东海法院在审判实践中发现，近几年“以房抵债”纠纷明显增多，由于抵债房没有办理转让手续，债权人主张房屋所有权的主张得不到法院支持，可能转而采取非理性手段补偿其损失或索要、占用房屋，由此引发非法拘禁、故意伤害、聚众斗殴等诸多重大社会不稳定因素，应引起高度重视。

一、“以房抵债”纠纷的常见类型

1、民间借贷合同中书面约定由债务人或第三人“以房抵债”，并将房屋产权证书交付债权人，但未办理房屋抵押登记，该条款也因违法“禁止流质”而无效。

2、民间借贷合同履行期限届满后双方当事人书面约定以债务人房屋抵充债务，但由于种种原因未到房屋登记部门办理房屋转让手续。

3、法院对涉案房屋采取保全措施后，债务人与案外人达成与以房屋抵充债务的调解协议或私下约定以房屋抵充债务。

二、“以房抵债”纠纷的主要特点

1、“以房抵债”的意思表示真假难辨。此类纠纷多通过案外人执行异议的方式进入法院，案外人与债务人关于“以房抵债”的意思表示是否存在恶意串通、胁迫、乘人之危等，难以分辨。

2、“以房抵债”所涉房屋的产权存在瑕疵或限制。一般为单位集资房、房改房、按揭房，房屋没有产权证书或交易受到限制。

3、存在“一房多抵”情况。有的债务人将自己唯一住房通过“以房抵债”的形式借款，当到期不能还债时，债权人纷纷主张房屋所有权。

三、“以房抵债”纠纷的危害

1、滋生非法索房。因房屋价值大、保值增值能力强，债权人主张在得不到法院支持后，转而采取非法拘禁、故意伤害或聚众斗殴等极端手段索要房屋，有的强行占用房屋，有的想方设法阻扰法院对涉案房屋执行。

2、恶意调解。有的当事人利用法官不知情，对法院采取保全措施的房屋达成调解协议，并要求出具调解书。

四、处理“以房抵债”纠纷的对策和建议

1、注重运用案外人执行异议制度，分流恶意诉讼风险。有些债务人与案外人恶意串通，伪造“以房抵债”协议，试图通过执行异议程序获得法院支持。承办法官应恪守《物权法》规定，对未有房屋产权变更登记的，一律不予支持，打消恶意串通者的企图。

2、细化调解工作，防止“恶意调解”得逞。对“以房抵债”协议，承办法官不仅要审查房产证书、调解协议和债权债务情况，还应要求当事人提供房产部门产权状况查询资料，防止规避法院保全措施，并在调解书上写明“恶意调解”的法律后果。

3、做好法律释明和协调工作。民众对“以房抵债”的理解与法律规定不同，应加强法律释明工作，让当事人消除对法院工作的误解，明白此类协议内在的法律风险。对纠纷涉及到银行、申请执行人、案外人等多方利益综合考量，拿出可行方案，尽量采取执行和解、协调的方式解决；必要时，应主动与主管部门、房产部门等加强沟通协调，合力解决问题，防止矛盾升级。

4、做好司法建议工作。对“以房抵债”中涉及的房屋产权流转不畅通（如转按揭办理、集资房产权登记）、潜伏的社会不稳定因素及其特点等情况，适时发生司法建议，引起相关部门的关注，促进其改进工作，提高预防和化解矛盾纠纷的意识和能力。