[案情]

2005年4月29日，原告万项公司与被告陶德华签订一份厂房及附属房屋租赁合同，租期六年，自2005年9月1日起至2011年9月1日止。其中约定万项公司将其坐落于宿迁市宿豫区蔡集镇樊湾村一座厂房及附属房屋租赁给被告陶德华经营洗浴休闲中心，陶德华于每年7月30日支付当年度的租金20000元，房屋前后的场地及院门和院内部分场地由陶德华使用，陶德华每年支付场地使用费3500元。在合同履行过程中，陶德华于2005年7月21日支付了2005年9月1日至2006年8月31日第一年度的大部分租金18000元。后双方因租金和其他费用的支付产生纠纷，2007年10月，万项公司诉至宿迁市宿豫区人民法院，要求陶德华支付2007年7月30日至2008年7月30日的租金以及房前地皮使用费共计23500元，并解除双方之间签订的租赁合同。后经宿迁市宿豫区人民法院审理，做出（2007）宿豫民二初字第423号民事判决书，判决陶德华给付万项公司该年度的租金和场地使用费用23500元；考虑到合同履行时间不久，且陶德华已进行了大量投资，洗浴中心又处于营业状态，解除合同明显违背利益均衡原则，故未支持万项公司要求解除合同的诉讼请求。判决下达后，万项公司不服，上诉至宿迁市中级人民法院，在二审期间，陶德华于2006年9月12日支付了2006年9月1日至2007年8月31日的第二年度的租金。在该案二审期间，陶德华分别于2008年2月4日、2008年9月6日分两次给付2007年9月1日至2008年8月31日的租金和场地使用费共计23500元。2008年10月，万项公司以陶德华2008年7月30日到期应付第四年度租金未付为由，再次起诉至宿迁市宿豫区人民法院，要求判令解除双方签订的租赁合同；陶德华给付租金至合同解除之日止；支付违约金1000元并承担本案诉讼费用。

原告万项公司诉称，2005年4月29日，原告万项公司与被告陶德华签订一份厂房及附属房屋租赁合同，约定原告将坐落于宿豫区蔡集镇樊湾村一座厂房及附属房屋租赁给被告使用，被告于每年7月30日支付当年度的租金23500元。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，被告几年来一直未按照合同约定履行支付租金的义务，前两年的租金经多次催要才给付，第三年度的租金经诉讼后才支付，到2008年7月30日前应当支付第四年度的租金，经催要被告又不给，现要求解除双方签订的合同，租金给付至解除合同之日；并要求被告陶德华承担违约金1000元并承担本案诉讼费用。

被告陶德华辩称，每年度的租金应当在年度末支付，第四年度的租金还没有到给付时间，如到时间会自动按期给付，因此，被告不构成根本违约，不同意解除合同，也不同意承担违约金。

[审判]

宿豫法院受理后，经审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人在合同履行过程中，经协商一致可以解除或终止合同。如一方构成根本违约，另一方可以要求解除合同。本案中原告万项公司因被告陶德华一直未按合同约定的日期即每年的7月30日预付当年度的租金要求解除合同，而被告陶德华认为应当在每年度快结束时的7月30日给付当年度的租金。根据双方诉辩可知，如何理解合同约定的租金支付时间是双方争议的关键。宿豫区人民法院认为，双方对合同约定的支付时间的意见不一致时，应当根据双方的行为进一步确定租金的给付时间。本案中双方的合同已经履行了三年，被告陶德华在2005年7月21日即第一年度开始之前支付了第一年度的租金，在2006年9月1日支付了第二年度的租金，根据前两年的惯例可知，虽然被告陶德华未严格按照合同约定的每年7月30日给付租金，但应该认定被告陶德华是先预付租金。因此，第四年度的租金，被告陶德华应该在2008年7月30日之前支付。因被告陶德华未按合同约定给付租金且因不能按期给付租金，原告万项公司已向本院起诉一次，之后被告又违反合同约定，不能正确履行合同约定的义务，致使原告不能正常实现合同目的，因此，本院认为原告要求解除合同的诉求具有事实和法律依据，应予以支持。合同解除后，被告陶德华应对租赁的房屋及场地等租赁物在合理期限内予以返还。被告陶德华违反约定，原告万项公司要求被告陶德华给付违约金，可按租金的利息损失计算，故本院亦予以支持尚欠租金按同期银行贷款利率计算的利息。关于第四年度的租金，按照合同约定的数额，自2008年9月1日计算到判决解除之日。关于合同解除后，被告陶德华添附的财产如何处理的问题，本院对被告陶德华已做了释明，因其未在本院确定的期限内，甚至至今也未向本院提出任何申请，故关于被告陶德华添附的财产本案不予处理。综上，宿迁市宿豫区人民法院于2009年1月13日判决如下：一，解除原告万项公司与被告陶德华之间的房屋及场地租赁合同；二，被告陶德华于本判决生效后三十日内返还原告万项公司一座厂房、附属房及场地；三，被告陶德华于本判决生效后立即给付原告万项公司房屋及场地租金8605.9元（自2008年9月1日至2009年1月13日，按照每月1958.33元，每天64.38元，共计4个月12天）和迟延支付租金的利息损失（以8605.9元为本金，按照同期银行贷款利率，自2008年8月1日计算到本判决确定的给付之日止）。案件受理费414元，减半收取207元，由原告万项公司负担57元，被告陶德华负担150元。

