【案情】

上诉人（原审原告、反诉被告）王广荣；上诉人（原审第三人）杨光；被上诉人（原审被告、反诉原告）胡静；被上诉人（原审第三人）赵淮

2004年8月20日，作为甲方的王广荣与作为乙方的胡静签订《租赁协议书》一份，约定：甲方将自有的位于本区淮城镇西长街北首化民小区1号楼整栋12间三层共1860㎡门面房出租给乙方使用，租期为5年，年租金为20万元，每年11月前一次性付清，如不一次性付清甲方有权终止租赁（第3条）；甲方出租的房屋为毛坯房，乙方在不损坏房屋主体结构的前提下，将装修方案报甲方同意后并付清全年的租金时，才可以装潢施工，工期止2004年12月1日；甲方只同意租赁给乙方本人，乙方不得转租给他人，否则乙方承担违约金10万元，且甲方有权终止租赁；合同终止时，所有不可移动的固定财物均归甲方所有；如乙方经营4年后交第5年租金时，还需要继续租赁，按当时的房屋出租市场价格出租，并签订后5年租房协议（第8条）。2007年12月16日，王广荣与胡静就上述租赁协议又签订了《房屋租赁补充协议》一份，内容为：本房屋现有租赁人不得以任何借口、任何方式转让经营，如现租赁人退出或有转租经营情况，甲方有权立即终止协议执行，乙方已交纳的房屋租金自动放弃，且无任何理由要求退还剩余租金，同时承担违约责任和违约金；如果乙方因经营不善或其他原因不能继续经营，乙方必须提前一个月把乙方所有购置的电脑、电话、电视机、床、床头柜等在甲方的监督下全部搬走，如协议到期15日内不搬走，则视为乙方已放弃所有权，所有设施归甲方所有，甲方有权支配；协议履行期内，如有一方违反租赁协议或补充协议的任一条款，则违约方赔偿给对方5年租金总额的30%作为违约金（一次性付清）；房屋租赁协议和补充协议具有同等法律效力。2007年12月以后，上述租赁的房屋由第三人杨光独自实际使用，从事饭店和宾馆的经营，且实际经营至2010年4月底。

在租赁协议履行5年期届满前，王广荣于2009年11月19日以特快专递的方式向被告胡静送达了返还出租房屋及相关设施通知书，但被告未能交付房屋。原告于2009年12月23日诉至原审法院，要求被告胡静返还租赁的房屋及约定的相关附属固定设施，并承担违约金30万元，赔偿损失25万元。胡静辩称，双方约定的租赁期限是10年而不是5年，目前租赁期限未届满，胡静不应归还房屋。赵淮、胡静已经在2007年12月16日退伙了，后来的实际承租人是第三人杨光。本案的租赁纠纷与胡静无关。原告主张的违约金明显过高，请求降低。胡静反诉称，胡静与王广荣于2004年8月20日签订的房屋租赁合同，约定的租赁期共为10年。在第一轮的5年合同期内，胡静积极履行合同义务，双方合作较为愉快，但双方在确定第二轮的5年合同期租金标准时，王广荣擅自定价并试图强加于胡静，胡静不同意，王广荣提出毁约，使胡静计划实施的装修工作被迫停止，故向法院提出反诉，要求王广荣承担违约金10万元。赵淮述称，本案的租赁纠纷与其无关。杨光述称，其是独立的实际承租人，租赁期限是10年，目前期限未届满，不同意终止合同、返还租赁物。承租人不存在违约行为，不应向原告承担违约责任。在双方确定第二轮5年的租金标准时，王广荣不遵守合同的约定，擅自定价，在其不接受时，王广荣毁约并造成巨大损失。故要求王广荣赔偿装饰装修的残值损失85万元、可期待利益损失75万元，承担违约金30万元。

【审判】

淮安市楚州区人民法院审理认为，原审原告王广荣与被告胡静签订的《租赁协议书》以及相关联的《房屋租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的规定，属有效合同；缔约双方作为合同权利义务的享有人与承担人，应当按照合同的约定全面、实际履行。按照《租赁协议书》第3条的明确约定，可认定本案的房屋租期为5年，在扣除原告王广荣认可的装潢期限后，合同期限应于2009年12月1日届满。鉴于第三人杨光是租赁房屋的实际使用人，以及租赁合同中存在新一轮租赁的协商事项，所以第三人杨光应当负有实际返还租赁房屋及约定财物的义务，并应当向原告承担逾期实际经营期间内的租金损失。同时，被告胡静作为租赁合同的签订人，应当对第三人杨光的责任承担连带责任。判决：1、杨光将租赁房返还给王广荣，室内室外固定的装饰装修设施及不可移动的其他固定设施均归王广荣所有；2、杨光赔偿王广荣合同逾期的租金损失83333元；3、胡静对上述第一项、第二项的义务承担连带责任；4、驳回王广荣的其他诉讼请求；5、驳回杨光对于王广荣的诉讼请求。

