为在上海买房卖掉小城住宅，10万定金已付却遭遇买家临时爽约，30万违约金能否成功主张？近日，随着上诉期的过去，江苏省海安市人民法院审结了这起房屋买卖合同纠纷案，判决准许解除此笔房屋买卖合同，被告赵某向原告王某支付合同违约金9万元。

2018年，王某购得海安市区房屋一套。2020年3月底，王某在上海市区看中一套二手房屋，价值181万元。与屋主沟通后缴购房定金10万元，签订房地产买卖定金协议一份，约定于60个工作日内支付首期房价款计人民币64万元（包含定金10万元），届时签订购房合同，办理相关过户手续。

2020年4月19日，经房产中介介绍，王某将自己位于海安市区的房屋出售给赵某，签订房屋买卖合同一份，约定房屋成交总价131万元，当日支付定金23000元，余款128万余元由赵某于2020年5月5日前付款42万元，余86万元由赵某申请贷款。合同中约定违约责任，双方签订售房合同后，如有一方反悔或违约，造成售房合同不能履行，违约方需赔偿承诺方30万元。

2020年5月5日，赵某并未按照约定给付第二笔房款。5月12日，赵某短信、电话告知王某不买此房。王某遂向赵某发送通知函一份，要求对方最晚于2020年5月15日前交纳相应款项，否则承担不利后果。赵某收到通知函后，仍未履行交纳相关款项义务。

2020年5月27日，王某向上海房主出具说明，告知因个人原因无法购买位于上海市区的房屋，已支付定金10万元归房东，购房协议作废，双方互不追究责任。

王某认为是赵某不履行合同的原因，导致上海的购房协议作废，造成损失，按照合同约定，赵某承担违约责任，支付30万元违约金。赵某认为案涉房屋在签订房屋买卖合同前已设定抵押，王某在拟转让前未征得抵押权人同意，在订立合同时亦未告知，此房屋买卖合同应属无效，即使有效，30万元违约金也过高。双方沟通未果，遂诉至法院。

海安市人民法院经审理认为，案涉房屋买卖合同中 “该房地产的权利被限制情况为”后面用A、B的情况分别表示案涉房屋存在抵押和不存在抵押情况，该合同中在B栏后面的空白处，明确填写了“甲方应于过户前办理抵押注销手续”，赵某作为一个具有完全民事行为能力的成年人，应明确知晓若该房产无抵押情况，就无必要填写此类话术，故其辩称王某故意隐瞒案涉房产存在抵押情况导致合同无效的理由不能成立，案涉房屋买卖合同成立且合法有效；赵某除给付定金外，余款至今未能交纳，经王某书面催要仍未履行，故其行为已经表明不再履行案涉合同，对于王某要求解除合同的请求予以支持；对于赵某提出合同约定的30万违约金过分高于造成的损失，法院综合考虑双方履行合同的情况、过错大小、违约后果及已付23000元不返还的情况下，酌定赵某向王某支付合同违约金9万元。遂依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，作出如上判决。

【法官点评】

关于原告要求被告支付违约金30万的诉讼请求，根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法中规定的“过分高于造成的损失”。

本案中，原告王某与被告赵某在合同中约定的违约金为30万元，原告王某因合同履行不能导致的实际损失且有相应证据证明的为给付上海房主的房屋定金10万元，给付中介的中介费8000元。合同约定的30万违约金过分高于造成的损失，法院根据本案的实际情形，酌情确定相应的违约金是妥当的。

本案的发生提醒人们，违约金具有担保债务履行、惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的功效。在签订合同的过程中，一定要谨慎仔细，阅读条款，了解合同无法履行会造成的后果，避免因自己一时冲动爽约造成巨额损失。