宿城法院2008年受理物业服务合同案件102件，2009年受理141件，2010年受理183件，2011年1—2个月受理33件。由于此类案件诉讼费用低（25元），物业公司付出很少成本便可以将收取“老大难户”物业费工作推给法院，从而导致物业服务合同案件大量涌入法院。

一、案件特点

1、涉及人员多，存在送达难、调解难现象。此类纠纷大部分为批量案件，少则5-10件、多则20-30件，涉及人员非常多。在案件审理过程中，全体被告共进退，他们共同举证、相互作证，导致存在送达难、调解难、审理难现象，占用了法院相当一部分人力、物力，大大增加了法院经费支出。

2、与群众生活密切相关，容易造成小区“脏、乱、差”。由于物业服务涉及保洁、垃圾清理、安全保卫、绿化等与老百姓生活密切相关事情，一旦产生物业服务纠纷，小区立刻显现出“脏、乱、差”，严重影响老百姓日常生活，从而激发更大矛盾纠纷。

二、原因分析

1、开发商遗留问题没有解决，导致物业与开发商相互推诿。开发商为了达到销售目的而大肆宣传物业管理如何完善，业主一旦发现物业公司服务达不到开发商承诺的标准就会有被欺诈的感觉，物业公司则认为自己按物业合同约定服务标准与开发商承诺无关。房地产开发商附属设施不到位、房屋质量存在问题也往往相互推诿容易诱发物业服务矛盾纠纷。

2、物业公司服务不到位，收费方式简单。由于物业公司登记门槛低，很多物业公司就是一个负责人雇用几名中老年人员组合而成，缺乏专业培训和相关专业知识。物业公司解决问题或无法解决问题，直接导致业主对物业公司的不满而拒付物业费。有些物业公司收取物业费方式不文明，如采取在业主门口设垃圾堆放点，停电、停水、停气等手段索取物业费，加剧了矛盾激化。

3、业主人员结构复杂，素质参差不齐。小区业主人员结构复杂，文化层次存在多样性，文化素养、综合素质高低不一，对小区环境保护、交纳物业费主动性及解决问题方式都存在较大差异，一些小问题也可能引起大的矛盾纠纷。

4、业主委员会没有起到应有的作用。按照相关法律规定，业主委员会是业主大会执行机构，是业主参加民主管理的基本组织形式。但是在实际生活中，小区业主委员会能真正发挥作用的很少，一般只会在签订合同时才出现，甚至有的还沦为物业公司的附庸。

三、建议对策

1、进一步规范物业管理行为。建议对物业公司实现属地管理，进一步加强对物业公司和业主委员会的监督和管理。物业公司进驻前建议由建设主管部门进行资质审查，物业公司入驻后要通过多种形式向业主公示服务标准和收费项目，自觉接受业主和业主委员会监督和评判。物业公司要建立和完善业主档案，对业主所提出问题要及时处理、及时沟通，最大限度减少纠纷和解决遇到的各类问题。

2、充分发挥业主委员会的作用。进一步加强和规范业主委员会建设，充分发挥业主委员会的作用。同时可以成立一个由三至五人组成的监督小组，其成员由全体业主轮流担任，负责对业主委员会某些事项的决定和权利的行使提出质询，由业主委员会限期进行书面答复，然后由监督小组向全体业主公告。

3、处理好涉及房屋质量及配套实施不完善问题。建议住建部门对开发商在交房时要扣留一定的房屋质量保证金，配套设施不到位、房屋质量等问题由物业公司直接给业主进行维修，费用从质量保证金中扣取。五年或十年之后房屋质量问题，由业主申请向建设部门申请使用维修资金，避免物业与开发商相互推诿而产生的矛盾。

4、加大纠纷诉前调解力度。此类案件应本着先调解后诉讼的原则，建议先由业主委员会、居委会、街道矛盾调解中心等进行调解，力争降低法院的工作压力，以最大限度节省法院宝贵的审判资源。