东台法院在商品房销售合同纠纷案件审理中发现，房地产企业通过异地经营逃避法律责任损害购房人利益的现象较为普遍。以该院为例，2009年以来共受理以开发商为被告的案件87件，其中79起案件开发商系异地开发，使购房人面临权益保护难题。

一、主要表现

1、虚设“空壳公司”谋取不法利益。个别不法开发商通过在异地注册“空壳公司”、当地设立分支机构的方式，进入当地房产开发市场，以“房产开发”为名，借机聚敛钱财。项目开发未完成或事务处理未结束时，便突然消失，导致购房人利益受损时维权无门。

2、新设“项目公司”规避法律责任。不少中小型房产开发企业以二、三线城市房地产项目为对象，通过开发一个项目成立一个公司的方式，实施房地产异地开发活动。由于公司短期行为明显、趋利心理强、投机概率大，其往往在完成特定项目的开发、销售工作后，便有计划地将人员、资金撤离并注销企业，或不注销却令企业名存实亡；更有甚者，在项目完工后坐以待毙，等工商、建设部门吊销营业执照，以规避主动注销营业执照繁琐的程序和高昂的成本，从而彻底退出当地开发市场，造成购房人利益受损时“无人可诉、无人承担责任、无能力承担责任”的局面。   

3、注册“分公司”完成财产转移。实践中，另有部分企业利用分公司设立程序简便、监管不严的特点，以分公司为组织形式实施异地经营活动。分公司开发、销售款项通常一律上交总公司，其自身并无经营、管理的财产，难以对外承担民事责任。虽法律规定分公司的民事责任由总公司承担，但这些总公司大多采取不配合或主动逃避的态度，以致法院、购房人与开发商之间协调难度大、周期长、成本高，特别是在开发商应承担行为给付义务（如承担维修责任）的场合，购房人利益更难以实现。

4、巧借“公司转让”实现项目转让。部分开发企业以资金的快速流转为目的，在频繁取得相应地块的房产开发经营权后，继而以项目公司股权转让之名义，完成土地使用权、在建工程或房地产项目的转让，规避法律关于项目转让的诸多限制性规定，谋取土地流转利益。但在房产已实际预售时，由于政府对项目公司转让的调控、转让协议债权债务约定不明、项目公司转让双方产生纠纷、受让方经营策略调整等，使得购房人的利益实现增加了不确定性和难度。

二、对策建议

1、完善房产监管立法规定。强化房地产项目公司监管，补充公司法等对此规范的不足，将房地产项目公司股权转让纳入国家监管范畴。增加项目公司退市后对债权人责任承担的规定，通过建立项目公司终止后责任主体资格保留制度、设立项目公司退市风险基金或社会责任保障基金、房屋质量保险制度、合理运用公司人格否认等，从源头上加强对房产开发企业的监管，矫正开发商与购房人利益失衡的格局。

2、加强异地经营行为监管。强化地方政府监管职责，建立房地产异地开发经营备案制度，由开发企业向项目所在地房产开发主管部门就总公司（母公司）基本情况、已开发完成项目、人员、企业资产证明等进行申报。加强日常监管，对开发企业是否严格执行项目资本金制度、商品房预售行为、分公司是否具有相对独立资产、子公司财产转移、项目建设等情况动态监管，对违法行为严厉惩处，可能构成犯罪的一律移交公安机关。

3、推行房产市场信用管理。从长效监管的角度，逐步构建省市乃至全国范围内的房地产企业信用评价平台，并加大信用信息披露力度，通过企业信用信息共享，减弱、消除政府——开发商、消费者——开发商之间信息失衡的局面，最大程度地避免不法开发商异地经营所图不正当目的的实现。

4、充分发挥司法能动作用。法院审慎处理商品房销售合同纠纷，通过案件审理，积极参与当地房地产市场秩序构建。加强调查研究，对异地经营中出现的政府监管失灵，充分发挥司法建议功能，共同维护本地房地产市场的健康发展，切实保障购房人的合法权益。