要点提示：房屋销售合同与业主临时公约中关于空调安装位置的条款相结合，妨碍了业主居住生活的主要权利，应属无效。相比小区外观等表层利益，业主个人的居住生活权益应优先保护。

[案情]

原告：深圳中旅联合物业管理有限公司（以下简称中旅物业）。

被告：周晓锋、苏冬媛。

2005年12月，被告周晓锋、苏冬媛与苏州永新置地有限公司（以下简称永新置地）签订房屋买卖合同，购买了由该公司开发的苏州工业园区东湖林语花园小区13幢903室房屋一套。2006年12月31日，被告与原告中旅物业办理了房屋验收交接手续，签订了《业主临时公约》，领取了住户手册，开始对房屋进行装修。期间，被告发现房屋只有北面墙体外预留了一处用于安装中央空调的空调外机的平台空间，其余朝向的客厅、房间墙体外侧均无预留空调外机空间。经过比对安装普通空调和中央空调的使用成本和习惯，被告在南阳台安装了一台普通空调，将空调外机通过支架安装在房屋朝南的外墙面。2007年2月和3月，原告向被告发出整改通知书，要求其拆除支架、移走空调主机，恢复外立面的统一美观。后双方未能达成一致，原告于2007年8月29日向法院提起诉讼，请求判令被告拆除南阳台外立面的空调支架，并移除空调主机。

原告中旅物业诉称：被告在签订的购房合同中有 “北阳台局部为放空调外机的位置” 的相关条款，在装修时未遵守业主临时公约中“业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装”的约定，也违反了住户手册中《东湖林语花园装修管理规定》关于“室外机应安预留位置安装，购买空调前应量好尺寸”的相关规定。原告依据前期物业管理委托合同及业主临时公约的授权向法院进行起诉。

被告辩称：所购房屋的北部小阳台是设计用于安装中央空调的，小阳台上只有一个孔和插座，不能强制其买房时购买中央空调。考虑到小区内已有很多住户将空调外机放置在外墙面，故不认可被告的诉讼请求。

经查明，2005年9月20日，原告与永新置地签订协议，取得由该公司开发的苏州工业园区东湖林语花园小区的前期物业管理服务合同。本案审理过程中经现场查看，房屋北部小阳台距离客厅和卧室较远，如挂置普通空调主机，空调管线需经过餐厅，穿过洗手间墙面，再通到卧室，空调管线很长，生活不便。经本院向原告东湖林语物业管理处询问，对于空调主机外置于墙面可能产生的安全、空调凝水及小区外观统一问题，物业管理处认为空调凝水问题可以妥善解决，对于主机外置可能产生的高空坠物风险，管理处认为可以对业主安装空调时支架的材质、增加支架的数量等方面提出要求，以保障安全。

[审判]

苏州工业园区人民法院经审理认为，原告与永新置地签订了前期物业管理委托合同，有权对小区内业主违反业主临时公约的行为提起诉讼。本案系空调机位放置问题产生争议，该问题处理应兼顾业主个人的生活便利和小区内整体居住环境。本案中，小区业主在购买房屋及装修时，对自己室内使用空调的类型有自由选择权，原告要求被告于指定的北阳台安装空调，而此处又是设计用于安装中央空调，这妨碍了被告选择消费的自由，并可能增加被告的经济负担。庭审中，原告称北阳台也可以安装普通空调主机，但如以此方式安装，管线超长，极易导致生活不便。另外，北部小阳台在设计时已留有电源插座，这符合安装中央空调室外取电的设计习惯，与安装普通空调室内取电的方式不同，因而原告庭审中认为北阳台也可放置普通空调，与原设计实际情况也不相符。至于空调主机外置于墙面可能产生的安全、空调凝水等问题，东湖林语物业管理处认为可以得到保障，如物业公司对空调安装位置统一要求、统一管理，也不至破坏小区外观。因而，被告将空调主机安装于外墙面，并不至于对小区整体居住环境造成明显影响。

