[案情]

2005年11月17日，原告泗阳县振洋物业管理有限公司与泗阳县星宇小区业主委员会签订星宇小区物业管理委托合同，约定委托管理期限自2005年11月17日至2008年11月16日，物业管理服务费按泗阳县物价部门批准的标准0.15元/?O按月向业主或物业使用人收取。合同签订后，原告泗阳县振洋物业管理有限公司依约履行合同，星宇小区大部分业主均能依约按时缴纳物业管理服务费，被告倪绍明经原告多次催要以及通过书面致函方式催收，拒不交纳，因而成讼。被告倪绍明辩称，1、原告诉讼请求不成立，无事实与法律依据。原告并未与星宇小区众业主签订管理合同，直至起诉，我方才知道原告公司名称；2、原告未尽物业管理义务，且因他人私搭乱建，致使被告家采光受到影响，经多次向原物业管理反映，一直得不到解决，物业管理公司未尽管理义务。请求判决驳回原告的诉讼请求。

[审判]

泗阳县人民法院认为，业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。本案星宇小区业主委员会于2005年11月17日与原告泗阳县振洋物业管理有限公司签订的星宇小区物业管理委托合同，应对星宇小区全体业主和使用人均具有约束力。原告泗阳县振洋物业管理有限公司通过招投标的形式取得对星宇小区的物业管理权，并于2005年11月19日已进驻星宇小区实施物业管理。根据物业管理委托合同约定，委托管理期限自2005年11月17日至2008年11月16日，物业管理服务费按泗阳县物价部门批准的标准0.15元/?O。被告倪绍明所有的位于星宇小区6号楼104室的房屋面积为86.53?O。自2005年11月19日至2006年4月20日没有按合同约定缴纳相关的物业管理服务费，故其应当承担继续履行合同的义务。审理中，被告主张原告未与星宇小区众业主签订委托管理合同和原告未尽物业管理义务，但未能向本院提交充分证据予以证明，故本院对其主张不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第六十四条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《江苏省物业管理条例》第五条、第十二条、第十四条之规定，判决：被告倪绍明于判决生效后十日内支付原告泗阳县振洋物业管理有限公司物业管理服务费51.9元。后被告倪绍明不服提起上诉，宿迁市中级人民法院认为，《物业管理条例》第三十五条第一款规定，业主委员会有权与物业管理企业订立物业服务合同；第二款进一步明确了物业服务合同的内容，其中即包括服务费用。由此可以认定关于服务费用的确定，不必与业主逐一签定合同，业主委员会可以代表业主订立包括服务费用在内的物业服务合同。本案中星宇小区业主委员会的成立经主管部门批准，公章的刻制也是经主管部门批准，不是业主委员会私自刻制，且该委员会委员都居住于星宇小区内，被上诉人与业主委员会签定的合同是通过公开招投标形式签定的，合同上盖有星宇小区业主委员会印章，上述事实足以使被上诉人相信星宇小区业主委员会有权代表业主签定服务合同。被上诉人在与业主委员会签定合同时已尽必要的形式审查义务，对于业主委员会的成立是否严格地依照法定程序，系业主内部操作程序及主管部门监督事项，作为合同相对人的物业服务公司，无此实质审查义务。同时，被上诉人实际已为上诉人提供了服务，且上诉人在被上诉人提供服务期间并没有提出异议，依法应支付对价。该服务费标准也得到有关部门批准。因此上诉人认为被上诉人无权依据与星宇小区业主委员会签定的物业管理委托合同收取费用的上诉理由不能成立。遂判决：驳回上诉，维持原判。

[评析]

本案中双方争议的焦点是：1、星宇小区业主委员会于2005年11月17日与原告泗阳县振洋物业管理有限公司签订的星宇小区物业管理委托合同，对星宇小区全体业主和使用人是否均具有约束力？2、星宇小区业主委员会成立是否合法与本案有无关联性？《江苏省物业管理条例》规定，业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。综上，笔者认为，本案星宇小区业主委员会于2005年11月17日与原告泗阳县振洋物业管理有限公司签订的星宇小区物业管理委托合同，应对星宇小区全体业主和使用人均具有约束力。被告倪绍明所有的位于星宇小区6号楼104室的房屋面积为86.53?O。自2005年11月19日至2006年4月20日没有按合同约定缴纳相关的物业管理服务费，故其应当承担继续履行合同的义务。《物业管理条例》第三十五条第一款规定，业主委员会有权与物业管理企业订立物业服务合同；第二款进一步明确了物业服务合同的内容，其中即包括服务费用。由此可以认定关于服务费用的确定，不必与业主逐一签定合同，业主委员会可以代表业主订立包括服务费用在内的物业服务合同。本案中星宇小区业主委员会的成立经主管部门批准，公章的刻制也是经主管部门批准，不是业主委员会私自刻制，且该委员会委员都居住于星宇小区内，原告与业主委员会签定的合同是通过公开招投标形式签定的，合同上盖有星宇小区业主委员会印章，上述事实足以使原告相信星宇小区业主委员会有权代表业主签定服务合同。原告在与业主委员会签定合同时已尽必要的形式审查义务，对于业主委员会的成立是否严格地依照法定程序，系业主内部操作程序及主管部门监督事项，作为合同相对人的物业服务公司，无此实质审查义务。故星宇小区业主委员会成立是否合法与本案无关联性。同时，原告实际已为被告提供了服务，且被告在原告提供服务期间并没有提出异议，依法应支付对价。该服务费标准也得到有关部门批准。因此被告认为原告无权依据与星宇小区业主委员会签定的物业管理委托合同收取费用的抗辩理由不能成立。近年来，随着社会经济的不断发展，人民生活水平和劳动收入的不断提高，旧城区的改造、拆迁，促成了房地产业的迅猛发展。同时也促成物业管理这一新型行业的诞生，其管理模式还处于发展阶段，理论研究还不够深入，实践中积累的经验也不够丰富，使立法条件受到限制。一些物业管理法规过于笼统，弹性条款多，操作性不强。物业管理纠纷对法院来说可以说是一种新型案件，本案系我院受理的第一件物业管理纠纷案件，随着社会的发展，笔者认为，这类案件有可能会不断增多。