房屋越界建筑纠纷长期存在但又没有得到很好的解决，成为引发社会不和谐的重要因素。行政机关往往只是对土地进行确权，确认是否越界，不直接对越界建筑拆除与否作出处理决定，宅基地被侵占的一方权益很难得到保障。而法律对这类问题的处理没有形成明确的规范，司法实务中有的法院针对当事人诉讼请求直接裁定驳回起诉，有的则判令赔偿，争议较大。对此类问题，笔者认为有加强调研的必要，专门收集此类案例进行分析研究，并提出几点司法应对的建议，希望对司法审判实务有所裨益。

一、问题提起：从一则案例谈起

（一）案情

张华某、张建某宅基地相邻，张华某居西，张建某居东，两户于1992年依法办理了土地登记手续。张建某于2000年翻建二层砖混结构房屋，张建某与张华某间宅基地界址点标志已灭失，双方因界址争议多次产生纠纷。2006年6月10日，泗阳县爱园镇人民政府作出爱政发[2006]21号《关于张华某、张建某宅基界址争议的处理决定》，内容为：”张华某与张建某间北口界址点为张建某主屋西墙东0.07米，张华某与张建某南口界址点为张建某前屋西墙边西0.14米，两点连成一线为双方界址线”。按照上述界址，张建某家房屋占用原告家土地面积0.8平方米。2007年5月25日，张华某依据爱政发[2006]21号处理决定向泗阳法院申请执行，要求张建某履行该处理决定。在此过程中，2007年11月1日，泗阳县爱园镇人民政府向泗阳法院出具一份复函，内容为：”经实地勘测、调查，现将界址点明确如下：1.张华某与张建某宅基间北口界址点为：以张建某家主屋西山墙北墙角向南4.65米、主屋西山墙边向东0.07米处；2.张华某与张建某宅基间南口界址点为：以张建某家前屋西山墙南墙角向北1.70米、前屋西山墙边向西0.14米处。”

（二）审理

泗阳法院于2006年11月6日对该案作出处理，裁定驳回张华某起诉。2008年2月18日泗阳县法院作出驳回张华某再审申请的裁定，但后张华某继续申诉。2008年3月18日泗阳县法院作出撤销原驳回起诉和驳回再审申请裁定书的裁定，决定重新组成合议庭继续审理该案。张华某在诉讼中提供的相关证据表明，泗阳县爱园镇政府爱政发[2006]21号处理决定已发生法律效力。经泗阳县国土局爱园镇国土资源所勘查，张华某家土地实际面积比宅基证上标准面积仅少0.8平方米，张华某虽主张拆除张建某家的房屋，但是拆除房屋明显会造成更大的损失，且不利于社会资源的综合利用，故对张华某要求拆除张建林房屋的主张不予支持。但张建林应在占用张华某家宅基地使用期限内对张华某的损失予以折价赔偿，待张建林家房屋翻建或拆除时再让出侵占张华某家的土地并留出一定的滴水距离。张建某占用张华某宅基地的事实清楚，泗阳县法院综合上诉人房屋可使用的年限、上诉人的主观过错、上诉人侵占被上诉人宅基地的面积、宅基地所处的地理位置、当地的经济发展水平、双方的经济状况以及调解意见等因素作出判决：一、被告张建某于判决生效后三十日内清除其位于原、被告两家宅基地界址线上及界址线西侧的树木各一棵；二、被告张建某于判决生效后十日内给付原告张华某、刘红青因其侵权的赔偿款20000元。被告张建某不服，提起上诉，二审予以维持。