判决送达后，被告陶德华不服，上诉至宿迁市中级人民法院。二审中，宿迁市中级人民法院查明的事实与宿迁市宿豫区人民法院查明的事实一致，另查明双方在2009年2月7日达成一份调解协议，其中被告陶德华向原告万项公司支付部分房屋租金8000元和看门费1500元，被告万项公司法定代表人孙怀中向被告陶德华出具书面收条一张，载明收到被告陶德华预付租金8000元和看门费1500元。二审中双方当事人均未提供新的证据。

宿迁中院审理后认为，结合双方前两年支付租金的时间以及一般租赁行业惯例，能够认定双方之间租赁合同约定的租金给付方式系预付租金，陶德华因未能按照合同约定及时给付第四年度租金，已构成违约，导致万项公司的合同目的不能实现，故对于万项公司与陶德华之间签订的租赁合同予以解除。关于陶德华的财产添附问题，宿迁市中级人民法院认为本案不予审理。综上，宿迁市中级人民法院于2009年6月3日判决如下：一，维持宿迁市宿豫区人民法院（2008）宿豫民一初字第2793号民事判决第一、二项以及案件受理费负担；二；变更宿迁市宿豫区人民法院（2008）宿豫民一初字第2793号民事判决第三项为“陶德华于本本判决生效后立即给付万项公司房屋及场地租金605.9元（自2008年9月1日至2009年1月13日，按照每月1958.33元，每天64.38元，共计4个月12天，共计8605.9元，扣除2009年2月7日陶德华已给付8000元租金）和迟延支付租金的利息损失（以8605.9元为本金，按照同期银行贷款利率，自2008年8月1日计算到2009年2月6日；以605.9元为本金，自2009年2月7日计算到本判决确定的给付之日止）。”二审案件受理费414元，由上诉人陶德华负担。本判决为终审判决。

[评析]

本案中，双方对于租金支付时间等问题存在争议，就本案而言，双方的争议焦点是原告万项公司要求解除合同的诉讼请求是否具有事实以及法律依据，换言之，即被告陶德华是否构成违约。

一、被告是否构成违约？

本案中，双方就合同履行时间存在争议，一、二审法院关于合同履行时间的认定都认定为被告支付租金形式为预付租金，即被告应当在每一年度的7月30日之前付清该年9月1日至次年9月1日的租金。两级法院做出该认定的依据是双方前两年履行的实际以及租赁行业的惯例。需要指出的是，双方在合同中就租金支付时间的约定不清导致双方各执一词，在此情况下，两级法院能够摆脱合同约定模糊不清的困扰，充分发挥主观能动性，结合生活实际和行业惯例，做出上述认定，无疑是值得肯定和赞赏的。

二、被告违约，原告主张解除合同能否支持？

认定被告的行为构成违约后，是否就可以支持原告要求解除合同的主张呢？关于此问题不可以一概而论。在本案中之前，原告万项公司就以被告陶德华未及时支付租金为由向宿迁市宿豫区人民法院起诉过主张解除合同，但当时宿豫区人民法院并未支持原告万项公司的诉求，但本次诉讼中宿豫区人民法院又支持了原告万项公司的诉求，这并非该院乱用自由裁量权，恰恰相反，该院两次结合诉讼实际，考虑到合同履行时间、履行目的、当事人履行态度等因素做出前后看似相反实则合法合理合情的判决，充分体现出承办法官对于案件审理拿捏得恰到好处。

三、关于本案其他问题的处理

在确定被告行为构成违约并导致原告合同目的不能实现应当解除合同后，两级法院结合实际情况，对于该案的其他问题的处理也可圈可点。一审法院对于标的物的返还、租金的支付以及违约金的处理都做了清晰的判决；二审法院结合一审判决下达后被告向原告支付8000元租金的事实，对于租金的支付和违约金处理做了适当调整。两级法院关于被告添附物的处理也充分体现出当事人意思自治和法院释明权的行使的完美结合。

综上，该案是租赁合同纠纷案件中具有代表性和典型性的案件，两级法院对于该案的处理认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。