因对小区物业服务不满，苏州某小区业主委员会组织全体业主进行投票，并依据“双过半”（面积过半、户数过半）结果，向该小区的物业公司A发出提前解除物业服务合同的通知。后A公司拒不同意撤出并诉至法院，要求判令解除通知无效。

“涉及物业与业主的纠纷一向比较棘手，案件辐射面广，双方之间的矛盾往往难以调和。”苏州高新区（虎丘区）人民法院民一庭赵建荣法官的审判团队接手此案后，在送达完成的两个半月内，先后组织了五次听证、三次开庭，对双方争议的焦点问题一一进行查实。

她指出，考虑到天气炎热，物业服务水平对小区业主的生活质量影响甚大。因此，我们必须尽快查明事实，解决这一涉及民生的重大问题。近日，该院对此案作出判决，驳回原告的诉讼请求。据了解，目前双方均服判息诉，顺利完成了交接。被告小区选聘的新物业服务公司已顺利入驻，业主的生活质量也得到了保障。

就在上周，该小区3045户全体业主的代表来到法院，为法官送上锦旗，感谢法院“为百姓做主，替百姓解难”。

物业服务质量堪忧，业主解聘投票“双过半”

2015年10月份，涉案小区与物业公司A签订了物业服务合同，约定的管理期限为2016年1月1日至2018年12月31日。但A公司成为小区物业管理企业后不久，双方就因种种摩擦不断。

“最让人不能忍受的就是小区里面垃圾成堆也没人打扫收拾，小广告贴得满墙都是，而且地下车库还有住人的情况……”

据多位小区业主陈述，物业服务不仅没有达到令人满意的水准，连基本的合格都谈不上。具体存在诸如消防设施损坏、路面毁损严重、地下车库住人、占道经营、小广告贴满墙、安全出口堵塞杂物、安保人员睡觉、小区垃圾成堆、多处公共设施失修，等等一系列问题。

群众的口碑之外，从考核指标来看，该物业公司的服务水平也确实堪忧。法院调查期间，区住建局作为第三方对原告提供的物业服务进行考核，考核结果75%不合格，25%刚刚及格，其中考核组意见中多次提到的消防问题一直未解决，服务质量不尽人意。

2017年12月，小区业主委员会组织全体业主进行投票，汇总后显示，总人数过半数的业主同意提前解除与A公司的物业服务合同；且同意解除合同的业主房屋面积超过建筑物总面积的一半。据此，2017年12月20日，业委会向原告发出提前解除合同的通知。

而物业方面认为，其一直在尽职尽责履行合同约定的义务，但是被告在其管理过程中多次无端指责，并且单方面通知提前解除合同，依据的仅是业主代表的意见，并未向全体业主进行意见的征询。且原被告签订的物业服务协议还在履行期间，尚未到期，遂于今年1月份提起诉讼，要求判令通知无效，由该公司继续履行物业服务合同。

适时加快审理节奏，法院抽核选票逐一查明

一个小区的物业服务水平对业主的生活质量影响甚大，送达完成后，法院审时度势加快审理节奏，多次组织双方听证、开庭，欲对争议焦点进行查明梳理。

但一个意想不到的局面出现了。“物业和业委会双方的矛盾非常尖锐，甚至多次发生肢体冲突。”据承办法官介绍，业委会方面认为业主隐私有安全之忧，因此一直拒不提供投票的意见表给原告质证，导致案件的审理一度陷入僵局。

眼看天气渐渐炎热，再这样拖下去一大批群众的日常生活都要受到影响。为此承办人耐心地多次给双方做思想工作，最终功夫不负有心人。

“原被告双方都同意在法院的主持下，以抽查核准的方式核对意见表的真实有效性。”很快，承办人便组织双方分别按照一定比例抽取一定数量的选票，并对双方抽取的选票通过电话联系进行一一核实。根据备案登记的信息，涉案小区业主共3045户，双方均确认参加投票的是1761票，同意解除的是1637票；关于《意见表》的真实性，经核实，双方抽取的52张《意见表》均系对应的业主本人的真实意思表示，该52张《意见表》的业主均表示同意提前解除物业服务合同，故可认定被告提交的业主大会的投票汇总结果真实，总人数过半数的业主同意提前解除与原告A公司的物业服务合同。由此根据备案登记信息，实际同意解除合同的业主房屋面积也超过了小区建筑物总面积的一半。

结果出炉后，为了彻底解决双方之间后续的纠纷，法院在最终作出判决前特地约谈了原告负责人，对其进行法律释明，建议其主动撤场，但该物业公司还是拒不撤出。后法院于2018年5月30日及时作出民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。

对于裁判结果，承办法官指出，除了“双过半”的投票结果，仅从原告提供的物业服务质量来看，小区服务存在很多问题，不符合合同约定及相关规定，原告方面称及时改善了，但未举证证明，且即便原告对上述问题进行了改善，也不能否认其提供的物业服务存在上述问题。故原告提供的物业服务不符合合同约定，被告依据业主投票汇总结果向原告发出解除通知符合法律规定，原告于2017年12月24日收悉该通知，故双方的物业服务合同于该日解除，原告要求继续履行物业服务协议的基础不存在，对原告的诉讼请求法院不予支持。

【连线法官】

构建良好的和谐共处关系

《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“解聘物业服务企业需经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”。根据上述规定，如果解聘物业服务企业经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会享有解除权。

按照《物权法》相关规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理，即法律赋予业主对所居住小区的物业管理予以选择的权利。作为业主，对于物业管理存在的问题，应及时向物业公司反映，督促物业公司按照合同规定的内容履行职责，如业主所在小区已成立业主委员会，则要充分发挥其职能作用，以便更有效地监督物业服务质量，维护业主的合法权益。

作为物业公司，应当积极履行物业服务合同项下的义务，还应保护业主的知情权，定期公布房屋公共维修金的收支状况、公共部位的收益和支出等财务情况，配合小区业主召开业主大会、成立业主委员会等，构建融洽、温馨的物业环境。