房屋是人生存的基本条件，房屋买卖的交易安全事关人的生存和发展，事关社会的和谐与进步。近年来，由于房屋登记制度的不完善而导致大量房屋二重买卖纠纷得以发生，影响当事人合法权益的实现，影响社会秩序的安定。笔者拟从现行房屋登记制度存在的缺陷入手，提出几点设想。

 

现行房屋登记制度的缺陷：

 

1、立法层次低

 

2008年7月1日起施行由建设部制定的《房屋登记办法》为部门规章，在效力上远远低于《物权法》。虽然该办法是对《物权法》规定的细化和具体化，但是在法律适用上仍然存在着一些问题。部门规章远不如法律那样严谨,也远不如法律那样权威。另外部门规章难免在一定程度上考虑部门利益，在调整范围、内容及效力存在缺失。可将《房屋登记办法》从部门规章上升到法律,颁布《不动产登记法》或《不动产登记条例》来解决立法层次较低,权威性较差的问题。

 

2、补证时间不明确

 

《房屋登记办法》规定,房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的,权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后,可以申请补发。这项规定减少了申请补证的当事人的补证时间,方便了申请补证的当事人。但这项规定同时为房地产交易安全带来隐患,

因为申请人提出预告登记后，自受理登记申请之日起10个工作日内，受理机关依法作出予以登记或不予登记的决定，预告登记的作用就是防止一房多卖的，而当事人领取到补发的房产证有可能少于十个工作日,这将给房地产交易安全带来风险。

 

3、房地不统一

 

《房屋登记办法》就本行政区域内城乡房屋建立统一的房屋登记簿,极大的推动了我国的统一不动产登记制度,但我国绝大多数地区仍采取房屋、土地登记分别设置,统一不动产登记的目标远未完成。登记机构的分设,给当事人登记带来极大的麻烦,增加了当事人的负担,而且造成了资源浪费。《房屋登记办法》因行政管理体制和法律层次的关系,无法使统一不动产登记走得更远。这需要通过进一步的立法加以解决。

 

4、赔偿不明确

 

关于登记机构赔偿责任的问题,《房屋登记办法》做出了与《物权法》一致的规定,因为登记机构自己的原因导致的登记错误,登记机构对造成的损害要承担相应的责任，但对于登记机构承担的责任是完全的民事赔偿还是国家赔偿存在争议。《房屋登记办法》目前无法解决这个问题,这也需要通过进一步的立法加以解决。关于登记机构赔偿责任的归责原则，最近出台的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定有一种主张认为《物权法》第二十一条第二款规定的是无过错责任，照此理解，登记机构即便恪尽职守，仍须为其他机构和人员的过错、甚至纯粹的民事欺诈买单。联系实际，“登记错误”应指因登记机构过错而造成的错误。

 

5、异议登记损害赔偿不明确

 

提起异议登记的利害关系人界定不明。同一申请人重复异议登记不能控制。依照《物权法》第十九条和《房屋登记办法》第七十六条的规定，只要房屋登记簿记载的权利人不肯变更，都可以提起异议登记，如果异议登记人恶意多次提起异议登记，却不至法院起诉，《物权法》中未有明确不予受理的表达，《房屋登记办法》中也没有相应的对策，这样就会给恶意第三人有可乘之机。异议登记的损害赔偿难以确认。“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”，登记权利人要证明自己的损失却不是一件简单的事情，明显发生的费用，如违约金、律师费、房款的利息等，都可以计算，隐形损失，如房价波动的损失、个人的信誉却无法计算。

 

对完善现行房屋登记制度的几点设想：

 

1、统一登记机关

 

笔者认为，就目前而言，统一设置土地和房屋登记机构比较困难，但是登记机构应当建立一个公共的信息平台，实现信息共享，减少当事人的负担。在登记机构是否分级的问题上，笔者认为，由于登记行为的私法性质，应当取消登记机构的上下级领导关系，一律由不动产所在地的县级或设区的市辖区区级登记机构登记。

 

2、建立房屋交易公证制度

 

单纯依靠登记机构自己的力量来完全落实房屋登记的审查工作是不现实的，除非建立起庞大的登记官员队伍。参考其他国家的经验，我国房产交易制度可以引入公证制度作为房屋登记的前置程序，由公证机构负责房屋交易的审查核实工作，可以有效地减少登记机构的工作量以提高登记的效率，解决实质审查可能导致的效率过低的问题。

 

3、要完善异议登记制度

 

为使不动产物权的不稳定状态不致长期延续，应对异议登记进行必要的限制．以促使其及时行使权利。一是主体上的限制，只限于真正的权利人或利害关系人，包含债务人。二是时间上的限制，如异议登记人未在法定期间内提起诉讼。则该异议登记丧失其效力。三是行使权利正当性的限制，当申请人所提起的异议不成立而给登记权利人的利益造成损害的，应由异议登记申请人承担赔偿责任。四是权利的担保限制，为防止当事人滥用异议权，保障真正权利人的利益不受损害，在异议登记提出时，登记机关可要求申请人提供担保。

 

4、明确登记机构赔偿责任

 

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻等继承民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期间内；已经受理的，裁定中止诉讼”，此条规定规定了民事基础关系先行处理的原则，对行政诉讼关系与民事诉讼的衔接关系做出了合理而又清楚的解释。关于登记机构赔偿责任的性质，从将来的趋势来看，通过登记机构的统一、赔偿基金的建立，应当逐步过渡到完全的民事赔偿。从不动产登记的私法行为说的角度，笔者赞同登记机关应承担民事赔偿的责任。关于登记机构赔偿责任的归责原则，《规定》第十二条明确规定将房屋登记机构的赔偿份额与过错挂钩。