景先生在购房时看到合同上明确约定了房屋的层高是3.6米，但房产公司交房时，由于房屋屋顶一半是平顶，一半是斜面，最高处是3.6米，最低处只有2.65米。当初开发商承认最低是3.6米的，但交房的时候咋就变了样呢？景先生认为房产公司违反了合同，遂将开发商告上了法庭，经过四次开庭，10月21日，江苏省苏州市虎丘区人民法院审结了此案，景先生获得经济赔偿17486元。

一、层高骤减引发诉讼

2006年3月3日，景先生与一家房产开发商签订了商品房买卖合同一份，合同约定，景先生向开发商购买其浒新商业城第6幢116号商品房一套，该商品房的用途为非住宅（商业营业用房），层高为1层4.2米，2-3层3.6米，建筑面积为217.08平方米，商品房总价为1165720元；交付房屋的期限为2006年8月31日前。2007年8月26日，开发商将上述房屋交付景先生，景先生在《住房验收交接表》上签名确认。但是他在收房后发现上述房屋的三楼屋顶部分为斜面，层高与双方签订的合同不符，遂诉至法院，要求法院判令开发商赔偿其因交付的房屋楼层高度不符合合同约定而导致的空间损失69943.2元，并承担诉讼费用。

而房产开发商则认为，景先生当初在购房时并没有对房屋的屋顶结构提出异议，房产公司对于合同中层高的标注符合相应的技术规范，不存在任何填写失误的过错。而景先生诉讼请求中主张的赔偿金计算方式没有法律依据。请求法院驳回其诉讼请求。

二、模糊约定3.6米引发激烈辩论

法庭上，双方就各自的观点展开了针锋相对的激烈辩论。房产开发商认为，首先根据售楼模型的照片、效果图、116室住房验收交接表，证明在售楼之前景先生就知晓房屋屋顶是斜面的。其次景先生在收房后将房屋出租给他人，在使用和收益上并没有实际影响。再次根据设计图纸以及民用建筑设计通则部分条款，证明开发商在合同中标注三层为3.6米是按照民用建筑设计通则的条款标注的。

而景先生则认为，第一，对于开发商提交的效果图他从来没有看到过，对于住房验收交接表，字是他签的，但签名并不代表权利的放弃，签名的时候他已经告知开发商层高不足了。第二，对于租赁合同的真实性没有异议，但对于它的证明对象有异议，这房屋本身有一定的使用价值，但层高不足影响了采光，出租不代表房屋没有受影响；第三，设计图纸本身证明了开发商合同的标注不规范。

最终双方都把问题归结到在签订合同时对合同约定高度3.6米是如何理解的？因为模型的屋顶是斜的。景先生认为是斜的最低部分至少3.6米，而且当初开发商的经理告诉他的也是最低3.6米。而开发商则认为其对于合同层高的标注符合技术规范条文说明的，既然对于层高的标注没有填写的过失，在景先生又已知晓房屋顶楼为斜面事实的情况下，对于开发商而言，不存在任何故意隐瞒的事实。对于层高标注，应当以技术标准为准。景先生对该房屋正常使用正常收益，层高的高度并没有影响使用收益，就算按照景先生对层高的理解，也没有使用收益的损失，因此景先生要求赔偿损失的主张没有依据。

景先生则认为，开发商认为标注层高符合技术规范，但是他认为这个标注不符合规范，可以请专业技术人员进行解释，这个楼顶是部分斜面部分平面；这个房屋他没有否认完全丧失使用收益价值，它还具有使用收益价值，但由于层高的限制，会影响通风采光。

开发商则认为三楼的层高，是以合同约定为准，景先生陈述房屋现有使用价值存在，但因层高限制导致影响，这没有任何法律依据；合同约定的房价是建筑价值而不是空间价值，景先生以空间价值计算所谓的损失，是没有法律依据的，请求驳回景先生的诉讼请求。

三、法院判决：不符约定应予赔偿

法院经过审理后认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按约履行。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然开发商已将上述合同约定的房屋交付给景先生，但该房屋三层顶楼的层高根据设计图纸仅部分达到合同约定的层高3.6米，部分为3.6米至2.65米的斜坡面，部分层高仅为2.65米，与合同中关于二至三楼层高3.6米的约定不符，且开发商对此并无正当理由，也没有对景先生尽告知义务，应认定开发商的履行构成对双方所订立合同的不适当履行。由于目前该大楼已竣工并实际投入使用，无法采取补救措施，现景先生要求开发商赔偿相应损失的诉讼请求，法院予以支持。根据中华人民共和国建设部与中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布的《民用建筑设计通则》的相关规定，当顶层为坡顶时层高的计算应以坡向低处的结构层面与外墙外皮延长线的交点作为计算点，而本案所涉商品房顶层的层高按上述规定并不符合合同中三楼层高3.6米的约定，故开发商关于合同中层高的标注符合相应的技术规范，不存在任何填写失误的抗辩理由不能成立，法院不予采纳。关于赔偿的具体数额应当相当于因违约所造成的损失。景先生要求按照损失空间的比例计算赔偿标准没有法律依据，存在不合理之处，法院对该损失赔偿额的计算方法不予采纳。

由于开发商所交付房屋的层高符合国家关于计算房屋建筑面积的标准，景先生所购房屋的建筑面积并未因层高降低而减少，从这一角度考虑，并未对景先生造成损失；但房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成一定的影响，给景先生造成一定的经济损失。虽然双方在合同中对层高不符合的违约责任未作约定，景先生也未能提供相应证据证明开发商的违约行为对其造成的实际损失金额，法院根据该商品房的性质、价格，并结合开发商的过错程度等，酌情确定开发商应赔偿损失17486元。因此法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决房产开发商与判决生效之日起十日内赔偿景先生经济损失17486元。

点评：

近年来随着商品房的热销，关于房屋面积、层高缩水的纠纷不断增加。根据1999年6月1日实施的强制性国家标准规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，层高减去楼板厚度等于室内净高。该国家标准对商品房室内净高作了具体规定，如规定卧室、起居室的室内净高不低于240?M，利用坡屋顶内室空间作卧室、起居室时，其1/2面积的室内净高不低于210?M，厨房、卫生间的室内净高不低于220?M。层高的国家标准是层高的最低标准，实际层高未达到国家标准的，开发商构成根本违约，业主不仅可以请求赔偿，而且可以解除合同。购房合同中买卖双方对房屋层高高于国家标准的约定，开发商交房时应达到约定标准，允许存在合理误差。根据《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

国家对由房屋面积产生的纠纷做了规定，但是对商品房的层高却没有给出详细解释。能不能据此类推，商品房的合理层高误差范围为约定层高的3??呢？开发商交付的房屋层高未达到约定标准，但未超过3??的，不构成违约。层高缩水超过3??的，根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即使符合国家标准，也构成违约。