借款400万元到期后未能按约偿还，双方当事人约定以400万元的房产抵债，但因种种因素大部分房产未能履行，债权人请求重新偿还相应金额借款。江苏省海安市人民法院一审认为，因案涉协议未能履行，以物抵债目的已不能实现，原告谢某要求被告蒋某履行原债务即金钱对价依法有据。8月26日，随着南通市中级人民法院终审判决书的送达，这起以物抵债案尘埃落定。

    2015年，蒋某因资金周转困难，向谢某借款400万元，借期二年。2017年借款到期后，蒋某无力偿还，遂与谢某签订协议一份，约定蒋某向谢某提供价值400万元的数套住房及车棚车库用以偿还所欠谢某的债务。协议对交易税金、溢价款、认购书等内容进行了明确。在蒋某提供认购书的基础上，谢某有权将上述房屋出售给第三人，向第三人收取房款填平其债权。
    协议签订后，除一套房屋以60万元出售成功外，其余抵债房屋因税金、溢价等处理问题未能实际履行。谢某遂向法院诉讼，要求债权性质回归，请求判令蒋某偿还借款340万元，并支付相应利息。
  庭审中，蒋某辩称，协议签订后其一直积极履行义务，由于谢某自身原因导致协议未能全面履行，应由谢某自行承担责任。
    海安法院经审理后认为，债务到期后，当事人约定以住房、车棚车库抵算债务，该约定系双方真实意思表示，与现行法律规定并不冲突，应认定协议成立有效，双方均应当按约履行该协议。除非存在蒋某不履行协议的情形，否则谢某并不当然享有向蒋某直接主张支付金钱对价的权利。根据协议，约定蒋某有义务先提供认购书，以使房屋实际买卖双方达成合意，但蒋某表示其要求谢某先支付税金及溢价款才给付认购书，此举明显与双方的约定不符，属违约行为，且已导致案涉协议目的不能实现，故蒋某对案涉协议不能履行负有责任。因案涉协议未能履行，以物抵债目的不能实现，谢某要求蒋某履行原债务即支付金钱对价依法有据。遂依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，作出前述判决。
    一审判决后，被告蒋某不服提出上诉，南通中院经审理认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，遂判决驳回上诉，维持原判。
    法官点评：本案主要涉及以物抵债的效力及不履行的法律后果问题，《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容由法律规定。”因此，我国实行物权法定原则，债务到期前当事人所约定的流质抵押、让与担保均不受法律保护，相关的以物抵债自然不发生法律效力。对于债务到期后的以物抵债效力及不履行的法律后果问题，近年来司法界逐步趋向统一。
    对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合一，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般为新债清偿。在此情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。
本案中，当事人之间系债务到期后达成的以房抵债协议，应认定协议合法有效，在协议因种种因素未能得到履行情况下，债权人谢某要求回归原借款的偿还，符合相关规则。法院判决被告蒋某向原告谢某偿还340万元借款及相应利息，并无不当。
    本案的发生提醒人们，债务重置只是增加一种选择权，并不当然消灭原债务，也不产生新的债权债务，当债务重置不能实现时，债权人仍可以要求债务人履行原债务。
    [法律链条]《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。