综上所述，苏州工业园人民法院认为，判断业主空调安装位置是否合理，应首先考虑有利于业主生活便利，并考虑小区内整体居住环境，不妨碍其他业主的权益，在不影响小区整体环境及其他业主权益情况下，应尊重业主消费和居住生活的自由。就本案被告购买的房屋内部结构与功能而言，房屋销售合同虽指定北阳台为空调主机位置，但极易造成被告生活不便，缺乏可操作性和合理性。被告就该房将空调主机安装于外墙，也不会对小区整体环境和其他业主利益造成明显影响。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决驳回原告深圳中旅联合物业管理有限公司的诉讼请求。

[评析]

本案的在事实和法律问题上存在以下问题：

一、物业公司在本案中是否有权提起诉讼。本案中，房屋销售合同约定了空调外机安装位置为“北阳台局部”，业主临时公约规定“业主应按设计预留的位置安装空调”，被告将外机安装于南阳台外墙面，物业公司从小区楼房的整齐美观、居住环境美化等因素考虑，为了维护小区的整体价值而起诉被告要求拆除，这实质上是涉及全体业主公共利益的诉讼。

物业公司就小区内全体业主公共利益事项起诉个别业主，能否具有诉讼主体资格是一个问题。小区的公共部位、公共设施的权利义务归属于全体业主，公共事项的决策权和收益权也是全体业主，而不是物业公司，物业公司本身只是受全体业主委托以劳务形式提供服务，与诉讼中所争议的利益没有直接的利害关系。而诉讼程序中适格的当事人需与案件争议的法律关系存在利害关系，因而物业公司以原告身份提起诉讼，在资格上存在障碍。笔者认为，物业公司就此类事项可通过两种途径有原告的资格：其一、开发商与物业公司签订的前期物业合同，或者业主委员会与物业公司签订的物业服务合同中，明确授权物业公司可就个别业主违反业主公约等涉及共同利益的事项提起诉讼。业主公约或业主临时公约是全体业主就物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，违反临时管理规约应当承担的责任等事项做出共同约定和承诺，对全体业主具有约束力，全体业主应予以遵守。在业主大会召开及业主委员会成立以后，就此类公共事项提起诉讼的应该是业主大会和业主委员会。但基于维护共同利益和管理上的便利，全体业主让渡部分权利给物业公司代为履行职责，物业公司因此取得了对小区公共事项的管理权，在获得授权的情况下，物业公司可对业主违反临时公约的行为提起诉讼。本案的原告正是基于前期物业委托合同的授权而获得起诉资格。其二、法律、行政法规、地方性法规中特别规定了物业公司可以就某些特定事项的起诉权利。如《江苏省物业管理条例》第十六条物业管理企业享有的权利中规定：制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼。物业公司可依据相应法律法规的授权而取得提起诉讼。需要注意的是，不论是基于物业服务合同还是基于法律、法规的授权，物业公司可以提起诉讼的公共利益事项都应该明确，在约定或规定不明的情况下，应做限制性解释，不宜泛化。特别是小区内涉及社会公共事务管理的事项，更不宜由物业公司以管理者的角色提起民事诉讼，而应由相应行政机关解决。《物业管理条例》第四十六条就规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。在这些问题上，物业公司只能劝阻、制止并及时报告，不适合以诉讼方式要求业主停止违法行为、恢复原状。

