【案情】

 

刘某与王某系朋友关系，因王某有老房一座，于2001年起租给刘某居住。2005年，经双方朋友撮合，王某同意以人民币17000元价格将房屋卖给刘某。2008年3月间，因房屋需要拆迁，刘某以买断人名义与拆迁单位签订了拆迁协议，拆迁补偿费约人民币150000元。2008年4月，王某以房屋租赁合同纠纷为由起诉刘某,要求刘某退还租赁房屋以及相关证照。刘某辩称双方系房屋买卖关系。嗣后，王某撤回起诉。

 

2010年2月，王某以房屋买卖契约尚未签署完毕为由，再次起诉要求撤销拆迁单位与刘某签订的拆迁补偿安置协议书，改由王某作为产权人与拆迁单位重新签订拆迁补偿安置协议书。2010年3月，刘某申请审理中止拆迁安置补偿案件同时也向法院起诉，要求确认双方买卖契约关系成立、确认已经给付房屋价款人民币17000并要求继续履行买卖合同。

 

【审判】

 

本案在审理过程中，考虑双方矛盾纠纷也经过朋友多次调解无果，双方当事人的矛盾纠纷不仅没有平息而且经过三次诉讼反而加深，如果简单判决至少还要引发当事人的多场诉讼。因此，为了降低当事人的矛盾冲突，盱眙法院在诉讼过程中始终坚持调解优先的原则，在庭审前召集双方进行调解，在庭审中及时制止双方可能导致矛盾激化的言行，在庭审结束后进一步加大调解力度。经过十多次的沟通、交流和调解，终于促使当事人全面达成一次性调解协议，不仅平息了双方的矛盾激化，而且化解了双方积累的矛盾。2010年6月21日，双方当事人按照调解协议履行给付人民币13000元，促使案件得到圆满解决。

 

【评析】

 

物权公示制度是物权法的基本制度之一。物权变动的公示规则，主要在于确定物权的归属，保护交易的安全和交易秩序，提高交易的效率。因此，在不动产民事交易行为中，应注意以下事项，提高法律意识。

 

一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，始得产生法律效力。

 

1、物权设立和变动的公示方法。

 

《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”本条法律是关于物权设立和变动的公示方法的规定，根据公示制度，当事人及第三人可以直接从外部认识物权的存在及现象，使物权法律关系清晰透明，其关键词是：“不动产”对应“登记”；“动产”对应“交付”。因此，物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权的设立和变动之所以要公示，是由物权的性质本身所决定的，即物权具有排他性，发挥物权的排他作用，防止对物的争夺、对他人财产的侵犯。登记作为不动产物权变动的公示方法，法律通过赋予登记的公信力，使社会公众知悉物权的享有与变动情况。

 

2、物权的登记效力。

 

《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本条法律是关于不动产登记效力的规定。根据此规定，我国显然是以不动产物权登记生效主义为不动产变动的原则。不动产的物权变动经登记取得公信效力，包括登记的权利推定效力和不动产物权的善意取得制度。换言之，房屋作为不动产之一，其物权的变动需要经登记始得产生法律效力。

 

本案中，虽然王某已经将房屋及其权证交付刘某，但是由于双方未办理房屋的变更登记，该房屋的物权的变动仍未产生法律效力，即无法取得物权的排他性，当然也未取得登记的权利推定效力。由此，假如出现登记人“一房多卖”，毁约、违约，甚至因原产权人债务纠纷等情况，交易的房屋可能遭到司法机关查封、变卖等风险，甚至买受人可能因此无法取得房屋的最终产权或遭受重大经济损失。当然，交易的相对方也可以通过诉讼保护自身的合法权益，我国目前的的司法实践中已经明确将合同行为与物权变动作了一定的区分。但是，因忽视通过办理登记取得物权的变动而导致诉讼风险，近年的司法实践并不少见，由此付出的经济损失更是常见。

 

二、提高法律意识，增强民事交易安全观念，才能充分保护自身合法权利。

 

1、民事交易行为的安全意识缺失是本案产生诉讼纠纷的直接原因。

 

本案中，刘某和王某买卖房屋不仅没有办理房屋买卖过户变更登记手续，而且未正式签订买卖合同，更不要说详细的合同条款。刘某买受房屋的理由，仅是依据王某的丈夫出具一张署名为王某的立房屋卖断契和房屋的产权证书，而且房屋卖断契中承受人刘某及中证人谢某、孙某签名，均系刘某在2007年诉讼纠纷发生后补签的。双方当事人在交易过程中，甚至没有出具买卖房屋款项凭据。由此可以看出，少数当事人对民事交易行为的安全性的漠视。在我国法制建设日益完善、群众法律意识日益增强的当今社会，本案的类似情况确实少见。因此，在买卖合同履行过程中，由于忽视交易风险及时通过登记实现物权变动，就容易发生因标的物的升值或贬值导致的不诚信行为，从而带来当事人毁约、违约的风险。

 

2、民事交易行为的侥幸心理是导致诉讼风险以及遭受经济损失的主观因素。

 

本案的标的物是旧平房，依法办理登记需要缴纳一定的税费，为此，当事人抱着侥幸心理而没有及时办理房屋买卖登记手续。后因遭遇房屋拆迁产生数倍的升值，故引发买卖双方矛盾纠纷的产生。当事人由此可能就是为了少交部分的税费而带来更大的经济损失。近年来，类似案件经常发生。本案的成功调解，使困恼当事人两年半的矛盾纠纷终于平息，不仅达到代理律师评价的“双赢”（因为双方解决矛盾的金钱数额，还不够支付双方后续诉讼的律师代理费用），而且减轻当事人的讼累（从诉讼成本、诉讼时间上都降低了当事人的损失），取得良好的法律效果和社会效果，实现了案结事了，体现了人们“人民法官为人民”的主题实践效果。

 

为此，提高民事交易安全意识，依法办理房屋买卖登记手续，依法纳税，不仅是每个公民的义务，也是充分保护自身合法权利的有效途径。