［要点提示］被执行人在被诉讼之前将房产以明显低价转移至他人名下，应属规避执行行为。因涉案房产已经办理产权变更登记，依据《物权法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等相关法律、司法解释的规定，人民法院无法对已经登记在他人名下的房产进行处置。鉴此，人民法院执行机构应当引导权利人通过诉讼、异议审查等程序，撤销规避执行行为，依法处置被执行人财产，维护权利人合法权益，维护公平、诚信的社会经济秩序。

　　［案号］（2009）新执字第0597号

　　（2009）新民一初字第249号

　　（2010）徐民终字第841号

　　［案情］

　　申请执行人胡道群，女，1977年7月生，汉族，新沂市人，无业，住新沂市新安镇现代商城1号楼1单元502室。

　　被执行人李年顺，男，1969年2月生，汉族，新沂市人，工人，住新沂市新安镇城关新村9号楼2单元301室

　　被执行人丁洁，女，1970年7月生，汉族，新沂市人，工人，住新沂市新安镇城关新村9号楼2单元301室。

　　被执行人李年顺、丁洁系夫妻关系。被执行人丁洁于2008年9月28日向申请执行人胡道群丈夫陆新文借款50万元并以其个人名义出具了借条，借条未注明还款时间及利息。同年10月8日，陆新文因车祸去世，胡道群多次向丁洁、李年顺催要借款，两被执行人未予偿还。胡道群遂于2008年12月20日诉至新沂市人民法院，要求丁洁、李年顺承担还款义务。新沂市人民法院于2009年1月20日作出（2009）新民二初字第34号民事判决书，判决丁洁、李年顺于判决生效后十日内付清胡道群借款50万元。

　　胡道群在诉讼阶段于2008年12月29日申请保全查封丁洁、李年顺位于新沂市新安镇城关新村9号楼2单元301室房屋一套。新沂市人民法院于当日向新沂市房产管理局送达了（2009）新民二初字第34号民事裁定书和协助执行通知书。法院保全过程中发现，丁洁、李年顺已于2008年12月15日将该房产以12万元的价格转让给了案外人张敏。当天，丁洁的三妹丁艳丽到中国银行将该房产剩余公积金贷款37304.47元一次还清。2008年12月16日，该房产经新沂市房产管理局评估其市场价值为19万元。李年顺与张敏分别于12月16日、12月17日缴纳了转让该房产所产生的相关契税，契税计算均以19万元为准。2009年12月16日，新沂市房产管理局为张敏办理了房屋所有权证。另查明，丁洁的二妹系买受人张敏的弟媳。被执行人李年顺、丁洁为经营生意，在新沂市借款达二千多万元，目前均未偿还。

　　［执行］

　　胡道群申请执行后，张敏提出异议认为位于新沂市新安镇城关新村9号楼2单元301室房屋系其个人买受财产，法院不应执行。新沂市人民法院执行人员查明该房产确已过户事实，但认为该房产转让价格明显低于市场价，有恶意逃避债务之嫌，遂告知胡道群可行使撤销权。

　　2009年6月30日，胡道群以丁洁、李年顺、张敏为被告向新沂市人民法院提起诉讼，要求撤销三被告在2008年12月15日签订的关于转让新沂市新安镇城关新村9号楼2单元301室的房地产买卖契约。新沂市人民法院审理后认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案丁洁、李年顺将其所有的价值19万元的房产以12万元的价格转让，转让价格与实际价值相差7万元，让利达58.33%，应当确认为以明显不合理的低价转让财产。该院于2009年12月18日依法判决撤销了丁洁、李年顺与张敏在2008年12月15日签订的房地产买卖契约。一审判决后，张敏不服，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉。江苏省徐州市中级人民法院于2010年7月15日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

　　撤销权案件经二审终审后，张敏主动向新沂市人民法院撤回了执行异议。此后，张敏的房产证被依法注销，新沂市人民法院对该房产进行评估拍卖，本案执结。

　　［评析］债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案的顺利执结，在于正确把握了成就撤销权的条件以及采取了正确的处理方式，有效的保护了债权人的合法权益，取得了良好的社会效果。

　　（一）正确把握成就撤销权的条件。《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”根据上述法律规定，本案撤销权的成就需要具备两个条件，一是以明显不合理低价转让，二是受让人具有恶意。

　　第一，明显不合理低价的认定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款规定：“对于合同法第七十四条规定的'明显不合理的低价'，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”本案中该房产的市场评估价为19万元，转让价格为12万元，转让价格达不到市场评估价的百分之七十。据此，可以确认丁洁、李年顺系以明显不合理的低价将涉案房产出售给了张敏。

　　第二，关于受让人恶意的认定。受让人恶意是债权人撤销权的构成要件之一，对于受让人恶意成立的要求越高，债权人行使撤销权的范围就越窄，行使撤销权的难度就越大。为了应对这一难题，最高人民法院曾提出“对于受让人的恶意，则一般仅要求举证其知道'明显的低价'即可，而不宜要求其知道给债权人造成损害，更不应要求第三人是否具有故意损害债权人的意图，或者是否曾与债务人恶意串通等。”在此观点的指导下，司法实践中，采取了降低债权人证明责任和恶意推定的办法加以变通解决，只要债权人举证证明受让人于受让时知道债务人是以明显的不合理的低价转让，就推定受让人知道债务人的该转让行为对债权人造成损害。本案中，丁洁、李年顺系以明显不合理的低价将涉案房产出售给张敏，张敏作为完全民事行为能力人，应当知道当时本地的房地产市场交易价格，其以12万元的价格是不能购买到市场评估价为19万元的涉案房产的，加之张敏的弟媳与房产出售人丁洁、经办人丁艳丽系姐妹关系，可以认定其对涉案房产低价转让是明知的，并非善意取得该房产。

　　（二）正确引导权利人通过撤销权诉讼保护其合法权益。对于执行程序开始后，被执行人采取故意转移财产或者为法院处分财产设置障碍的规避执行行为，人民法院较易判定和处理。但本案执行时，涉案房产已不在被执行人名下，根据《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”等相关法律、司法解释的规定，人民法院是不能强制执行已登记在案外人名下的房产的。由于本案被执行人外欠巨额债务，且下落不明，如果不审查该房产转让的合法性，则无财产可供执行。虽然该房产买卖发生在胡道群起诉之前，从交易程序和表象上看是正常的，交易价格也具有一定的迷惑性，但执行人员并没有放弃，而是在详细调查相关事实的基础上，通过法律研判而正确引导权利人行使撤销权。由本案可以看出，为了加大对权利人合法权益的保护，有必要对规避执行行为的时间范畴予以延伸性理解。为此，江苏省高级人民法院于2011年10月27日施行的《关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》第一条对规避执行行为的时间界定为“诉讼程序开始之前一年至执行程序终结之前”，该条的规定能够有效反制被执行人在被诉讼之前故意转移财产或者为法院处分财产设置障碍的行为。当然，在执行程序开始后，权利人的救济方式具有可选择性，既可以选择通过撤销权诉讼来维权，也可以直接向负责执行的人民法院提出撤销被执行人规避执行的行为。而在执行程序开始前，权利人只能通过撤销权诉讼来维权。