（三）评析

根据《高人民法院关于行政机关对土地争议的处理决定生效后一方不履行另一方不应以民事侵权向法院起诉的批复》：行政机关对土地争议的处理决定生效后，一方当事人不履行的，对方当事人不应以民事侵权案向法院起诉，可向行政机关提出申请执行，该行政机关依照行政诉讼法第六十六条的规定，可以申请人民法院强制执行，或依法强制执行。根据该《批复》精神，行政机关对土地争议作出的处理决定生效后，可直接向法院申请执行。但本案中的问题不仅仅是简单的土地问题，还有土地上附着的房屋，《批复》中没有具体规定土地上附着物该如何处理。对越界部分的房屋的强制拆除将导致整体房屋的倒塌和毁损。该案中，越界面积虽然只有0.8平方米，但引发双方矛盾持续激化，历时较长，自2000年起该纠纷先后多次经地方组织调解，行政机关也作出过相应的处理决定，后经法院多次作出裁判，历经近10年的矛盾纠纷才最终得到化解。此类案件往往事实清楚，但处理稍有不慎，有可能进一步激化双方之间矛盾。本案中，行政机关虽然作出处理决定，但仅就土地是否越界、越界面积作出认定，没有对越界后下一步该如何处理作出行政决定。根据农村习俗，拆毁他人家房屋是一种严重伤害”面子”的事情，法院如果简单地适用侵权法恢复原状、拆除房屋，必然导致当事人一方强烈的抵触，并引发双方更深的矛盾。该案最终在法院释明下，原告增加了赔偿损失的诉讼请求。法院支持原告赔偿请求，驳回了原告拆除越界房屋的请求。

二、域外比较：立法例的参考

（一）  普遍做法

目前，世界各国民法常以善意为原则，倾向于把社会整体利益放在首位，保全逾界建筑，充分发挥其利用价值，同时兼顾协调逾界建筑人和邻地权人之间的利益关系。各国一般都规定了被越界方不得基于物上请求权请求拆除越界建筑。越界建筑属于财产权保护规则的例外。《德国民法典》第912 条明文规定：”土地所有人因非由其负责的故意或者重大过失，在建筑房屋时逾越疆界建筑者，邻地的所有人应容忍其逾界建筑，但邻地所有人曾在逾界之前或之后即提出异议者，不在此限。”《瑞士民法典》第674 条第三款规定：”如该突出建筑物系由无权利人建造的，被害人虽知悉此情况，但未即时声明异议时，依情况善意建筑人得支付相当的赔偿以取得该建筑物的物权或者土地所有权。”《日本民法》第243条规定：”1.建造建筑物时，应自疆界线起保留50公分以上的距离。2.有人违反前款规定进行建筑时，邻地所有人可让其废止或变更建筑。但是自建筑着手起经过一年，或其建筑竣工后，只能请求损害赔偿。”我国台湾地区民法第796 条规定：”土地所有人建筑房屋逾越疆界者，邻地所有人如知其越界而不即时提出异议，不得请求移去或变更建筑物。但得请求土地所有人以相当之价额购买越界部分之土地，如有损害并得请求损害赔偿。”

（二）立法特例

与1789年的法国《人权宣言》中的个人主义思想一脉相承，《法国民法典》贯彻了私人所有权精神，其第544条确立了所有权绝对原则：”所有权是对于物有绝对无限制的使用、收益和处分的权利。”正是由于《法国民法典》采所有权绝对思想，注重对私人利益的保护，因此在观念上理所当然地将越界建筑看作是侵犯他人所有权的行为。在这种观念支配下，法国民法没有对越界建筑作出特别规定，而仅依一般侵权行为处理。也就是说，越界建筑人的越界行为构成侵权，应当承担侵权责任。但是《法国民法典》第555条关于不动产添附取得的规定也类推地给越界建筑人提供了在越界建筑物上享有的财产权，同时也给土地所有人提供了损害赔偿请求权，这个损害赔偿的数额要低于土地价值增加的数额。有此，我们可以认为《法国民法典》第555条已经构建了一个替代性的与德国法相比较而言在效率上中立的模式。

（三）差异分析

法国与其他国家做法不同的原因是，法国沿用了罗马法关于物的权利、所有权制度的精神。罗马法的所有权是完全的、绝对的支配物的权利，维护所有权的绝对性是罗马法物权制度的基本原则。自由资本主义时期的各国民法，也视私有财产神圣不可侵犯为首要的和根本的原则。该原则极大地促进了资本主义经济的发展。但是，随着资本主义进入垄断时期，所有权绝对性原则越来越不适应社会经济的发展。各国民法不得不对该原则作出修正，使所有权受到一定限制。这就是物权社会化。

