近年来，物业服务合同纠纷案件逐年递增，呈现出上升快、涉案人数多特点。涟水法院2009年审结物业服务合同纠纷3件，2010年审结97件。

一、基本特点

（一）数量上升较快。随着城市房地产不断升温，城市小区数量呈现出快速增长态势，物业服务合同纠纷案件也随之逐年增长。

（二）易引发不安定因素。大部分案件是物业公司起诉业主拖欠物业费的案件，处理不当很容易引起连锁反应，引发群体性等事件。

（三）标的额较小。从已审结的物业服务合同纠纷案件来看，诉讼标的额均在300—1000元之间，大部分是业主拖欠一年以上的物业管理费用。

（四）调解难度较大。在诉讼中，物业公司与业主双方各说各的理。涉诉业主认为物业服务标准不透明，服务不到位，在交涉未果情况下，对物业公司产生了积怨，矛盾难以调和。

二、形成原因

（一）开发商转嫁商业风险。在楼盘销售过程中，开发商往往对小区附属设施、物业服务、房屋质量等做出过高承诺。当业主进住后发现实际情况与开发商承诺相去甚远时，往往以拖欠物业费的方式相对抗。

（二）对物业服务的认识存在差异。物业服务一般包含对小区共用设施、设备，共用绿地、绿化等的养护和管理；对公共环境卫生清洁和垃圾的收集、清运；配合、协助当地公安机关做好小区治安防范、配备保安值勤、巡视、进行安全监控等。但业主往往夸大物业公司的作用与职能，对物业公司提出不切实际的要求，从而引发矛盾。

（三）物业公司服务不到位。随着生活水平的提高，人们对于居住环境的要求也越来越高。从受理案件情况看，很多业主认为物业公司履行管理义务不到位，如公用设施未及时修复、绿化工作不到位、垃圾未及时清理、外来车辆进入小区未受必要的约束，使得对物业公司服务不满意成为业主拖欠物业费的主要原因。

（四）基层组织管理不到位。如业主委员会的成立，应在政府的参与指导下运作；住宅小区的公用设施专项费，应在政府的敦促、监督下由开发商向业主委员会划拨；住宅小区房屋公共部位维护费也应由政府规定，但这些与业主生活密切相关的问题，基层组织往往重视不够。

（五）业主委员会作用发挥不到位。业主委员会成立不规范，职责明晰，作用发挥不到位，造成物业公司与业主之间缺乏必要的沟通渠道，一些本应及时化解的矛盾纠纷由于得不到及时解决而激化。

三、对策建议

（一）推进物业服务企业理性经营。物业服务质量不让业主满意是物业服务纠纷的重要起因。物业服务企业作为合同的一方当事人，其应该按照合同的约定为小区业主提供约定的物业管理服务，如果没有达到合同约定标准，应该承担相应违约责任。通过市场淘汰机制来提升物业服务质量。

（二）加大普法宣传力度。组织开展法律服务、法律宣传进社区活动，在物业纠纷频发社区集中开展物业法规宣传，使业主了解物业管理法规，规范维权方式，树立诚信意识。

（三）诉讼中加强法律释明。在物业服务合同纠纷处理中，法官应强化诉讼指导，帮助业主厘清开发商与业主、物管公司与业主两种不同的权利义务关系，将开发商开发中遗留的问题与物管公司的过错相区分，避免业主因前者出现问题而拒绝向后者交纳物管费。

（四）主管部门充分履行职责。职能部门要着力构建和谐的物业管理服务关系，化解物业服务中产生的矛盾纠纷，推动物业公司合法经营，业主依法维权，共同培育良好的居住环境。