[案情]

2005年3月31日，张某与李某经协商签订了一份房屋租赁协议，约定：张某将座落于市区南郊的门面房出租给李某，租赁期限三年。协议签订后，张某交付了房屋，李某即开始经营“好吃来”餐馆。2006年2月13日，市政府对“好吃来”餐馆地段进行道路拓宽改造，施工期为半年。由于施工实行半幅交通封闭，造成车辆及顾客进出极不方便，以致商业、饮食业、娱乐业的经营额大幅下滑。2006年4月初，李某因道路建设、生意凋零、亏损严重而口头向张某提出解除租赁合同，但未得同意。4月18日，张某向法院起诉，要求支付第二年租金60000元及逾期付款违约金。

[争议的焦点]

第一种意见认为，张某与李某在完全自愿协商的基础上订立的房屋租赁合同应为有效。李某提出解除租赁合同不符合《合同法》规定的解除合同的条件，李某应按合同继续履行，张某的诉讼请求应予支持。       

第二种意见认为，李某在房屋租赁合同过程中出现了不可抗力的情况，即政府组织的道路拓宽改造，致使食客不再光顾，生意凋零，而每日的房租、规费等费用仍须交纳，导致餐馆严重亏损，无法经营。由于不可抗力属于合同解除的法定原因，故应驳回张某的诉请。

第三种意见认为，道路建设属于不可归责于双方当事人的事由，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，且在一定时期内造成了李某的经营上的损失，而该损失非李某主观故意也非经营不善所致，如果该损失由李某一人承担，有违公平原则。因此，合同应继续履行，但对生意凋零的风险损失，应由双方共同承担。

[评析]

房屋租赁合同是房屋出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。只有出现：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；等情形时，当事人一方才可以解除合同。

那么，道路建设究竟属于“不可抗力”还是“情势变更”？我国《民法通则》和《合同法》对“不可抗力”都是这样规定的，即指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。所谓情势变更，是指法律关系成立后至履行前，因不可归责于双方当事人的事由，使原有法律关系成立的基础或情势发生不可预见的根本性变化，导致当事人行为目的不能实现，若继续维持则显失公平，须变更或解除原法律关系的一项法律制度。二者主要区别

1、二者产生的直接原因、外在表现及其对履约的影响不同
　　一般认为，不可抗力可能由自然或社会两种因素引起。前者如水灾、地震、台风、火山爆发、泥石流等，各国民法都承认，当事人也愿意接受其法律后果；后者如战争、暴乱、罢工、革命等，有些国家的民法并不一概承认，实践中主要由当事人在合同中进行约定。这些灾难性事件的出现，致使合同根本无法履行，即符合我国合同法的不可抗力规定成为免责的事由。但假如合同并非不能履行而是履行的结果将显失公平，则如何适用呢？也就是说，如果引起变更的情势并不构成对当事人行为的根本阻碍，如SARS等的影响，合同一般也非绝对不能履行，只是履行后对一方当事人将显失公平，则应该按照情势变更原则处理。引起情势变更的还有一个经济因素，比如说价格的非正常涨落、币值的大幅度升降、市场的异常变化以及国家经济、法律、政策的重大变化等，都是一种无形的存在，是不应被我们忽视的。

　　2、二者的适用范围、免责情况及其对履约的影响不同
　　情势变更仅适用于合同关系，即因情势变更造成合同不能履行或显失公平时，可相应地解除合同关系，或变更合同内容，消除显失公平的结果，使合同在公平基础上得到履行；而不可抗力既可以适用合同行为，也可以适用于侵权行为，其结果是唯一的，即免予承担履行合同义务和违约责任。
　　情势变更是“裁量免责”，即最终是否变更或解除合同并免责，取决于人民法院或仲裁机构的裁量；而因不可抗力致使不能实现合同的则是“当然免责”，即因不可抗力事件当事人有权通知对方当事人解除合同，合同自通知到达对方时解除，并可免予承担履行义务和违约责任。

情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。但在现实经济生活中，许多非自然因素导致事变的产生，使得大量合同的履行变得极为艰难，而无过错的合同当事人却无法援引不可抗力的规定来主张免责。1998年8 月20 日公布的《合同法（草案）》第七十七条规定：“由于国家经济政策、社会经济形势客观情势发生巨大变化，致使履行合同将对一方当事人没有意义或者造成重大损害，而这种变化是当事人订立合同时不能遇见并且不能克服的，该当事人可以要求对方就合同的内容重新协商；协商不成的，可以请求人民法院或者仲裁机构变更或解除合同。商业风险不适用前款规定。”本来以立法形式将这一原则确立下来已成定局，但好事多磨，最终在审议时以“根据现有的经验，对情势变更难以做出科学的界定，而且和商业风险的界限也难以划清，执行时更难以操作，实际上只有在非常特殊的情况下才能适用这一制度，现在合同法中做出规定条件尚不成熟。法律委员会经过反复研究，建议对此不作规定。”的理由而搁浅。

结合本案，张某与李某签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应受其约束，按约履行各自的义务。在合同履行过程中，出现了市政府拓宽改造道路的客观事件，属于“情势变更”的情形，李某以此为由提出解除租赁合同，由于《合同法》规定的空白，不符法律规定的解除合同的条件，李某应当按约继续履行合同。道路建设按理是市人民政府造福于民的举措，长远来看也有利于李某对餐馆的经营。但是，由于近半年的实行半幅交通封闭，引起了承租环境发生重大变化，造成李某经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行租赁合同的基础，这种变动的情况在当事人双方订立合同时是无法预料的，其变化足以致使订立租赁合同的基础动摇，如果仍然要求李某继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条规定的“诚实信用原则”及“公平原则”，综合考虑道路建设的期限及对餐馆的影响程度，对李某因道路建设造成的损失及应交纳的第二期租金数额应予以适当调整，张某对此应承担相应的责任。笔者同意第三种意见。