随着私家车的快速增加，小区停车位纠纷也日益增多。小区内供业主停车的地方以地下封闭型车库居多，也有被划为一个个车位的地面露天停车位。车库开发成本较高，具有建筑物的特征，而停车位的开发几乎不需要成本，两者之间建筑形式差异明显，法律性质不同，导致在权利归属问题上争议较大。笔者根据《物权法》的相关规定，结合审判实务，对小区停车位物权归属问题作一理性思考。

一、            规范小区停车位物权归属问题的法律规定

《物权法》规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这一规定，为司法实践解决小区停车位纠纷提供了法律规范。

（一）实行不同产权的归属原则。小区车位涉及业主的基本权利，实践中归属问题异常复杂。小区停车位情况不一，有的是建筑规划内的，有的是占用闲置土地，有的占用道路。《物权法》区分了小区内车库与地面停车位，实行不同的产权归属原则。

（二）确立当事人自愿约定原则。《物权法》规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《物权法》给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。同时，《物权法》间接承认了小区车库车位可以作为独立的交易客体，为以后业主再次出让或转租车位提供了法律依据。

（三）强调对小区业主的特殊保护。《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这里的首先不同于优先。首先不区分条件，更有助于保障业主利益。这实际上是对小区车位车库的出售或出租进行了必要的限制。尽管《物权法》允许小区车位车库可以成为交易的客体，但必须先满足业主的需要。否则，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。这体现了法律对市场调节的干预，是对处于相对弱势地位的业主的特殊保护,也体现了《物权法》的人本关怀。

（四）平衡业主与开发商之间利益。《物权法》将占用业主共有道路或者其他场地的车位直接归属业主共有，是对地面停车场所有权的直接规范。小区道路和地面停车位几乎不需要花费建设成本，作为小区配套设施占用的土地已经属于业主共有财产范围，开发商没有理由主张地面停车位的所有权，《物权法》将之归属于业主共有是合理的。现实生活中，小区的物业管理公司都会向业主收取地面停车费，由于停车费的性质及其法律依据含混不清，造成了不少的纠纷。《物权法》将地面停车位直接归属业主共有，业主承担缴纳停车保管服务费的义务，获取安全停车的权利，而物业管理公司应维护停车场内车辆停放秩序，承担因看管不善造成停放车辆丢损的赔偿责任。

二、解决小区停车位纠纷实务中所遇困惑分析

（一）法律规定缺乏可操作性。《物权法》对应当首先满足业主的需要的规定过于原则，缺乏可操作性。实践中，开发商在出售商品房时常会同时将车库出售或者附赠、出租，而有些业主在购买商品房时如没有购买车库的经济实力或者现实需要，开发商就会将其出售或出租给业主以外的人使用。这种情况极大地损害了业主的权益，违背了该条款立法初衷。另一方面，《物权法》虽明确小区车位车库的归属由当事人约定，但却没有规定约定不明或没有约定情况下的归属问题，造成了实践操作中的难题。   

（二）对弱势业主利益保护不足。在商品房买卖交易中，业主与开发商法律地位是平等的。但实际上开发商与业主相比具有更雄厚的财力基础和丰富的法律知识，业主明显处于相对弱势地位。《物权法》虽然对当事人意思自治原则的尊重，但是在双方地位不均衡的情况下，无法满足实质正义的要求。另外，当前房地产买卖合同绝大多数都是格式合同，业主在购买房屋时只能被动地接受开发商提供的固定合同，难以真正保护业主的合法权益。

（三）小区停车位登记制度不健全。目前我国房地产登记体系还不完善，对于小区停车位的容积率是否记入公摊面积不予记载。房地产登记机构在房地产登记过程中，除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》外，对于其他房地产权利情况不予记载。业主无法借助不动产登记的公示公信效力对抗格式合同中的不利约定。

