披上“房屋买卖”的外衣，实则是为民间借贷提供担保，这种情况下签订的房屋买卖合同是否有效？日前，随着南通市中级人民法院终审判决的送达，一起确认合同无效纠纷案落下帷幕，判令驳回上诉、维持原判，即原告小伟（化名）依房屋买卖合同转让案涉房屋所有权，不产生物权变动效力。

2014年，小伟购买了4套商品房，成交价为313.8万元。2017年8月，小伟委托评估公司对上述房屋进行估价，该4套房屋的房地产市场参考总价值为372.94万元，他据此向银行抵押借款200万元。2017年10月，小伟与案外人签订租房协议，租期长达15年，案外人一次性付清76万元租金。

小伟有赌博恶习，为偿还赌债、筹集赌资，小伟2016年起频繁从小华处借款，并经小华介绍认识了小丽，前后向小丽借得款项高达130万元，甚至要由其父亲代为归还所欠的高额本息。小丽与小勇原系夫妻，2017年在小丽和小华的操作下，小伟将上述4套商品房作价280万元（含税）出售给小勇，双方签订房屋买卖合同，此后小勇陆续转账220余万元给小伟并缴纳了约40万元契税，双方于同年11月办理了房屋过户手续。

2019年1月，小伟将小勇、小丽、小华三人告上法庭，要求确认于2017年10月签订的房屋买卖合同无效。案件审理过程中，小勇以案涉房屋被租赁给案外人，其无法实现购房居住及使用目的，提起反诉，要求小伟支付违约金28万元。

小伟在庭审中坚称，双方之间不是房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系，签订房屋买卖合同是为了保证资金安全。通过调取小勇、小丽、小华的银行卡交易明细，承办法官发现在案涉房屋买卖合同订立的前后，该三人之间的资金往来非常密切，小勇购房的主要资金也是由小丽和小华负责筹集。在法官的反复询问下，小勇自认其看房到签订房屋买卖合同的时间极短，且案涉房屋的契税也是由小丽到有关部门去刷卡缴纳，对购房款中通过现金交付的10多万元也无法加以举证证明。此外，小伟还提供了数段录音，小丽和小华在录音中多次表示无意购买小伟的房屋，双方办理过户登记的目的是希望以此迫使小伟父亲出资赎回房屋，从而获得可观的收益，毕竟有小伟父亲代偿债务的先例在前。小勇在法院释明后，明确拒绝将反诉请求变更为要求小伟偿还借款本息。

海安法院审理后认为，当事人之间签订民间借贷合同之前或者之后，为保证民间借贷合同的履行又签订商品房买卖合同的，双方约定当作为债务人的借款人不能清偿债务时，需将担保标的物——商品房或者其他标的物的所有权转让给作为债权人的出借人的，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方之间所形成的是让与担保。而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即使是双方约定将借款转化为买卖合同标的物的对价的情形，当事人签订合同的主要目的也就是买方为获得标的物的所有权，卖方为获得金钱。本案中，房屋买卖合同仅仅是外观形式，其真实意思在于设定担保，故双方通谋而为虚伪转移所有权的意思表示，应为无效。综上，案涉房屋买卖是当事人之间的虚伪意思表示，小伟依此转让不动产所有权作为伪装行为，违反物权法定原则，不产生物权变动效力。小勇的反诉请求，法院亦不予支持。

一审判决后，被告小伟、小丽、小华不服提出上诉。南通市中级法院经审理认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，遂驳回上诉，维持原判。

【法官说法】
    一般来说，房屋买卖合同的签订，通常是以居住作为目的，在平等协商、等价有偿的交易基础上拟定而成。然而近年来，在审理该类案件时，有时会发现双方存在虚假的买卖关系，通常发生在民间高息借贷双方之间，出借人为保证债权的实现，利用借款人急需用钱的心理及自己所处的强势地位，乘机与借款人签订房屋买卖合同，约定的房屋交易价格也往往远低于市场价，或与双方发生的借贷本息数额相当。

我们需要注意的是，法官在审理此类案件时，肯定会从严审查交易双方的真实意思、合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多种因素。如此一来，所谓“房屋买卖”的真实性便不攻自破，也就是说，双方之间签订虚假房屋买卖契约，以合法形式掩盖非法目的的行为，并不是出借人能够有效防范放贷风险的一种“万全之策”，无法得到法律的保护。