原审宣判后，王广荣、杨光不服，分别提起上诉。淮安市中级人民法院审理认为，根据双方于2004年8月20日签订的房屋租赁合同，该合同第3条明确约定租期为5年。因双方在合同第8条所约定的房屋出租市场价格无法准确确定，双方提出的租金差距太大而未能签订后5年合同。在此情况下，依据诚实信用原则，承租人基于合同第8条的约定，认为可以与出租人订立后5年的租赁合同。最终因出租方出价过高而承租方出价过低致后5年合同未能订立，对此，双方均有过错，一方给对方造成损失的，应承担缔约过失责任。依据过失相抵原则，对杨光的损失，应由王广荣酌情适当赔偿。根据杨光陈述其总投资为170万元，实际收回总成本约100万元的主张，结合该房屋装璜已比较破旧，如继续同类经营，仍需投资改造等情况，本院确定由王广荣酌情赔偿杨光30万元损失。因涉案的房屋租期为5年，合同期限应于2009年12月1日届满。杨光作为租赁房屋的实际占有人和使用人，在合同届满后继续使用租赁房屋从事经营，原审按其实际经营期间判决其赔偿王广荣的租金损失及利息并无不当。至于因双方发生纠纷导致租赁房屋闲置造成的租金损失，因王广荣自己有过错，该损失应由王广荣自己承担。对王广荣的该项请求不予支持。判决：1、维持原审判决第一、二、四项，撤销第三、五项；2、王广荣赔偿杨光投资经营损失30万元；3、驳回上诉人杨光的其他诉讼请求。

【评析】

本案的争议焦点是：1、杨光能否提出独立的诉讼请求；2、讼争房屋租赁期是5年还是10年； 3、双方当事人是否存在违约行为及违约责任的承担。

杨光有提出独立的诉讼请求权利。首先，杨光与胡静、赵淮存在合伙关系。杨光提出其原与胡静、赵淮合伙承租涉案房屋开办宾馆，后胡静、赵淮退出合伙，宾馆由其一人经营，其是涉案房屋的实际承租人。杨光与胡静、赵淮三人一致认可三人是合伙关系，且三人之间有退伙协议，故该三人合伙关系应予认定。其次，根据退伙协议、公安机关出具的证明及杨光提供的通过银行汇给王广荣2009年的租金的凭证等证据，可以认定2007年12月17日之后，杨光是宾馆的实际承租经营人。因杨光是涉案房屋租赁合同的实际承租经营人，胡静、赵淮也认可杨光享有承租方的合同权利并承担合同义务，故杨光有权提出独立的诉讼请求。

双方签订的房屋租赁合同第三条明确约定租期为5年。虽然该合同第8条约定，如乙方在经营4年后交第5年租金时还需续租，按当时的房屋出租市场价格出租并签订后5年的租房协议，但这只是说明双方在签订前5年合同时即有继续签订后5年合同的意向。签订后5年合同的前提是乙方还需继续承租，其中的房屋出租市场价格也不是一个确切的数额，就租金这一合同的主要条款仍需要双方进行协商，能否协商一致是双方签订后5年合同的前提。因此，双方签订或不签订后5年合同均有可能。事实上，双方因租金数额分歧较大并未签订后5年的租房协议。涉案房屋租赁合同的租期应认定为5年。杨光主张双方约定的租期为10年，并要求王广荣承担提前解除合同的违约责任无事实依据。

杨光作为租赁房屋的实际占有人和使用人，在合同届满后继续使用租赁房屋从事经营，构成违约，其应承担返还房屋并赔偿损失的违约责任。应按杨光实际经营期间判决其赔偿王广荣的租金损失及利息。因双方发生纠纷导致租赁房屋闲置造成的租金损失，因王广荣自己有过错，该损失应由王广荣自己承担。因出租人交付的是毛坯房，承租人租赁房屋的目的是开办宾馆，投资较大，回收期长，其在订立合同时有承租10年的心理预期应当是客观的。因双方在合同第8条所约定的房屋出租市场价格无法准确确定，最终因双方提出的租金差距太大而未能签订后5年合同。在此情况下，依据诚实信用原则，承租人基于合同第8条的约定，认为可以与出租人订立后5年的租赁合同。最终因出租方出价过高而承租方出价过低致后5年合同未能订立，对此，双方均有过错，一方给对方造成损失的，应承担缔约过失责任。依据过失相抵原则，酌情判决王广荣赔偿杨光30万元损失。