【要点提示】预售商品房未进行房屋所有权登记，人民法院可以预查封。预查封的效力等同于查封，涉案房产一经预查封，原房屋权利人（被执行人）即丧失对其进行实体性处分的权利。在预查封后，如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他债权人的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。

　　【案号】  （2010）苏执监字第135号

　　【案情】

　　申诉人：江苏马会置业有限公司。

　　申请执行人：郭明艳等。

　　被执行人：姜玉蓝。

　　一、涉及姜玉蓝为被执行人的案件执行情况

　　郭明艳申请执行姜玉蓝、朱丽娜等借贷及担保合同纠纷一案扬中市人民法院（以下简称扬中法院）于2009年1月21日立案执行，执行标的为644万元及利息。本案已执行到位50万元。2008年11月28日，扬中法院因郭明艳提出诉讼财产保全申请，对姜玉蓝名下的位于南京市栖霞区金马路18号钟山美庐21号房产进行了预查封，2009年11月25日续封。2009年7月15日，该房产经委托评估，价值676.46万元。

　　靖江市人民法院受理涉及姜玉蓝为被执行人的案件有5件，未执行到位的标的额共计480万元。该院于2009年5月对钟山美庐21号房产进行了轮候预查封。

　　孙苏宁申请执行姜玉蓝民间借贷纠纷一案南京市雨花区人民法院于2009年8月10日立案执行，执行标的额为298.3241万元。

　　二、马会置业公司异议情况

　　2010年5月，马会置业公司以钟山美庐21号房产的预售合同已解除，该房产归其所有为由向扬中市人民法院提出异议，要求扬中法院解除预查封。扬中市人民法院于2010年9月21日裁定驳回了其异议。

　　2010年8月24日，马会置业公司向江苏省高级人民法院反映，被执行人姜玉蓝向其购买的钟山美庐21号房产被扬中法院预查封，后其与姜玉蓝经南京仲裁委员会仲裁解除了该商品房预售合同，但扬中法院不同意解除对该房产的预查封，为此请求立案监督，解除扬中法院对该房产的预查封。江苏省高级人民法院依法立案监督。

　　江苏省高级人民法院经审查查明：2007年10月12日，姜玉蓝向马会置业公司购买钟山美庐21号房产，双方签订了商品房预售合同。合同约定建筑面积394.63平方米，单价为12960元/平方米，总价款为5114437元，姜玉蓝首付房款2054437元，剩余房款3060000元办理银行按揭，商品房交付时间为2008年6月30日，并约定了有关违约责任条款。2007年10月16日，该预售合同在南京市房地产市场管理处登记备案。

　　2007年10月25日，姜玉蓝向中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信银行）按揭贷款3059999元，并以钟山美庐21号房产提供抵押担保，马会置业公司提供阶段性保证。因姜玉蓝未履行办理房屋权属登记和抵押登记手续，致使中信银行尚未取得他项权利证书。姜玉蓝未按期还款，中信银行向马会置业公司主张还款。

　　2010年4月13日，马会置业公司向南京仲裁委员会申请仲裁，南京仲裁委员会作出（2010）宁裁字第035-03号裁决书，裁决：一、解除马会置业公司与姜玉蓝于2007年10月12日签订的《钟山美庐商品房预售合同》（钟山美庐21号）；二、本案因解决纠纷导致的合理费用人民币111316元及仲裁费用人民币18036元，由姜玉蓝负担；三、因姜玉蓝向中信银行按揭贷款应支付的贷款余额本金及利息计2784896.88元，由马会置业公司在应退房款中直接扣除，并支付给中信银行；四、姜玉蓝将相关办证资料于2010年4月13日前交还马会置业公司，马会置业公司将房款余额人民币2200000元退还姜玉蓝。2010年4月16日，马会置业公司将仲裁裁决中明确应退还给姜玉蓝的220万元交付给南京市雨花区人民法院受理的执行案件申请执行人孙苏宁。

　　【裁决】

　　江苏省高级人民法院经审查研究认为，扬中法院对被执行人姜玉蓝购买的钟山美庐21号房产采取预查封措施在先，南京仲裁委员会在后作出的解除马会置业公司与姜玉蓝之间商品房预售合同的仲裁裁决书不能产生对抗预查封在先法院对该房产执行的效力。马会置业公司要求相关法院解除对该房产预查封的理由不成立。据此，驳回了马会置业公司要求解除对该房产预查封的请求。

　　【评析】

　　姜玉蓝是涉及多起案件的被执行人，其购买的预售商品房被多家法院执行。在执行过程中，姜玉蓝与第三人通过仲裁裁决解除了商品房预售合同。对预售商品房的执行是否有别于对所有权明确财产的执行，被执行人的行为是否属于规避执行的行为，该仲裁裁决能否对抗法院执行，如何依法保护多方债权人的利益。这些问题是本案执行的关键，也是本文评析的焦点。