三、价值评判：法无明文规定情形下应正确对待的几对关系

王泽鉴说过：”处理民事案件最主要工作，在于寻找一个可以支持一方当事人向他方当事人请求某种作为或不作为之法律依据。此时为艰难的法律过程，常须解释法律，类推适用，甚至创造法律，始克济事。”[i]在没有法律明确规定的情况下，法官常常需要开展法律解释工作，要充分参考民俗民情，进行必要的法益权衡，平衡各方利益，最终化解矛盾。在处理这类案件时应正确把握好以下几个关系。

（一）合法与合理的关系

从合法性的视角来看。《民法通则》、《物权法》、《侵权责任法》均未就越界纠纷后续处理规则作明确规定。《民法通则》第83条规定，”不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《侵权责任法》有较为原则性的规定，其第2条规定，”民事权益包括......所有权、用益物权......”；第15条规定的承担侵权责任的方式包括：停止侵害；排除妨碍；返还财产；恢复原状；赔偿损失；赔礼道歉。从《侵权责任法》中承担侵权责任的方式来看，并没有对所有权的侵害采取容忍态度的规定。《物权法》中关于相邻权的规定，也仅限于用水、排水、通行、通风、采光和日照及建造、修缮建筑物和铺设电线、电缆、水管、暖气、燃气管线等方面，并不包含相邻关系中越界建筑问题。如果根据侵权法原则性规定来处理，可能会使得当事人双方之间的矛盾会进一步激化。

从合理性角度来看。公平是出于道德或其他考虑而对形式法律的背离，它首先顾到法律争端的内容。[ii]从应然的角度来看，司法解决纠纷的过程是把法律规定应用于特殊情况下的具体事实的过程，是一个思维推定的过程。法官必须按照法律的规定适用法律，而不能超出法律之外擅自裁断。但从实然的角度来看，法官在解决纠纷的过程中，运用的依据不仅仅是国家制定的法律，还会有限度性地依据世俗生活中形成的”理”[iii]。这种”理”更多地体现为一种道德层面的要求，诸如习惯、习俗和民意、舆论、公平正义等抽象意义上的”天理人情”。

法官在解决纠纷的过程中应注重合法与合理的统一。在现代社会，法官既要保持其严格适用法律、维护社会正义的”神圣性”形象，又要体现出必要的”世俗性”权威，法官适用的法律应当符合天理人情，作出的裁判能够普遍为民众所接受，才能从根本上保证司法的权威。在处理合法与合理的问题上，应遵守必要的规律。法官在审理案件中首要的使命仍是严格适用法律，在法律规定较为原则或法律规定未详尽的情况下，法官有必要进行法律解释。因为法官不得因法律没有规定为由拒绝裁判。在特殊情形下，法官可以直接适用民俗中的”理”或将这些”理”作为裁判参考的依据。文中第所引案件涉及的纠纷，在民间尤其是农村许多地区非常普遍。许多地方宅基地的边界并不规则，房屋在作整体建筑时，存在少量越界或互为越界的情况。多数情形下，邻里之间采取了互相容忍的态度，有的也会作少量的经济赔偿，很少有拆屋还地的情况。如果法官机械地、原则性地适用侵权法判令拆除被告房屋，最终则很难解决纠纷，不仅浪费社会财富，还会激化双方矛盾。

（二）被动性与能动性的关系

法官在处理案件时必须坚持被动性、中立性原则，要针对当事人的诉讼请求开展诉讼活动，要作为第三方不偏不倚地处理案件，从而确保裁判过程和结果的公正性、权威性。司法被动性更强调法官不应主动介入纠纷双方中去，应根据诉讼程序和双方诉辩主张作出判决、定纷止争。

