[案例和问题的提出]

原产权人王某拥有一座门面商住房，2007年9月28日，王某和何某签订了该房屋买卖合同，于2007年12月12日共同向房管局申请办理了房屋产权过户手续。2009年6月22日，王某以房屋买卖合同上只有他一人签名，而没有共有人他妻子的签名为由，要求注销该房屋过户登记并向法院提起了行政诉讼。一审法院驳回了王某的诉讼请求。王某不服一审判决，向中院提起上诉。在二审过错中，王某又提起了民事诉讼要求，要求确认2007年9月28日与何某签订的房屋买卖合同无效，二审法院中止了行政诉讼，等待民事诉讼的结果再做处理。

在审理房屋登记纠纷的案件过程中，经常会涉及到民事、行政审理的冲突和交叉，我们该如何解决呢？

[目前几种解决模式]

一、“先民后行”模式，先民事诉讼后行政诉讼。本案中的二审法院就是采用这种模式。二审中，当事人提起民事诉讼后，即中止了行政诉讼审理，并欲以民事诉讼结果为依据解决行政诉讼。采用该模式的理由认为房屋登记背后的基础民事法律关系也属于房屋登记机关审查范围，因此，应该根据民事诉讼结果来决定行政诉讼中房屋登记机关的具体行政行为是否合法。

二、行政诉讼附带民事诉讼模式。第一种模式给行政审判会带来被动和不确定，为此在最高人民法院起草的《人民法院审理不动产物权登记行政诉讼案件适用<物权法>若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“如不动产物权登记行为所涉基础法律关系有争议需要通过民事途径解决的，当事人在行政诉讼中请求人民法院一并解决的，人民法院可以作为行政附带民事诉讼案件受理。”

三、行政诉讼和民事诉讼独立审理的模式。行政审判的内容应该是行政机关具体行政行为的合法性，主要包括作出具体行政行为的事实是否清楚。法律依据是否充分、程序是否到位。当事人之间的民事诉讼结果和行政诉讼的处理结果不产生相互影响和相互依赖，孰先孰后并不影响两种诉讼顺利审结。

笔者赞同第三种模式，因为第一、二种模式本质上都要求房产登记机关对于基础民事法律关系进行审查，而在实践中是不现实的。

一、房屋登记是行政确认行为，而非行政确权行为。《物权法》第九条规定：

“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《房屋登记办法》第二条规定：“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”由此可以看出，房产登记本身并不创设权利、义务，本身不是赋权行为，登记所产生仅仅是公示和公信的效力。

二、房屋登记是形式审查为主，实质审查为辅。在进行房屋登记时，由于登记机关的审查能力有限，一般对于身份证、结婚证明、税票等由一些职能机关出具的证书文件，只能尽到形式审查的义务，而对于由登记机关完全掌握的档案和信息比如房产证、抵押权证等，应当是尽全面审查的义务。而对于房屋登记背后的大量民事关系比如：婚姻、继承、合同、抵押等，登记机关没有能力也没有办法审查，只能依靠法院查清，依据法院的生效文书，进行涉及房屋权利归属的登记。

三、第三种模式能很好解决冲突，能够让行政机关依法行政和人民法院依法审判各自有据。就本案而言，二审法院应当对房屋登记机关的作出的具体行政行为把握事实是否清楚、程序是否到位、法律依据是否充分进行审查，独立进行行政审判，而不必要考虑买卖合同是否有效的问题。因为对买卖合同是否有效的问题，应由法院通过民事诉讼进行判断，当事人可凭生效的民事裁判结果到房屋登记机关办理变更登记手续。