买了精修房，原以为可以拎包入住，验房时发现存在诸多质量问题，开发商却以房屋存在质量问题并不影响房屋接收为由拒绝赔偿违约金。近日，启东法院审理了一起商品房买卖合同纠纷并作出一审判决。

2016年8月，原告郭某向被告启东某置业公司购买其开发的寅阳镇某楼盘精修房一套，约定出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交房。2018年8月底，被告通知原告办理房屋收房手续，2018年9月14日，原告对案涉商品房进行查验后发现案涉商品房存在地砖开裂、空包严重等质量问题二十余项，遂拒绝收房并要求进行维修。后被告对案涉商品房进行了维修，并于2019年11月29日向原告交付了案涉商品房。原告以被告构成逾期交房为由向启东法院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金6万余元。被告辩称根据《商品房买卖合同》约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则从出卖人通知收房之日起视为已经交付房屋。原告所称房屋质量问题属于装修瑕疵问题，且被告已维修完毕，故不同意支付逾期交房违约金。

启东法院经审理后认为，根据双方之间《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年8月30日前向原告交付案涉商品房。原告经查验后以房屋存在质量问题为由拒收，被告方工程部工作人员在《楼宇楼情反馈表》上签字，后原告亦通过微信等方式催促被告对上述装修问题进行整改，说明原、被告在第一次楼房交接时，原告反馈并列出了案涉房屋部分装修问题，被告亦派员予以确认。但被告于2019年11月29日才将案涉房屋维修整改完毕，被告对房屋长达一年以上的维修整改，影响到原告的正常居住使用。原告有权要求被告承担逾期交房违约责任。根据双方合同约定，被告应按合同总价的2%给付逾期交房违约金，遂判决被告赔偿原告逾期交房违约金2万余元。

【法官说法】

近年来，由精修房买卖合同所引发的纠纷逐渐增多，装修质量问题成为争议的焦点。由于开发商所提供的精修房质量参差不齐，买受人经常会以存在质量问题为由拒收房屋。而开发商提供的商品房买卖合同中提前订有买受人不得因质量问题拒收房屋否则视为交付的格式条款，如何平衡买受人与开发商之间的利益是司法实务中需要面对的问题。根据江苏省高院关于《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》相关规定，装修质量问题严重影响正常居住使用，或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形的，买受人拒绝领受房屋，要求出卖人承担逾期交房违约责任和装修质量修复责任的，应予支持。对于存在装修瑕疵但对正常居住使用没有实质性影响的，除当事人对房屋质量瑕疵另有约定，买受人拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任或者要求解除商品房买卖合同的，法院不予支持。对于质量问题严重影响居住使用，通常需要职能部门作出权威质量鉴定，但是像本案中出现的房屋质量问题存在二十余项且维修时间长达一年以上之久，可以认定质量问题已经严重影响正常居住使用。故法院也支持了买受人的诉讼请求，既是对买受人合法权益的保护，也督促开发商提升经营理念，优化精修房质量。