张某在城区做生意，但居住在江苏省泗阳县农村，来回十分不便。经朋友介绍，张某夫妻两人看好位于县城泗绢集团对面由该集团开发的红梅二区路西最后一栋中单元4楼（左室）房屋。

2015年9月3日，张某与史某签订订房屋买卖合同，主要约定：史某将泗绢集团对面红梅二区路西最后一栋中单元4楼（左室）约100平方米出卖给张某，价格275000元，先付定金20000元，张某违约、不买，定金不退，卖方违约、不卖，双倍返还定金，余款255000元待史某办妥泗绢集团手续，房屋移交时付清等。2015年10月3日张某支付定金20000元。该房屋离张某做生意地方较近，且价格很实宜，张某一家人十分高兴，催史某办理泗绢集团出具相关证明。

2015年11月5日，史某向张某提供泗绢集团出具证明，主要内容为史某为该公司员工，于2004年购得该集团红莓二区路西最后一栋中单元4楼（左室）住房，该房屋产权系史某所有，可以自行转让等。史某要求张某继续履行合同。可张某反诲，不想购买该房屋，并向泗阳县人民法院起诉，要求退还定金20000元。

泗阳县人民法院认为，一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。二、双方签订的合同合法有效，张某并未举证证明诉争合同无效。三、经释明，张某不请求确认合同无效或解除合同，张某并未举证证明史某违约，故不适用定金罚则。一审判决驳回原告张某的诉讼请求。

原告张某不服，向江苏省宿迁市中级人民法院上诉,认为：1.双方签订的房屋买卖合同应为无效合同。涉案房屋属于小产权房，没有正式产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。2.无效合同自始没有法律约束力，应当返还定金20000元。

近日，江苏省宿迁市中级人民法院作出终审判决，认为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。原告张某主张，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案房屋未办理权属登记，故合同违法了法律、法规的强制性规定，应属无效。该院认为，该规定非效力性强制性规定，原告张某依据该条主张合同无效没有法律依据，不予支持。本案中，双方签订房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。被告史某并不存在不卖房屋的违约行为，原告张某要求退还定金没有事实和法律依据，故驳回上诉，维持原判。