　　一、预售商品房在执行中权属的认定

　　被执行人姜玉蓝向马会置业公司购买钟山美庐21号房产，并办理了商品房预售合同登记备案手续，依照最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条第（三）项的规定，扬中法院有权对该房产进行预查封。因预售商品房未进行房屋所有权登记，预查封时该房产的权属并不确定，被执行人是否能够成为完全的或真正的权利主体，尚处于不确定状态，本案不是直接对被执行人所有的财产进行执行。正确处理此案，应首先对执行预查封房产的执行对象进行界定。

　　一种观点认为，执行预查封房产的执行对象是购房者的合同权利，即预查封的是购房者获得所购房屋所有权的权利。另一种观点认为执行预查封房产的执行对象是购房者享有的商品房所有权。笔者认为以上两种观点具有片面性。商品房预售合同是指房地产开发企业将尚未建成商品房向社会销售并于建成后转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房预售合同订立时，商品房尚未建成，商品房的权属处于不确定状态，存在不同情况的变化。在预查封期间当房地产开发企业将房屋交付给购房者时，购房者应及时办理产权登记，预查封转为正式查封，法院执行的对象就是被执行人所有的房产；当房地产开发企业因某些原因不能交付房产时，购房者向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。 预查封的目的在于保持标的物的现状及价值，限制债务人对于预查封标的物的处分权，籍以实现债权人的债权。笔者认为基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的，执行此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益。

　　二、预查封效力的认定

　　法律规定预查封等同于查封效力，预查封的效力应当是禁止预查封机关以外的人对预查封的财产进行有害处分。当人民法院对预售的商品房预查封后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除预查封前，该预查封就具有排他的法律效力，其他司法机关、仲裁机构及第三人不得对预查封的财产进行转移、设定权利负担或有其他有碍执行的行为。

　　扬中法院在对钟山美庐21号房产进行预查封时，马会置业公司已将该房产交付给姜玉蓝，姜玉蓝作为被执行人其可供执行的财产权益为扣除享有优先受偿权的银行按揭抵押贷款后的剩余房产价值，也包含该房产依法处分时因市场价格变动所产生的增值部分。马会置业公司、姜玉蓝在钟山美庐21号房产大幅度增值的情况下，通过仲裁裁决按原来签订的商品房预售合同约定的价格解除了预售合同，并将退还给姜玉蓝的220万元交给了预查封法院执行案件以外的第三人，预查封法院的申请执行人没有受偿。在执行过程中，姜玉蓝、马会置业公司意图利用仲裁裁决低价转移预查封房产，为预查封法院处分该财产设置障碍，该行为损害了郭明艳等债权人的利益，应认定为规避执行行为，亦不能产生对抗预查封在先法院对该房产执行的效力。

　　三、仲裁裁决效力的认定

　　南京仲裁委员会作出的仲裁裁决书是生效的法律文书，一方当事人不履行仲裁裁决的，另一方当事人可以依法向人民法院申请执行。如果依据仲裁裁决中解除商品房预售合的事项执行，则预查封的房产仍为马会置业公司所有，执行法院执行案外人的房产将于法无据。对该仲裁裁决的效力如何进行审查是执行法院能否继续执行预查封房产不可回避的问题。

　　根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十三条第二款的规定，能够提起撤销裁决司法审查程序的主体只能是仲裁当事人，而能够提起不予执行仲裁裁决审查程序的仅限于仲裁裁决的被申请人。本案中马会置业公司、姜玉蓝不会提出撤销或不予执行仲裁裁决的请求，而申请执行人亦无法律依据申请启动对仲裁裁决的司法审查程序。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十三条第三款虽然规定了人民法院可以依职权对有关仲裁裁决进行审查，但是该款规定的条件十分严苛，仅限于“该裁决违背社会公共利益的”。 人民法院的执行秩序应列入公共利益，如果认定当事人进行仲裁裁决妨害了执行秩序，人民法院应依职权裁定不予执行。本案中执行法院对预售的商品房预查封后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除预查封前，该预查封就具有排他的法律效力。姜玉蓝、马会置业公司通过仲裁裁决解除商品房预售合同损害了其他债权人利益，妨害了执行秩序，人民法院可以依职权裁定不予执行南京仲裁委员会作出的仲裁裁决书。

　　四、预查封顺位受偿的认定和处理

　　依照《通知》第十八条、第十九条、第二十条的有关规定，预查封的效力等同于查封，预查封的轮候登记参照轮候查封登记的有关规定办理。预查封法院依法解除预查封的，排列在先的轮候预查封自动转为预查封。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条第一款规定：多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。综合理解上述法律条款，预查封具有顺位受偿的效力。本案涉及多家法院对同一被执行人的同一房产进行了预查封、轮候预查封。涉案房产应由首先采取预查封措施的扬中法院依法处置。如被执行人姜玉蓝的财产不足清偿全部债务，已取得金钱债权执行依据的其他债权人可以向扬中法院申请对姜玉蓝的钟山美庐21号房产参与分配。基于担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿，在处置该房产时应首先保证中信银行抵押权的实现。

　　鉴于姜玉蓝目前可供执行的主要财产位于南京，为方便财产处置及分配，江苏省高级人民法院已裁定将涉及姜玉蓝为被执行人的有关案件统一指定由南京市中级人民法院执行。