有效，在《物权法》通过前，却一直存在较大争议。如在房地产买卖纠纷司法实践中，大量的买卖合同因欠缺房地产登记手续而被认定无效。此类司法实践由于对契约自由的干涉和当事人合法权益的漠视而遭到强烈的批评。

因为，一方面，通常而言，合同仅仅表明双方当事人对于应为之特定行为的承诺，而该特定行为的实行即合同目的的实现，须通过合同的履行而达到。因此，只要当事人允诺事项的实行具有可能且不违背公序良俗，意思表示真实，则合同即应对双方发生约束力。为此，合同的成立与合同的履行必须分开，合同的效力与合同的目的是否最终达到必须分开。而以物权变动为目的的合同，只要物权变动本身不伤害公序良俗，则双方一旦达成合意，合同即可生效，物权变动是否确实发生，与合同之效力毫无关涉。因此，房地产买卖中，房屋买卖一旦达成协议，合同即行成立并发生效力，房屋的交付与所有权变动登记，同为合同义务履行，与合同是否生效无关。另一方面，如果将登记作为合同生效的条件，没有办理登记就导致合同无效，这就不利于确立违约责任，不利于对当事人合法权益的保护。因为如果一方在合同成立之后拒绝履行登记义务或者拒绝支付价款，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约行为，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任，这明显有违诚实信用原则，扰乱正常的市场经济秩序。尤其是如果当事人双方已经愿意受合同约束，任何一方不能以没有登记为由而请求确认合同无效，否则，不仅不符合当事人意愿，而且因为无效后返还财产将会造成财产的损失和浪费，也不利于鼓励交易。

有鉴于此，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一观点改变了我国司法实践中的一贯将登记的效力与合同本身的效力混同的做法，而将登记与交易本身区分开来，事实上确立了区分原则，具有重要的实践意义。

2007年通过的《物权法》吸收了这一有益的司法解释经验，以第十五条规定了区分原则，即：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

根据该条规定，在不动产交易中，签订不动产买卖合同是物权变动的原因，物权变动是这一原因行为的结果。买卖合同的效力与物权变动的效力是相区分的，除非法律、行政法规有特别的规定，登记只是一种公示的方法，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力。买卖合同是否有效，取决于双方当事人签订的合同本身是否符合合同法的相关规定。

本案中，李某某与刘某某签订的《买卖协议书》是双方在平等、自愿的基础上签订的，是买卖双方的真实意思表示，买卖行为应受法律的保护。虽然涉案房产未办理产权证，违反《城市房地产管理法》的相关规定，但这只是产生房屋转让不能的结果，对于买卖交易本身并不产生影响。买卖合同是否有效应根据其本身是否符合合同法的相关规定来判断。

二、违反法律、行政法规强制性规定是否必然导致合同根本无效

在不动产买卖中，虽然登记行为不能影响买卖合同的效力，但如该合同本身违反法律、行政法规的强制性规定或国家、公共利益，自应无效。刘某某称，李某某在明知转让的房屋没有房产证的情况下，和刘某某签订买卖协议书，违反了《房地产管理法》第三十八条第（六）项的强制性规定，应为无效协议。因此，准确理解《合同法》第五十二条第（五）项和《房地产管理法》第三十八条第（六）项规定便成为本案中进一步判断《买卖协议书》是否有效的关键。

《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所谓强制性规定，与任意性规定相对，是指直接规范人们的意思表示或事实行为，不允许人们依其意思加以变更或排除适用，否则，将受到法律制裁的法律规定。

一方面，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效是合同法为保护国家利益、社会公共利益等重大事项对合同自由的法律限制。维护社会秩序是任何法律的共同目的，民法也不例外。但由于民法属于私法，以保护私益为目的，与行政法作为公法，以维护公法秩序为目的有本质区别。鼓励交易是合同法的重要精神，因此要谨慎地认定合同无效。对国家来说，干预合同应当是不得已而为之，只有在合同严重损害国家利益、公共利益时，或者在涉及消费者、劳动保护领域，为了正义的实现，国家才能进行干预。

另一方面，在强制性规定中，有些只是起到为当事人设定一般性义务的作用，有些纯粹是为了保护特殊场合下的一方当事人的利益，有些是为了法律制度上要求的需要（比如物权法定主义），有些则纯粹出于民法以外的法律规范目的，比如行政管理上的需要，等等。

因此，虽然在大多数成文法国家都有违反强制性规定的法律行为应属无效的相应规定，但对于强制性规定是区别对待的，即将强制性规定划分为效力性强制规定和管理性强制规定。所谓效力性强制规定，是指对违反强制性规范的私法上的行为，在效力后果上以私法上的方式予以一定制裁的强制性规定。也就是说，当事人所预期的私法上的法律效果会受到一定的消极影响，或者无效，或者效力待定等。所谓管理性强制规定，是指它被违反后，当事人所预期的私法上的效果不一定会受到私法上的制裁的强制性规定。但这并不排除它可能受到刑事上或行政上的制裁。

对于效力性强制规定与管理性强制规定的区分，通常可采取以下标准：第一，法律法规明确规定违反强制性规定将导致合同无效或不成立的，该规定属于效力规定；第二，法律法规虽没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应当认为该规定属于效力规定。第三，若无前两种情况，则应综合法规的意旨，权衡相冲突的利益，如法益的种类、交易安全，其所禁止者究系针对双方当事人或仅一方当事人等加以认定。例如法令禁止在某时间、地点营者，仅涉及缔结法律行为的外部情况，非在禁止特定行为的内容，应认系管理性规定，不影响该法律作为的效力。违反效力性强制规定，合同无效；违反管理性强制规定，合同效力须结合具体情况来判断。

本案中所涉及的《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项即为强制性规定，根据该条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。对于该项的违反是否会导致合同无效需从以下几个方面来考虑：

首先，在不动产买卖中，登记在性质上是一种公示方法，登记的目的在于将物权变动的事实对外公开，其存在的必要性主要来源于交易安全的保护。因此，就立法目的而言，《城市房地产管理法》之所以制定该项规定，主要基于房地产未办理权属登记表明其来源不清，归属不明，如进入市场流通则有违市场交易中房地产必须权属明晰的规则，因此需通过该项规定规范房地产转让登记行为，而不是为了限制交易。违反该条规定只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益和社会公共利益。

其次，房地产买卖是促进房地产市场繁荣的重要手段，法律非但不禁止反而鼓励房地产交易。如果当事人之间已就房地产的转让达成合意，只要这种合意不违反公序良俗，即使没有完成登记手续，也应当认定合同已经生效。当事人可以在事后补办登记手续，这就可以促成许多交易。如果将登记与交易相混淆，则即使当事人之间达成了合意而由于没有办理登记手续，合同也会被宣告无效，从而将使许多不应当被消灭的交易被消灭，严重妨碍市场经济的发展。

第三，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第（一）项规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。该条规定已明确表明，房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。

由此可见，《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项应为一管理性强制规定，对于该条的违反，虽产生不动产转让不能的结果，但并不导致《合同法》第五十二条第（五）项的适用，从而不能导致合同的无效。因此，本案中，刘某某关于《买卖协议书》因违反法律、行政法规强制性规定而无效的主张得不到支持。《买卖协议书》合法有效，刘某某应严格依照约定履行，其理应为故意违约行为承担相应的法律责任。