一开发商委托代理公司销售商品房，以超过实际备案价格对外销售，引发争议，业主诉请要求开发商退赔加价部分损失。11月  日，随着南通市中级人民法院终审判决的送达，这起商品房销售合同纠纷案落下帷幕。法院认为，经营者不得在标价之外加价销售商品，不得收取任何未予标明的费用，遂判决开发商返还业主加价部分购房款并支付相应利息损失。

上有政策 下有对策

受国家房价政策影响，商品房销售价格不得高于备案价格。但随着市场需求的上涨，一些商家为赚取高额利润打起了“如意算盘”。一开发商为销售名下商品房项目，委托中介公司代理销售。

2018年6月，韩某通过中介公司认购某商品房，并与开发商签订定购协议书一份，协议载明房屋的房号、单价、总价等。该协议书备注栏手写载明：按时签约可享受5万抵8万优惠活动。

2018年6月3日，韩某付款2万余元（收款人为开发商）。2018年6月8日，韩某付款7万余元。以上合计付款10万余元，其中直接向开发商账户支付5万余元，向其他账户支付5万元。

因韩某未能成功办理贷款，双方口头协商退房。2018年12月25日，开发商向韩某退还购房款5万余元。

2019年1月3日，中介公司向韩某出具承诺函，内容为:“我公司自2017年12月起代理某商品房项目。目前我司承诺于2019年1月20日内退购房客户韩某优惠购房款48,000元”。

2019年5月9日，中介公司向韩某退款1万余元。因余款一直未退还，韩某将开发商、中介公司告上法庭，引发诉讼。

庭审辩论  各执一词

庭审时，原告韩某称，因购房贷款未办理成功，开发商同意退房退款，并为其办理了退房申请。其合计支付购房款10万余元，但截止目前仅退还6万余元，还剩3万余元尚未支付。请求法院判决开发商返还剩余购房款并支付相应利息。

被告开发商辩称，其未收到案涉款项，应当由被告中介公司承担给付责任。原告韩某已与被告中介公司达成了退款协议（即承诺函），双方约定了房款的退还方式。因此，开发商不承担给付责任，请求驳回原告对开发商的诉讼请求。

被告中介公司未到庭答辩亦未向本院提交证据。

公正判决  释明法理

海安市人民法院审理后认为，经营者不得在标价之外加价销售商品，不得收取任何未予标明的费用。本案中，开发商与购房人签订的商品房订购协议书载明备案总售价为59万余元，该约定售价已超过实际备案销售总价，构成在备案价外加价销售商品房。中介公司向购房人收取的款项系采用欺诈方式取得，亦构成在备案价之外收取其他费用，属于违法行为。开发商知道中介公司在备案价之外采取欺诈方式收取其他费用，应当与中介公司承担连带责任。遂依据《商品房销售明码标价规定》、《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民法典》的相关规定，判决开发商就案涉款项负返还义务。

一审判决后，开发商不服，提出上诉。南通中院审理后认为，原审判决认定事实清楚，适应法律正确，应依法予以维持。遂依照《中华人民民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，终审判决驳回上诉，维持原判。 

【法官点评】

本案的争议焦点在于案涉款项非汇入开发商账户，由开发商委托的中介公司收取，委托人（开发商）是否应承担返还责任。

《中华人民共和国民法总则》第167条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。民法典167条沿用了上述规定，主要有两种情形：其一是代理人知道或者应当知道委托事项本身违法仍然实施代理行为的；其二是被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的。简言之，从违法行为的表现上看，包括委托事项本身违法、被委托事项本身不违法但代理行为违法两种情况。对于代理行为违法，被代理人未作反对表示的情形，对此的理解通常是一种默许，即不作为，也可以包括以其行为配合代理人实施该违法代理行为的情形。按照举轻以明重的法理，如果被代理人明确表示同意代理人实施违法代理行为的，当然也要适用本条所规定的法律后果，即二者之间承担连带责任。

本案中，开发商与购房人韩某约定的房屋售价超过实际备案销售总价，该销售行为违反法律和国家政策规定。开发商委托的中介公司向购房人收取的款项系采取欺诈方式取得，亦属于违法行为。从违法行为表现来看，委托事项本身违法，代理行为也违法，且被代理人明知代理人实施违法代理行为，应当就案涉款项与中介公司承担连带责任。至于开发商主张债务免除，中介公司出具的承诺函系向购房人返还购房款的承诺，并未以此免除开发商的返还责任。故法院依法作出的前述判决，并无不当。

本案的发生提醒人们，代理与被代理行为均应谨慎而为，否则，违反法律损害他人利益，将承担法律不利后果。