［案情］

2003年5月，原告张某与被告陈某的丈夫李某签订了一份房屋租房协议。协议约定，原告张某将其所有的门面房二间出租给李某，租赁期限为10年，租金计12万元。同时约定，房屋用途为营业用房，任何一方不履行房屋租赁协议的，另一方都有权提前解除房屋租赁协议。上述协议签订后，原告张某将该门面房交付给李某。2005年6日，原告张某又与李某签订了一份租房补充协议。协议约定，原告张某出租给李某的门面房租赁期限由原来的10年变更为6年，自2003年5月1日至2009年4月30日止。同时，李某在协议当天就将剩余的租金全部支付给张某。2005年底李某因突发性心脏病死亡，其承租的门面房至今仍由被告陈某使用。为此，原告张某以李某死亡为由，起诉到法院，要求解除该租赁合同，收回该门面房。

［分歧］

本案争议的焦点在于：原告是否有权解除房屋租赁协议？针对本案的争议焦点，有二种不同的意见。

一种意见认为，原告有权解除房屋租赁协议。理由是：本房屋租赁协议的承租人李某已死亡，作为租赁一方的主体已不存在，被告陈某虽与李某系夫妻关系，生前共同居住，但由于李某承租原告房屋后一直从事经营活动，并非用于居住，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告有权解除房屋租赁协议。

另一种意见认为，原告无权解除房屋租赁协议。理由是：虽然该房屋租赁协议的签订人李某已死亡，但李某是在婚姻关系存续期间与原告张某签订的租赁协议，是用夫妻共同财产支付的房屋租金，且夫妻二人一直共同使用着该房屋。故李某与张某签订房屋租赁协议的行为应视为其夫妻俩的代表行为。李某的死亡既不符合法定解除的条件，也不符合约定解除的条件，李某的死亡并不影响合同的继续履行。因此，原告张某无权解除房屋租赁协议，被告陈某继续享有承租该房屋的权利。

［评析］

笔者赞同第二种意见，理由如下：

一、本房屋租赁法律关系中承租方应包括被告

1、本案原告张某以解除房屋租赁协议为由起诉被告陈某，应视为原告张某已将被告陈某作为房屋租赁关系的一方当事人，其行为足以说明原告自认与被告之间存在房屋租赁关系。如若原告张某与被告陈某之间不存在房屋租赁关系，原告就不会以房屋租赁纠纷为由向法院提起诉讼。在本案中，既然原告张某将陈某作为房屋租赁关系的一方当事人，那么本案的承租方应为被告陈某和李某夫妻俩。

2、本案中李某在与张某签订房屋租赁协议之前，已与被告陈某组建了家庭，所以被告与李某之间系夫妻关系。2003年5月，李某在夫妻关系存续期间与原告张某签订房屋租赁协议，协议约定：该门面房的用途为营业用房。陈某与李某租用该门面房后，双方一直共同使用该门面房从事个体经营。据上可以得出李某是作为夫妻俩的代表与张某签订房屋租赁合同的，李某的行为是他们夫妻共同行为的体现。

3、2005年6月，张某与李某签订一份租房补充协议，明确李某已付清所有房屋租金。李某用于支付给原告的租金不是李某的个人财产，而是李某与陈某夫妻俩的共同财产，李某与陈某已共同履行了房屋租赁协议的全部义务。

通过以上三个方面的分析，足以证明被告陈某是本案房屋租赁关系的一方当事人，是房屋租赁协议的承租人。

二、本房屋租赁协议不具备合同解除的条件

合同的解除有双方协商解除和单方解除。单方解除又可以分为有约定解除和法定解除两种方式。本案原告张某想单方解除协议，必须具备约定解除或法定解除的情形。关于约定解除，《合同法》第93条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中的房屋租赁协议及租房补充协议没有约定解除协议的条件。因而，本案不存在约定解除协议的情形。关于法定解除，《合同法》第94条规定法定解除的条件为：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，等等。本案中李某的死亡不符合这些法定解除的情形，且作为承租方的被告早已付清了门面房的所有租金，房屋租赁协议的义务已履行完毕，所以被告不存在违约现象。

综上，在本房屋租赁法律关系中，作为承租人之一的李某的意外死亡既不构成违约，也不符合法定和约定解除合同的条件，所以本房屋租赁协议不能被解除。

三、本案中的房屋租赁协议不能解除符合立法精神

《合同法》第234条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”这一条立法意图是对共同居住人的特殊保护，是共同居住人的一项权利。从广义上来理解，不管租赁房屋是居住用房还是商业用房，只要生前与死者共同居住，则承租人可以继续租赁该房屋。被告陈某与李某作为夫妻共同居住在一起，符合这一条件，因而按照这一规定是不能解除该房屋租赁协议的。从狭义上来理解，本条适用于居住用房，共同居住人可以继续租赁。但对于商业用房、承租人死亡后的法律后果没有明文规定。既然法律没有明文规定，那么合同的解除只能依据合同法中关于解除合同的规定。