在和谐司法的语境下，司法能动性被提上重要位置。理论意义上说，法官的能动性具有特定含义，系指法官不是法律的机械适用者，其可以通过解释法律适用法律，甚至在此基础上推动法律的创造与发展。在判例法国家，法官能动性尤其明显。我国司法能动性经历了司法在创造的过程，其含义和外延变得更广。司法能动性不再仅仅指法律的解释适用，还包括事实证据的调查、判断，甚至程序的选择。在本案中，法院在第一次处理本案时即是采用了被动性、中立性原则，围绕原告的诉讼请求开展诉讼活动，结果只能是驳回原告的诉讼请求。在纠纷一再得不到解决的情况下，最终法院采取了较为积极的姿态，动员原告增加诉讼请求，要求被告赔偿其经济损失，最终化解了双方之间的矛盾。

（三）一般侵权原则与侵害相互性理论

根据《侵权责任法》的规定，对于所有权受到侵害的，侵权责任承担方式主要有：停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。如果被侵害的所有权应恢复原状，造成损失的，还应当赔偿。

在越界建筑纠纷中，如果邻地人没有及时阻止越界建筑，造成最终损失的过程实际也存在互为侵害的过程，双方都要面对损失问题。各国立法者对此并没有像对其他的侵害财产权的侵权行为那样，采用传统的思维方式，直接将这种行为规定为侵权，并赋予受害人以拆屋还地的权利。这涉及到经济学上的”侵害的相互性”理论。在经济学家看来，两人或两人以上发生权益纠纷，可能并不是人们理所当然地认为的那样：一方的权利决然被另一方侵害。到底谁侵害谁的权利其实尚未可知。以居民甲起诉其邻居磨坊主乙造成的噪音严重影响其生活的安宁一案为例，这则纠纷似乎就是一个简单的涉及不可量物侵害的案例。私法学者一般都会认为，甲有权请求其赔偿自己的损害或者干脆请求法院禁止磨坊主继续经营。但如果真实的情况是在磨坊开张6O年后甲才搬来居住，而且甲只需要改装自己的房间玻璃就能获得宁静的生活的话，到底是谁的权利受到侵害这个问题就变得难以认定了。同样，美国联邦最高法院1915年审理的LeRoy Fibre v．Chicago，Milwaukee& St．Paul R．R．一案也具有典型性。其基本情况是火车在高速行驶过程中产生的火花引燃了铁道边稻田的谷物从而引发诉讼。审理这起纠纷的法官分成了两派，其中大多数人认为，既然铁路公司没有向原告购买一项役权，就应当保护原告对其稻田的财产权。霍姆斯(Oliver WendellHolmes)法官也同意这一意见，但他同时提出，虽然在缺乏役权时铁路的确不能损害农民的稻田，但如果农民的主张不能使双方的产出最大化，就不应得到支持。在几乎所有人都会认为是铁路进出的火花造成了稻田的损失时，霍姆斯却认为，如果农民避免损害花费的成本更为”便宜”，那就应当认为损害是由农民而非铁路造成的。科斯几十年后发表的《社会成本问题》实际上也间接支持了霍姆斯法官的这一观点。而与科斯同期的Guido Calabresi等人进一步展开了这一思考路径，不过，他的方式更为简洁直接。[iv]

（四）容忍越界与拆除建筑需要进行法益衡量

侵权原则的适用。从民法角度思考，逾界建筑纠纷的解决，一般按照传统的侵权责任理论处理，逾界建筑人于邻地权人土地上建筑房屋，无疑侵害了邻地权人的土地使用权或者其他土地权利，邻地权人有权请求逾界建筑人停止侵害、拆除逾界建筑并损害赔偿，以达保护邻地权人个体利益之目的，自无不当。这种作法体现在立法中，表现为对逾界建筑问题不作特别规定，而仅依一般侵权行为处理。法国即是此类处理方式。

