3月16日，江苏省东台法院审结一起商品房销售合同纠纷案，认定双方签订的商品房订购协议具有合同的效力，依法判决解除商品房订购协议，并责令被告某开发商双倍返还原告首付款并加付银行同期利息。

原告陆某诉称，2009年3月，原告与被告某开发商签订商品房订购协议书，约定了该商品住宅的面积、房价、房款、车库位置、车库款及总价款，并明确原告在签订本协议书后五天内与被告签订商品房买卖合同。事后，原告依约支付首付款8.4万元，但被告至今未能履行合同义务。原告事后得知，被告在签订协议书之前已将该商品房出售他人，并办理了抵押手续，因此，对原告构成欺诈。故请求法院依法判令被告交付该商品房，或返还购房款并赔偿差价损失；同时被告构成欺诈加倍赔偿原告购房款32万元。

被告某房产公司辩称，双方曾口头约定首付款应在签订订购协议书当日缴纳，原告逾期缴纳是导致双方不能签订商品房买卖合同的直接原因；被告在短时间内已通知原告不再签订正式商品房买卖合同，原告是在接到被告通知后单方面向被告账户汇缴款项的，被告现愿意承担缔约过失责任，返还原告已汇到被告账户上的款项，并按银行同期贷款利率支付利息。

审理中，被告某开发商明确表示，不再继续履行商品房订购协议书约定的签订商品房买卖合同义务。

法院认为，被告在与原告签订商品房订购协议书前，已与第三人签订了正式商品房买卖合同。鉴于正式的商品房买卖合同签订后按规定须在房产部门备案登记，而同一商品房在房产部门不可能存在两份不一致的备案合同，可见原告在第五日缴纳首付款不应是导致双方不能签订商品房买卖合同的直接原因，故对被告辩称的口头约定不予采信。原告主张双方口头约定的是五日内缴纳首付款，此期限与双方约定签订商品房买卖合同的期限相一致，加之首付款数额较大，原告基于自身年龄、工作、收入等实际状况，需要一定的资金筹备期限亦符合一般情理。

本案主要的争议焦点是，双方签订的商品房订购协议书是否具有商品房买卖合同的约束力。本案中，该商品房订购协议书具备商品房买卖合同十三项的主要内容，被告某开发商已取得商品房预售许可证，并已按照约定收受首付款，故该商品房订购协议书具有合同的效力。被告隐瞒所售房屋已出卖的事实，且当庭表示不愿再按照约定继续履行，构成履行合同中的根本违约。双方签订的订购协议书符合法定解除的条件，应予解除。根据合同法规定的减轻损害原则，被告违约时，原告理应及时采取适当措施防止损失的扩大，但原告直至一年多后才提起诉讼，这期间因房价上涨可能带来的扩大损失应由原告自行承担，故原告以被告存在欺诈行为为由主张加倍赔偿购房款32万元的诉讼请求，不予支持。据此，法院作出如上判决。

法官释法：本案的“商品房订购协议书”，仅从表述上看，似应属于认购书之类的预约合同。但根据最高院司法解释，若该协议具备以下条件：出卖人已取得商品房预售许可证，订购协议书具备商品房买卖合同十三项主要内容，出卖人已按约定收受购房款，则该协议应当认定为商品房买卖合同，具有合同的约束力。出卖人与第三人签订商品房买卖合同，且明确表示不再按照约定继续履行，构成履行合同中的根本违约，应当承担违约责任。本案系房地产开发企业出售商品房过程中形成的纠纷，不应适用消费者权益保护法的规定，应依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。