笔者在审理执行异议案件时发现，当事人对房屋查封的异议增多，但相关司法解释与《物权法》存在冲突，导致人民法院裁决难，当事人极易通过司法解释的规定逃避执行义务，需引起重视。

房屋执行异议案件的共同特点为：

人民法院在执行程序中对被执行人的房产进行查封后，第三人以已与被执行人签订房屋买卖合同、支付了购房款，但尚未办理过户手续为由，向法院提出执行异议，要求法院解除查封。其法律依据为最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。该条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

该类案件审理的难点为：

一是司法解释与物权法存在冲突导致法律适用难。《物权法》对不动产的变动采用了登记生效主义，未经登记的物权变动不生效。显然《物权法》的法律效力要比司法解释要高，且《物权法》出台于司法解释之后，因此在审判实践中出现法律适用难点，导致司法实践中出现各地法院理解不一、执行不一。

二是第三人是否有过错界定难。“第三人对此没有过错”这里的“对此”，应当理解为“未办理过户登记手续”。但如何判断第三人在办理房产过户登记事项中的主观心理状态，司法解释未作出明确规定。另外，第三人在交易行为中是否有违约行为或是否尽了一般注意义务，以及合同效力的认定，超出了执行异议程序审查的范围。

三是第三人与被执行人是否恶意串通认定难。被执行人为逃避执行义务，极有可能与第三人恶意串通，签订虚假的买卖合同和购房款支付凭证。由于时间跨度短，很难通过司法鉴定辨别真伪，导致第三人与被执行人是否恶意串通认定难。

笔者建议：

一是尽快修改相关司法解释。最高人民法院物权法研究小组编著的《物权法理解与适用》第74页写明：“司法解释规定与《物权法》规定的不动产物权登记规则并不一致，今后如何处理，最高人民法院将根据《物权法》规定和司法实践的情况决定这些司法解释是否在《物权法》生效后仍然适用。”但《物权法》实施三年来，最高人民法院并未作出规定。因此，应尽快修正司法解释，并与《物权法》规定相统一。

二是建立购房款第三方保管制度。为保护合法的房屋买卖行为，降低购房人的买房风险，避免因房屋未及过户而被法院查封，造成善意第三人财产损失，建议在房屋产权监理所设立第三方保管购房款制度，购房人将购房款交至第三方，在房屋顺利过户后再由第三方转交卖房人，降低双方的交易风险。

三是加大滥用异议权审查处置力度。人民法院在执行异议审查中，应全面审查房屋买卖合同的真实性，如发现异议人与被执行人恶意串通，提供虚假证据，应视情节轻重，依照民诉法的相关规定予以罚款或司法拘留。造成严重后果的，应移送公安机关侦查，追究相关人员拒不履行人民法院判决、裁定罪的刑事责任