在未经出租人同意的房屋转租合同效力认定上，目前理论和实务界主要存在无效合同、有效合同、效力待定合同几种观点。笔者认为此类合同宜认定为有效合同。

首先，《合同法》第二二四条并非“效力性强制性规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第十四条将《合同法》第五十二第（五）项规定的“强制性规定”限定为“效力性强制性规定”，只有违反效力性强制性规定才导致合同无效。《合同法》第二二四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可以看出，《合同法》第二二四条并没有明确规定未经出租人同意转租的后果是转租合同无效，并且转租合同仅仅涉及到出租人、承租人、次承租人三方的私人利益，合同的继续履行并不会损害国家利益和社会公共利益，因此该条款并不是效力性强制性规定，不能以未经房屋出租人同意为由认定转租合同无效。

其次，未经出租人同意的转租行为不符合无权处分之构成要件。无权处分行为指行为人在没有处分权的情况下以自己的名义实施的处分行为，转租行为并不符合无权处分的构成要件。王泽鉴曾指出：租赁为债权契约(负担行为)，不以出租人对于租赁物有处分权为要件（王泽鉴著《民法概要》，中国政法大学出版社，2003年版358页）。在租赁合同法律关系中，承租人与出租人订立租赁合同，出租人对自己房屋的所有权作出部分让渡，承租人享有房屋的租赁权,其可以依据租赁合同的约定对房屋占有、使用、收益，房屋所有权中的处分之权利仍然属于出租人。承租人对房屋的转租行为只是使占有、使用权发生了转移，对出租人所有权中处分之权利并没有任何影响。承租人对房屋的转租行为只是对其通过与出租人之间签订租赁合同所取得占有、使用、收益权利的处分，因此，房屋转租行为并不是对房屋的处分行为，转租行为不符合无权处分的构成要件，所以对未经出租人同意的房屋转租合同不应认定为效力待定的合同。

再次，将未经出租人同意的房屋转租合同认定为有效有利于平衡各方利益。《合同法》第二二四条规定了出租人对房屋转租享有同意权，承租人未经出租人同意擅自转租的，《合同法》赋予了出租人解除合同之权利。出租人如认为承租人擅自转租损害其利益，通过行使合同解除权完全可以实现自己的权利，而并不需要在法律上将转租合同认定为无效。再者，次承租人与承租人签订租赁合同，所享有的是合同债权，并不能对抗出租人对房屋所享有之绝对物权，无论转租合同有效还是无效，出租人都可基于所有权人之地位向次承租人行使所有物返还请求权，可见，即使未经出租人同意的转租行为也并不妨碍出租人权利的实现。另一方面，未经出租人同意转租的过错在于承租人，次承租人对该违法转租行为并无过错，如果因此而认定转租合同无效显然对次承租人有失公平。因此，将此类房屋转租合同认定为有效可以实现出租人、承租人、次承租人权利的平等保护，使各方权利、义务真正做到公平合理，从而实现各方利益平衡。

此外，将未经出租人同意的房屋转租合同认定为有效符合《合同法》鼓励交易的目标与精神。当前，我国房屋租赁市场发展迅速，房屋转租甚至连环转租现象在现实生活中大量普遍存在。将未经出租人同意的房屋转租合同认定为无效的司法导向，必然会限制和阻止当事人从事交易活动的积极性，制约房屋租赁市场交易的活跃程度，这与《合同法》鼓励交易的目标与精神相背离。并且从充分利用社会资源的角度看,“物”之价值在于其被充分使用，房屋转租是有效利用房屋、实现房屋使用价值的重要途径。因此，对此类合同的有效化处理符合《合同法》鼓励交易之精神，有利于促进房地产租赁市场的发展。