三、对小区停车位物权归属问题的理性思考

小区停车位符合物权客体的基本属性，是私有财产的重要组成部分，业主对小区停车位的需求日益增多。审判实践中，因主张小区停车位的所有权、使用权、经营权等权益的纠纷大量增加，即使不是单独以小区停车位作为案由起诉，在其他物业纠纷中也会涉及小区停车位争议问题。合理解决业主与开发商之间的矛盾，满足业主停车需求的同时，实现小区停车位的有效管理和运用，是确定小区停车位特权归属必须考虑的因素。

（一）遵循当事人私权自治原则。小区停车位作为现代社会的新型私有财产，随着建筑用地的日益稀缺，《物权法》将小区停车位纳入立法规制范畴，是法律对具有社会普遍性的多发争议的理性回应。确定小区停车位特权应该遵循当事人意思自治原则。只有当事人才是自身利益的最佳判断者，由当事人约定小区停车位归属体现了司法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商充分体现自身的意愿和利益，充分利用市场规则实现各方利益最大化。

（二）对意思自治进行必要约束。在充分尊重当事人约定的同时，对约定内容进行法律约束。一是限制约定的范围建筑区划内的小区停车位由当事人约定，这种约定的当事人包括业主与开发商之间，业主与业主之间。约定的客体应该是小区道路和其他场地以外的停车位，因为《物权法》直接规定占用此类场地设置的停车位属于业主共有。根据物权法定原则，任何约定都不能改变业主共有的性质。因此，小区停车位可约定的范围应该排除小区道路和其他场地。也就是说约定归属的停车位及车库必须是原始归属已确定的，且属于开发商所有。而法律已明确规定属于业主共有的停车位，不能成为约定归属的标的。

二是规范约定的方式。小区作为住宅集中区域，供业主居住的商品房是承载小区功能的主要载体，而小区停车位、草地、道路等作为小区的配套设施是商品房的服务载体。草地、道路等是小区的公共财产，使用上不具有排他性。但是小区停车位的使用具有排他性，特别是在小区停车位不足的情况下，通过约定方式确定小区停车位归属难免会造成对部分业主的不公。为了防止约定方式造成新的不公，可以将小区停车位约定内容作为小区公示信息向全体小区业主公开,让业主在信息均衡信息对称的条件下充分考量，以实现业主在停车位权利方面的公平。另外，由于签定合同的时间不同，在小区停车位紧张的情况下，为了防止后签业主失去获得小区停车位所有权的机会，可以规定在小区入住率达到一定百分比之后再约定小区停车位权利归属，在这之前的业主对小区停车位拥有使用权和优先权。在约定小区停车位的归属时，同等情况下先签订购房合同的业主具有优先权。

三是对没有约定或约定不明的推定为归业主共有。开发商在经济上具有优势地位，对商品房拥有完全的主动权，完全可以通过格式合同为自己争取最大的利益。如果合同中没有约定车库的归属，应该推定开发商已经放弃主张车库权利。同时，从合同解释的角度来看，房屋销售合同通常是开发商单方起草的，实践中开发商都是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发生争议，按照合同解释规则，应当作出不利于开发商的判断。

（三）正确理解把握法律规范内容。《物权法》试图通过赋予业主优先权来保证同等条件下小区业主的停车需要。这里的优先权应当包括优先购买权和优先承租权。但是这种优先权如何实现，物权法却没有具体规定。如前所述，小区地面停车位和车库有显著区别，车库投资大，开发商希望从中获取更多的利润。如果一味按照市场经济价值规律，必然会导致很多小区业主支付更多的价款。这时国家干预作为维护社会正义和公共秩序的必要手段，必须发挥其本身的重要作用。建议采用两种途径，一是政府依照城市发展现状和规划制定强制性的小区停车位配建标准，以保障小区业主的基本停车需求。同时有条件地限制向小区以外的人出租或出售小区停车位。二是价格干预。房地产管理和物价管理部门可以对当地停车位的商业价值、供求情况和业主消费能力进行综合评估，区分不同情况制定相应的政府指导价格。