[要点提示]

优先购买权是基于租赁合同关系而产生。但是在具体案件审理中，不仅需要对原告的诉请进行审理，还要根据审理查明的事实进行判断。本案原告诉请是以租赁关系的优先购买权来抗辩买卖合同的效力，而审理查明的事实是买卖合同本身违反强制性规定无效，从而导致原告的诉请失去法律和事实依据，法院判决并非依据原告诉请的事实和理由。

[案情]

1984年，全国农村实行联产承包责任制，原青山村集体所有的农机具厂房闲置，经村委会研究决定将该厂房对外出租。1995年10月至2005年10月，村委会与本村的阚甲三次签订租赁合同，将该厂房租给阚甲使用。2005年7月，在租赁合同即将届满时，村委会又与阚甲签订了厂房暂用合同，规定在青山村两委会研究把厂房卖掉时，无论卖给谁，在不影响盖房情况下，允许阚宗启使用一年。没过多久，青山村村委会便与本村阚乙签订《青山村农机具厂房购买合同》（以下简称《合同》），决定将拖拉机房及院落土地使用权卖给阚乙，价值3万元。阚甲得知后，阚宗启以村委会与阚乙签订的《合同》剥夺其优先购买权为由诉至法院，要求依法确定《合同》无效。

[审判]

徐州市贾汪区人民法院审理后认为，青山村所有的农机具厂房及院落所占用土地为农村集体所有的土地。青山村与阚乙签订的《合同》转让的是农村集体所有的土地使用权，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，该合同无效。同时，原告阚甲主张被告村委会与第三人阚乙签订的《合同》剥夺了其在同等条件下的优先购买权，也随《合同》涉及非法转让农村集体土地使用权的无效而无事实和法律依据。最后，法院判决青山村村民委员会和阚乙签订的《合同》无效。

一审法院判决后，当事人均未提出上诉。

[评析]

对于本案，法院若仅就原、被告及第三人的诉辨理由予以审理，不仅不能作出正确的裁判，而且也不能彻底解决当事人之间的纠纷。该案的判决基础应基于已经查明的事实，而非当事人的诉争问题。本案的争议焦点是：被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》效力如何确定。《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强行规定的，合同无效。而本案被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》效力如何成为解决本案的关键。该合同的效力应考虑二个方面的问题：一是因侵犯原告优先购买权确认其无效；二是因违反法律、行政法规强制性规定而确认其无效的问题。笔者认为，一般而言，优先购买权的存在是基于租赁关系的存在，但本案还需要追溯到被告与第三人的买卖行为是否合法，这才是解决本案的关键所在。表面看，本案争议的原拖拉机机房及院落归被告所有，被告有权予以出售并无不当。然而本案查明事实是， 2005年7月21日，被告两委会在讨论处理原拖拉机机房及院落时的会议纪录内容和2005年7月22日被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》内容相一致。即被告在出售原拖拉机机房的同时，涉及转让原拖拉机房及院落所占用土地及拖拉机机房北墙北10.5M，西至阚宗凯东墙、东标齐阚世忠房屋东墙范围内的土地使用权，转让目的为四口宅基地，价款为28000元。

综上，无论是被告两委会会议记录，还是被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》，均可确认同一事实，即被告形式决定出售原拖拉机机房及院落的同时，出让了超出原拖拉机机房及院落方位的农村集体所有土地的使用权。被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》符合违反法律、行政法规强制性规定的情形，应确认为无效合同。因被告与第三人买卖原拖拉机机房及院落的行为无效，故原告所称的优先购买权已无事实和法律依据。

因此，法院判决确认被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》无效的根据是被告非法转让农村集体所有的土地使用权这一强制性规定，而不存在该合同是否侵犯原告优先购买权的问题。假如法院判决《原阚山村拖拉机机房购买合同》未侵犯原告的优先购买权，确认该合同有效。而阚宗辉取得了争议的原拖拉机机房及院落所有权及该合同确定范围内的土地使用权。阚宗辉在建造房屋前需申请有权批准的政府部门审批时，被确认其土地使用权非法而不予批准颁证；假如法院判决该《原阚山村拖拉机机房购买合同》侵犯了原告的优先购买权，认定该合同无效。被告就有可能对争议的原拖拉机机房及院落重新予以出售，与买受人再次签订《合同》对所确定范围内的农村集体所有的土地使用权予以转让，也同样是违法的。因此，该案的法官处理途径应当从《原阚山村拖拉机机房购买合同》是否违反了法律的强制性审理，才能从根本上解决本案所涉及的问题，不留后遗症。