近年来，物业服务合同纠纷以案件数量多、矛盾调处难度大以及社会关注度高等特点在法院审判工作中逐步凸显。2010年，溧水法院共受理物业服务合同纠纷49件；2011年，溧水法院受理物业服务合同纠纷130 件，同比去年上升165%；截止今年9月，溧水法院已受理物业服务合同纠纷案件92件。此类件数量连年大幅上升，从中反映出的问题，亟待引起重视和解决。　　

一、成因分析

（一）部分业主物业服务消费观念和合同意识欠缺。部分业主认为自己花钱雇佣物业公司，物业公司的服务应当完全按照自己的意愿，一旦有任何不满，就拒交一切费用。部分业主也没有意识到自己与物业公司之间是合同关系，双方都应当按照合同履行义务、享有权利，在物业公司提供服务后，不按时交纳物业费是一种违约行为。

（二）物业公司缺乏服务意识，自身管理制度存在问题。部分物业公司对其员工的业务培训不足，服务质量低下，物业管理内容缺失，导致业主对物业公司产生不满，如小区停车位未得到保障以及治安管理不够规范等。部分物业公司管理不到位，欠缺相应的工作记录，以至于做了一些工作却得不到业主的认可。

（三）开发商违约致物业与业主产生矛盾。部分房地产商在房屋销售时，盲目夸大房屋质量，虚假承诺。业主拿到房后发现与之前的宣传不一致，在与开发商交涉无果的情况下，就把不满转嫁到物业公司身上，要求物业公司承担本应当由开发商承担的责任。

（四）业主委员会职能未得到充分发挥。当前业主委员会存在经济关系不明确、权利义务不清、作用发挥不理想等问题，导致一些物业公司操作不规范，业主却无法行使物业管理的选聘权、决策权和监督权。另外，很多业主对业主委员会的职能和运行具体情况知之甚少，甚至对其性质产生怀疑，造成双方之间缺乏信任。

二、对策建议

（一）注重法律宣传，强化监督管理。对物业服务合同相关的法律知识进行广泛的宣传，培养业主法律意识，树立正确的消费观念，引导业主依法维权。同时，政府及相关部门要建立物业管理长效监督机制，充分运用审查手段对物业服务进行规范引导，打造健康有序的物业服务市场。

（二）建立多元纠纷化解机制，构建和谐文明社区。充分发挥业主委员会自我调处功能，尽量以双方协商为主解决问题，必要时，当事人可向基层人民调解委员会申请调解解决。相关政府应把小区的物业管理纳入社会综合治理的内容当中，并积极探索物业小区作为基层自治组织参与社会管理的新路径。

（三）强化物业公司内部管理，完善相关管理规范。物业公司要建立健全各项规章制度，促进日常工作管理规范化，提升服务质量，改善服务水平；加强对内部员工的培训，增强服务意识。

（四）加大调解力度，充分发挥司法能动作用。法院在审理此类案件时，应当加强诉讼调解，积极推进诉调对接，在努力实现案结事了的同时，充分发挥司法能动作用，对于审判、执行中发现的问题及时归纳、总结，并从司法的角度对物业服务公司或有关部门发出司法建议。