二、商品房销售合同与业主临时公约中关于空调安装位置的条款相结合，排除了被告主要权利，属于无效条款

首先，房屋买卖合同及业主临时公约中关于空调安装位置约定的条款属于格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，在订立时未予对方协商的条款。格式条款非双方当事人意思表示协商一致的产物，是一方当事人单方意志的体现。本案中，业主与开发商间房屋买卖合同以及业主临时公约，符合事先拟定、未经磋商的特征，性质上都属于格式条款。本案特殊之处在于，与一般格式条款不同的是，商品房销售合同中只是载明了空调的安装位置，这只是对房屋设计方案的明示，本身不规定业主的权利义务。而业主临时公约明确规定空调按指定位置安装后，两者相结合才对业主的权利义务做了规定。其次，商品房销售合同与业主临时公约中的条款相互结合，排除原告的主要权利。其一，该条款限制了业主对空调类型的消费与选择的自由权。业主在正常生活中有消费选择权，有是否使用空调的自由，也有选择空调类型的自由。开发商预先将北部小阳台设计安装中央空调，中旅物业又依据业主公约强制要求原告在此位置安装，这无疑是要求业主在购买同时捆绑式选择安装中央空调，限制了业主的消费自由，也明显增加了业主的经济负担，让业主为开发商可能存在的房屋设计问题买单。其二，该条款限制了业主对自身房屋专有部分使用、支配的权利，妨碍被告生活自由。业主对购买房产后，对其拥有的建筑物区分所有的专有部分有完全的占用、使用、支配和处分权利，他人应予以尊重。在未对他人利益造成妨害的情形下，业主有权从有利生活出发，决定空调在室内的安装位置，并不受他人阻碍。物业公司要求空调按设计的北部小阳台安装，这限制了业主对房屋的占用使用权，影响被告正常居住生活，这属于业主的主要权利。基于上述原因，房屋买卖合同与业主临时公约中关于空调安装位置的条款相结合，排除了被告的主要权利，属于无效条款。

三、利益衡平及法律原则在裁判中的适用

诉讼即为社会利益、个人利益的表现形式和解决机制，裁判过程也即是利益的发现、分析、评估、衡平的过程。利益衡量，就要求综合考量社会价值观念、社会效果、公众舆论等与价值相关的因素，对当事人各方的利益进行合理的分析和判断，确保各方当事人利益得到最大化实现。利益衡平过程不能先验的认为公共利益大于个人利益，并以此来决定具体事实中哪个利益应得到保护、哪个利益应作出牺牲，而是应以使彼此冲突的利益得到最大限度的实现，并将其中的牺牲和摩擦降低到最小限度。法官在分析评估各方利益的基础上，可以在某些利益主张之间给出一定的位阶或等级，根据实际情况确定利益衡量的价值准则，进行价值衡平。具体到本案中，原被告之间代表了不同的利益类型，既有结合也有冲突。原告考虑到小区的整体规划和美观，以维护小区全体业主的群体利益为由提起诉讼，被告以个人生活的自由抗辩，该案便体现了公共利益和个人利益的冲突，两者都没有可责难性。经充分了解，物业公司在采取有效措施的情况下，在外墙面安装空调，不会对小区的外观造成妨碍，安全问题、噪音及排水问题也同样可以解决，这对业主共同利益不会造成明显影响，并且可以促使物业公司提供更好的服务。相反，拆除被告安装在外墙面的空调，并要求在指定位置安装，被告会增加经济负担，房屋面积利用率降低，居住与生活造成极大的不便，对被告正常生活造成极大妨碍。虽然小区全体业主的共同利益往往高于业主的个人利益，但是本案中小区的外观与业主个人居住生活利益而言，属于表层和低位阶的利益，综合衡量，应认为业主个人生活的自由应得到优先保护。

同时，利益衡平原则的运用要有约束和限制，在运用利益衡平原则得出妥当性结论后，必须与法律条文相结合，即这一结论可以从形式上结合条文予以说明，否则得出的只能是任意的判断。在法律条文适用上，有法律规则的情况下应适用法律规则，在无法律规则可适用的情况下，可适用法律原则作为弥补"规则漏洞"的手段发生作用，以实现个案的正义。本案中，在充分衡量原被告双方利益，并得出被告业主的利益应有限保护的判断后，难以找到合适的法律规则作为裁判的依据，本案即运用了民法的帝王条款“诚实信用原则”及“公平原则”予以裁判，同时，民法中的行使权利不妨碍他人利益的原则同样也可以适用。