1983年,原告甲在位于本市A村B组的宅基地上砌建房屋三间两厢(以下简称C屋)。1998年,与原告甲位于同村同组的被告乙住进C屋,直至2011年C屋拆迁。原告起诉认为,C屋属其所有,由于1996年随儿上城在厂里做门卫,致老宅长期闲置。C屋是其儿媳丙(本案第二被告)交付于乙居住,其一直不知情。2010年8月份,其听说祖屋要被拆迁,便要求乙让房,但乙说房子已经卖给他了,拒绝让房。为此,原告甲起诉要求确认乙与丙商谈的口头房屋买卖无效。被告乙辩称,房屋买卖是原告媳妇丙与其商谈的,当时是口头协议,约定价款8800元,且已付给原告儿媳丙,原告儿子当时还将C屋宅基地用地许可证交给了其,并将屋里的东西搬走了。虽然没有书面的房屋买卖合同,但丙是甲的唯一儿媳,这在法律上构成表见代理,房屋买卖是成立有效的。而被告丙否认与原告甲之间存在口头房屋买卖协议,并否认收取过购房款。

 

原告儿媳丙的行为是否构成表见代理,能否认定原告甲与被告之间的房屋买卖成立生效?

 

对此案件,实务中存在两种不同意见:

 

第一种意见认为,原告甲与被告乙的房屋买卖不生效,应当支持原告甲的诉讼请求。理由:一、原告甲与被告乙之间无房屋买卖协议或已向原告交付购房款等的任何凭证。二、即使被告乙与丙之间存在口头房屋买卖协议,但依据法律规定,原告甲的儿媳丙无权处分原告的房产,而且事后也没有得到原告甲的追认,所以不能确认口头协议已生效。三、原告甲否认曾领取过C屋的宅基地用地许可证,更可能将其交付给被告乙,且当庭提供两位证人证明,在他们管建房期间,从未发放过原告甲的宅基地用地许可证,所以被告乙所持宅基地用地许可证的来源可能不合法。四、依据法院向本市国土局的调查,在原告甲申请C屋土地使用权人变更所递交的材料中,有一份协议书,协议内容主要为原告甲同意将C屋的集体土地使用权转让给被告乙,且有原告甲的签名,但原告甲否认协议书上的名字是其所签,而被告乙陈述其并没有亲见原告签名,所以,不能认定该份协议书的真实性,因而不能确认原告甲与被告乙存在房屋买卖的事实。综上,原告甲与被告乙的房屋买卖不生效。

 

第二种意见认为,原告甲与被告乙的房屋买卖成立有效,应当驳回原告甲的诉讼请求。理由:一、本案已形成房屋买卖的客观事实。首先,被告乙自1998年就已经居住于C屋中,有居住了十几年的客观事实;其次,被告乙持有原告甲的宅基地用地许可证,而且C屋土地使用权人现已变更为被告乙的儿子,已形成法律上的事实。二、本案构成表见代理。即,虽然C屋的买卖是被告丙与被告乙的口头协议,但被告丙是原告甲的家庭成员,有交付C屋让被告乙居住,且让被告乙取得甲的宅基地用地许可证的事实,所以被告乙有理由相信原告甲的家庭成员有代理权,被告丙的行为构成表见代理。退一步说,即使被告丙没有代理权或超越代理权,但被告乙已居住于C屋十几年,原告甲不可能不明知,却一直未就房屋的所有权提出异议,所以依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意”的规定,应当认定被告丙与被告乙的口头房屋买卖协议成立生效。三、认定C屋买卖有效符合常理。原告甲与被告乙仅同为本村村民,双方无任何亲属关系,如果被告乙居住于C屋十几年而原告甲一直不知道或未有异议,显然有违常理。相反,根据案件发生的时间及地点,当时农村村民买卖房屋即时清结并不违反一般交易习惯,且当地村民委员会及村民小组对C屋买卖的事实亦均认可。综上,应当确认C屋的买卖依法成立有效。

 

笔者同意第二种意见。