核心提示：拿到新房钥匙，新婚夫妇袁庆和李琼却怎么也高兴不起来。购房时户型图中标示的双卧大飘窗变成普通平窗，心仪房屋变了味，他们多次与开发商协商无果，无奈之下将邳州某房地产公司告上法庭。日前，邳州法院经公开开庭审理了此案，庭审中开发商以飘窗设计不符合建筑设计防火规定为由提出抗辩，经审理法院认为开发商违约，判令其按照房屋单价的二分之一乘以图纸中的飘窗面积赔偿业主违约金。

袁庆、李琼是一对准备结婚的新人，买房是人生中的大事，为此，他们在当地各个楼盘看了足足三个月。金九银十优惠多，2015年中秋，他们看好的一套位置合适、户型满意的学区房推出降价促销活动，优惠后的房价是3627.07元/平方米。小两口果断出手，假期刚过就与邳州合丰地产公司签了购房合同，购买了一套该公司开发的建筑面积为119.38平方米的小高层。

签完购房合同后，李琼看着三个月来已经看了很多遍的宣传册，指着户型图对袁庆说：“你看，三个卧室中有两个带大飘窗，等装修房子的时候，两个飘窗台咱们好好设计一下，坐在飘窗上，看着窗外的风景，喝喝咖啡、看看书，多幸福啊”

袁庆满怀期待地点点头：“咱们新房的飘窗面积不算在建筑面积里，相当于开发商送了咱两平米多，这房子挺合适的。”

拿到钥匙，才发现飘窗凭空“飘走”

2016年年底，袁庆夫妻俩如期领取了新房钥匙。小两口按捺不住激动的心情当即去看了自己的新家，在物业的指引下，袁庆仔细地检查房子的墙壁、地面、预设管线，各方面都很满意。

可一同验房的李琼却拉下脸来，她指着主卧窗户，气愤地对袁庆说：“老公，你看，卧室的飘窗怎么不见了？”袁庆这才发现，售房时宣传的双卧双飘窗，全都变成了普通的平窗。

“户型图上不是飘窗吗？售楼部的模型不是飘窗吗？从咱第一次来这售楼部看房子，销售经理就一直说是飘窗，合同附图上也标的飘窗啊，这怎么就没有飘窗呢？不行，这房子我不要了，我想要有飘窗的房子！”看到无故“飘走”的飘窗，李琼越想越气。

开发商辩解，限制飘窗是防火需要。

气不打一处来的袁庆夫妻来到售楼部要求见合丰地产公司的销售主管，表示没有飘窗这房子就不要了，要求退房退款赔偿损失。

合丰地产公司的销售经理闻讯赶到后，拿出房屋买卖合同和一份名为《建筑设计防火规范2014》的文件，对袁庆和李琼解释道：“房子设计时是有飘窗，我们也不希望取消飘窗设计，但是根据这个规章的规定，建筑外墙上下层开口之间应设置高度不小于1.2米的实体墙，或挑出宽度不小于1米、长度不小于宽度的防火挑檐，而你们买的这栋楼根据原来带有飘窗的设计图纸挑出宽度只有0.6米，窗台高度为0.9米，不满足防火要求，所以不取消飘窗没法通过消防验收，我们也很无奈啊，只好改了图纸。”

感觉受骗的李琼根本听不不进去，她坚持要求退房，同时认为合丰地产公司欺诈消费者，应该按照《消费者权益保护法》对他们进行三倍赔偿。这下合丰地产的销售经理也急了：“按照住建部的规定，飘窗面积是要算到房屋建筑面积的，你们这个房子虽然图册和合同附图有飘窗，但是建筑面积不包含飘窗面积，你们一点亏也没吃，况且合同上已经约定因政府规划部门批准的规划变更，买受人不得退房，并不得以此作为拒绝收房和提出赔偿的理由。按照消防防火要求改变图纸是规划部门批准的规划变更。”

袁庆和李琼认为，开发商合丰地产的解释是无力的。经多次协商无果后，他们一直诉状，将开发商合丰地产告上法庭。

今年年初，袁庆、李琼向邳州法院提起诉讼，要求解除与开发商合丰地产签订的房屋买卖合同，并要求开发商按照《消费者权益保护法》第五十五的规定赔偿三倍房款。庭审中，开发商提出抗辩称原设计不符合建筑设计防火规范的要求，设计变更是政府行为导致，属于不可抗力，被告不存在违约行为，更没有欺诈原告，请求法院驳回原告诉讼请求。

承办法官了解案情后，与原、被告双方进行充分的沟通，向原告释明：《消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。”本案中，开发商合丰地产按照建筑设计的消防要求将合同图纸中的飘窗改为平窗，合同履行虽然有瑕疵但不构成消法规定的欺诈。考虑到房屋是比较特殊的商品，房屋的飘窗变成平窗对购房者居住、生活影响不大，并不导致房屋买卖合同目的无法实现，原告请求解除房屋买卖合同不能支持。

另一方面，买房时的单价不到4000元，如今房价已经超出5000元/平方米，希望原告慎重考虑。袁庆也对李琼晓之以情动之以理，综合考虑之后，原告变更诉讼请求为请求判令被告赔偿违约金1万元。

法官再次组织双方当事人调解，最终因双方争议较大，调解无法达成。经审理，邳州法院认为，合同所附房屋图纸属于合同内容，对原、被告双方均具有约束力。被告在未经原告同意的情况下将飘窗改建为平窗，改变了房产的部分构造，其行为构成违约。被告辩称设计变更是政府行为导致，但涉案商品房销售合同系形成于《建筑设计防火规范2014》实施之后，合同签订时被告已明知政府相关标准变更而未对合同内容作相应变动，合同签订后相关标准也未再有新的变更，故本案中的政府因素不属于合同约定的不可抗力事由。被告将飘窗改建为平窗，客观上缩减了原告的房屋使用空间，也损害了原告对于房屋整体面貌的预期，原告必然会产生损失。但飘窗不同于落地窗，根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定，涉案飘窗因其高度并不计入建筑面积，故原告要求按单价3627.07元/平方米标准计算违约损失的请求，无相应依据。综合本案实际情况，为了惩戒失信违约，同时彰显公平，法院参照房屋单价的50%即1813.54元/平方米进行计算，两处飘窗的面积为2.1平方米，故违约损失为3808.43元。判决被告合丰地产公司赔偿原告袁庆、李琼违约损失3808.43元。（本文人物、公司名称均为化名）

 　法官说法：近年来，由于开发商多采用预售的方式进行房屋销售，购房者在签订购房合同时无法现场挑选房屋，只能通过开发商提供的户型图、样板房进行了解。待交房后，一旦发现房屋实际和宣传时在户型、结构等方面存在差异，双方要尽量沟通协商以便达成共识。如果协商不成，购房者选择通过法律途径进行维权，切要保留好相应证据。

同时法官提醒，购房者在购买房屋签订合同时，要注意宣传页、户型图以及样板房与实际房屋的区别，着重注意房屋的楼层、位置、环境，不同情况可能造成房屋整体结构或部分结构的差别，这些差别要一一落实到合同中。