经济原则的适用。各国基本采用了责任规则，而非财产规则和不可让渡规则。在农村，建筑逾界问题往往涉及几家甚至十几家的住宅。在这种情况下，一律责讼拆除逾界建筑之损害显然远大于由此带来的土地利益。在城市，房屋以砖混结构和框架结构的高层建筑为主。依据该类楼房建筑本身的性质，除了该建筑的装饰性部分逾界，可以作部分拆除而不致严重影响建筑物本身的安全性能和使用价值之外，其他逾界部分一旦涉及到承力构件，如梁、柱、承重墙等，哪怕是拆除一小部分，也常常会危及到整座建筑物的安全性，因而往往被迫拆除整座建筑物或者建筑物的相当部分进行重建。这样做，无异于使整座建筑的价值消失殆尽，不仅使逾界建筑人损失巨大，而且浪费大量人力物力，巨额社会财富付诸东流，以致于影响到社会整体利益。

法益衡量。在民法中，逾界建筑本来属于侵权行为法调整，只不过考虑到社会整体利益，为保全社会财富，才把它作为相邻关系的一部分，由法律明确规定逾界建筑符合一定条件得以存续。考虑社会整体利益时，亦应当顾及个体利益的保护，平衡双方当事人之利益关系，以示公平。在本文案例中，越界建筑开始建筑之始邻地权人就提出异议，发生争执。越界面积仅0.8平方米。如判令拆除，不仅会激化邻里矛盾，还难以执行。在处理这类涉民生案件时，应以有效化解矛盾纠纷为最终目标，积极运用政策考量、利益平衡、和谐司法、柔性司法等司法方式，确保案件审理执行工作法律效果和社会效果的有机统一。坚决克服就案办案、机械办案的工作倾向和审判业务纯业务观的片面观点。在具体结合考虑以下因素：被侵权方所受损失与侵权方越界被拆除所受损失的比例；2、侵权人主观态度，是否明知；3、被侵权人是否明知而未在一定期限内提出异议等。以此综合判断是否要拆除房屋、是否作出赔偿及赔偿数额。文中案例是双方在建筑越界的第一时间就发生了争议，在行政机关最终确认前还不能肯定侵权人系明知越界而建筑。故法院作出驳回原告拆除被告房屋的请求以及要求被告赔偿的判决合法、合理。

四、司法应对：具体越界案件中的司法处理建议

（一）主体上的甄别

邻地权人一方。在土地私有的国家民法中往往表述为邻地所有人。在我国，土地共有，邻地权人只是土地的实际使用者。具体可以包括：国有土地使用权人、农村土地使用权人、宅基地使用权人、农村土地承包经营权人、承租人、借用人、抵押权人及上述权利的共有人。同一块邻地可以有若干邻地权人。

越界主体一方。须有权建筑人逾越疆界建筑有权建筑人在土地私有的国家民法中往往表述为土地所有人。但是由于逾界建筑制度重在调和利用关系，不重在确认所有权之归属，所以其他土地权利人亦有准用之必要。我国土地公有，公民、法人和其他组织对土地仅得依法享有国有土地使用权、农村土地使用权、农村土地承包经营权、开荒造林权、宅基地使用权等用益物权。当事人依法取得上述权利，并且经过相应主管部门的批准，有权于该土地上建筑房屋的，都可以成为我们讨论的有权建筑人。如果建筑人没有相邻土地之使用权，所建建筑自然为违章建筑，自无讨论必要。

（二）主观上的甄别

须邻地权人知道或应当知道逾界建筑的事实，而未即时提出合法异议。如土地有多个邻地的，每一位邻地权人都是合法异议人。异议权人只有知道了建筑人逾界侵权的行为，方可能提出异议。考查”知道”的标准历来有主观说与客观说两种。

主观说认为，知与不知非依客观情事定之，而应就邻地所有人个人之情事定之。也就是以邻地权人是否真正知晓为依据。我国台湾民法学者多持此观点。持此观点者认为，这样有利于切实防止非法逾界建筑，保护领地权人利益，否则，建筑人可乘机制造既成事实。

客观说则从逾界建筑的事实出发，以客观上可认知即可。如开始建筑后，以外观的认知时，即应提出异议。受害人应于适当时间内提出异议，如建筑业已完成，则丧失其异议权。

笔者赞同主观说。因越界建筑往往侵越面积不大，故其开始建筑后，被侵害人往往并不能直接从外观得知自己权益被侵害，故应以被侵害人主观上切实”知道”或”应当知道”侵害存在为标准。邻地权人对逾界建筑未有合法异议，则无权请求移去或变更建筑物。邻地权人不得请求移去或变更逾界建筑物，实质上是以建筑物既成事实为基础，承认逾界建筑人土地权利的扩张和邻地权人土地权利的限制，类似相邻关系中的容忍义务。

