婚姻出现红灯，趁着丈夫在外打工之机，余某找人假冒丈夫补办结婚证，将登记在丈夫名下的房产成功卖出。第三人是恶意还是善意，真丈夫能否拿回房产的所有权，睢宁法院近期审结了这起所有权确认纠纷案。

余某与冯某于2001年通过他人介绍相识、恋爱、结婚，并领取了结婚证，随着时间的推移，二人因家庭琐事产生矛盾，婚姻一度亮起红灯。2009年5月初，在冯某提出离婚之后，趁着丈夫在外打工期间，余某将登记在丈夫冯某名下的房产及车库通过房产中介所进行变卖。为了成功卖出该房，余某用冯某的照片为冯某办理了临时身份证并找来一名男子假冒其丈夫，到睢宁县民政局以结婚证损毁为由补办了一张结婚证，成功地与梁某签订房屋买卖协议，并办理了产权变更登记和国有土地使用权证手续，一个月后，梁某拿到房屋钥匙并搬进入住。

冯某得知余某卖房事情后，立即从外地赶回家中，首先将睢宁县民政局告上法庭，睢宁法院作出撤销被告睢宁县民政局补发的结婚证的判决。同时，睢宁县房产管理局应冯某的申请，作出撤销2009年5月22日核准的房产转移登记的决定，并收回或公告作废登记在梁某名下的《房屋所有权证》。随后，梁某以所有权确认纠纷为由，诉至法院，要求处理。

法院认为，余某找一个冒名其丈夫的男子与其一道共同到睢宁县民政局骗补结婚证，并到睢宁县房产管理局协助梁某办理房产变更登记，此行为表明余某蓄意处分共有财产，而作为买受人的梁某虽知道受让的房产为余某夫妻共同共有财产但对冯某被他人冒名顶替并不知情，因此，梁某主观善意且无过失；同时梁某已实际支付了对价，与市场价格衡量较为公允、合理；并且梁某已取得了登记在其名下的房屋所有权证，完成了交易房屋的物权变动登记，并实际占有了不需要登记的车库。故法院作出梁某取得该房产所有权的判决。

法官点评：根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”之规定，余某作为该房产的共同共有人，虽享有一定权利，但并不享有完全处分权，其行为直接损害了作为该房产共同共有人的冯某的利益，构成无权处分，故该房屋买卖协议无效。

根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，不动产或者动产善意取得的构成要件如下：一是出让人无处分权，二是受让人为善意，三是合理价格转让，四是转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。具体到本案，一是余某作为该房产的共同共有人，虽享有一定权利，但并不享有完全处分权，其擅自处分共有财产的行为，构成无权处分；二是余某从利用冯某的照片为冯某办理临时身份证开始，到找一个冒名冯某的男子与其一道共同与梁某签订房屋买卖协议，再到与该冒名冯某的男子共同到民政局骗补结婚证，最后到与该冒名冯某的男子共同到房产管理局协助梁某办理房产变更登记，此一系列行为均表明余某蓄意处分共有财产，而作为买受人的梁某虽知道受让的房产为余某夫妻共同共有财产但对冯某被他人冒名顶替并不知情，因此，梁某主观善意且无过失；三是梁某已实际支付了对价，与市场价格相衡量较为公允、合理；四是梁某已取得了登记在其名下的房屋所有权证，完成了交易房屋的物权变动登记，并实际占有了不需要登记的车库。故梁某已善意取得该房产的所有权。

对于物权变动登记被撤销是否为不动产善意取得的对抗要件，我们认为，不动产善意取得的法律效力是受让人即时取得转让的不动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。按物权取得方式来区分，善意取得属于原始取得。原始取得是指非基于他人既存权利而取得物权，一般是基于事实行为或法律直接规定，原始取得一旦完成，取得前标的物上的一切权利负担都归消灭，受让人因此取得完整、清洁的权利，原所有权人既不能以受让人事后的恶意或物权价值有所变动来抗辩，也不能以物权变动登记被认定为无效或被撤销来主张善意取得的不成立，否则，必将极大地限制《中华人民共和国物权法》所设置的善意取得制度的适用性，违背善意取得制度的立法目的，亦将造成原所有权人主张追及权前为排除受让人的善意取得而将行政诉讼作为前置程序的不合理指引。从建设部《房屋登记办法》第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”的规定来看，在受让人善意取得不动产所有权的情形下，即使司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，房屋登记机构亦不应撤销物权变动登记。因此，主张以物权变动登记被撤销作为不动产善意取得的对抗要件，与法相悖。