（三）权益上的甄别

关于是否拆除，除了主体上须适格、主观上不明知外，还须进行权益上的衡量。主要应考虑三个因素：越界面积、土地价值、可否拆除。第一，如果越界面积过大甚至大于未越界部分的建筑面积，则更多地体现出侵权的恶性，应优先保护被越界土地使用人权益。如果越界面积虽小，但越界土地价值很高，远远高于建筑本身的价值，也应拆除建筑（尤其是寸土寸金的大城市）。第二，须为越界建筑而非错误建筑。如果建筑是整体地坐落于被侵权人的土地上的，属于错误建筑，则不能适用越界建筑的一般规则。第三，要考虑越界部分的建筑是否是独立于整体建筑的，是否可以单独拆除而不影响整体建筑使用的安全性。由此，综合各种因素作出结论。

（四）容忍越界建筑后的法律后果

1.容忍越界建筑后的土地使用权仍归邻地权人。逾界人权利扩张和邻地权人权利限制已经是土地所有权本身的内容，而不是不动产相邻各方依法约定而形成的地役权。逾界人权利扩张和邻地权人权利之限制依赖于逾界建筑存续的事实而存续，因逾界建筑的终结而终结。逾界建筑终结后不得再行重建。即便因意外事故使建筑物损毁也不得重建（但可以进行损坏不大的修复）。

2．越界建筑人可以主张购买越界土地所有权。越界人可以主张以相当之价额购买越界部分的土地。当然，越界人购买土地所有权后并不免除其赔偿被侵权人损失的责任。台湾民法第796条规定：请求土地所有人（越界建筑人），以相当之价额购买越界部分之土地，如有损害，并得请求损害赔偿。台湾法院对此条规定解释为：土地所有人建筑房屋，遇有逾越疆界之时，邻地所有人如知其越界，应即提出异议，组织动工兴修，......姑无论邻地所有人是否存心破坏，有意为难，而于社会亦必大受影响，故为法院不许。然邻地所有人对于越界部分之土地，得以相当价格请求土地所有人购买，如有损害，并得请求赔偿，以示限制，而昭公允，此本条所由设也。

3.邻地权人可以主张土地权利使用费请求权。即德国民法典谓之定期金，或者称地租。使用费应当由建筑物的所有人或使用人按约定期向邻地权人支付，支付标准以当时当地的土地使用费为标准。因逾界而导致邻地权人的剩余土地无法使用的，可以请求逾界建筑人一并使用该土地并支付土地使用费。该土地使用费请求权与逾界建筑同时存续。如果邻地权人请求设定地役权或请求逾界建筑人购买土地权利，则该土地使用费请求权终止。在我国，土地使用费请求权人主要是作为土地所有者的国家和集体，依法享有土地使用权的公民，法人和其他社会组织一般无权收取土地使用费，但是经有关国家机关批准依法享有处分权的可以收取相应费用，该费用应当首先扣除应向国家或集体交纳的土地使用费。

4.邻地权人可以主张损害赔偿请求权。逾界建筑人应赔偿逾界建筑所生损害，包括因逾界建筑，致使邻地权人变更建筑计划或者建筑物本身等所生损害；致使剩余土地利用价值丧失或减少而生损害等。前者损害赔偿不因受领土地使用费，或主张土地权利购买请求权而消灭。

[i]王泽鉴：《民法学说与判例研究》（5），中国政法大学出版社1998年版，第2页。

[ii]黑格尔：《法哲学原理》，范扬、张企泰译，商务印书馆2012年版，第23页。

[iii]这里的”理”实际也指的是梁治平、朱苏力、谢晖等学者认为的民间法。

[iv]宁红丽：《经济学视野中的越界建筑法律规则》，载于《法商研究》2005年第3期。