随着经济的发展、房地产市场的繁荣，涉房诉讼不断的增多，房屋登记案件涉及的行民诉讼交叉问题日益增多，是先行政诉讼，还是先民事诉讼，还有尊重当事人意思自治，无论在理论界还是司法实践中，都有较大的争议。因此，对房屋登记案件中的行民诉讼交叉问题进行研究很有必要。

一、房屋登记的性质与作用

（一）房屋登记的概念及类型

房屋登记是“房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为，”登记是物权变动的公示方式。国外主要为不动产登记，以土地登记为主，主要有契据登记制、权利登记制、托伦斯登记制等三种。 契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产权利的变更、认定，自当事人订立合约时就已生效，即双方一经发生债的关系，权利的变更、设立即同时成立，不以登记为生效条件，但非经登记，不得对抗第三人。登记机关登记时仅对有关契据所载内容予以登记，对契据内容是否真实、是否有瑕疵等均不作实质性审查，因而该种登记不具有公信力，仅具有对抗第三人的效力。契据登记制度以法国为代表，日本、意大利等国也采行此制。 权利登记制度，又称实质主义登记，是指登记为不动产物权变动之效力发生要件，即使立有契约，不经登记，不能对抗第三人，在法律上不承认其物权发生变动效力。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及我国台湾地区所采用。托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。托伦斯登记制以澳大利亚为代表。

我国现行的房屋登记制度类似德国的权利登记制，兼采托伦斯登记制。实行登记生效主义、物之编成主义，登记依申请进行，登记具有公信力，登记机构颁发权属证书。

（二）房屋登记的性质分析

关于房屋登记的行为性质，目前主要有以下以下观点：

一是行政许可说。认为不动产登记实际上是行政许可行为，曾经为《行政许可法》（草案）所采纳，后来在正式颁布的法律中，删去了相关规定，目前此说基本被否定，没有什么争议。

二是行政确权说。《城市房屋权属登记办法》第三条明确规定房屋权属登记是“依法确认房屋产权归属关系的行为” 。不动产的物权变动包括两个行为，一个是当事人的买卖合同即民事行为，一个是登记机关的行政确权，登记机关需要对民事行为的真实性、合法性进行审查。

三是民事行为说。认为登记的效力在于产生不动产物权的变动或对抗，属于民事上的效果。

四是证明行为说。该说避免公、私法性质上的判断，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。”登记行为既不是行政行为，也不是民事行为，而是类似于“公证”的登记公示行为。

应当说三、四两种学说在理论上还是较为科学的，但在当前立法条件下：   

首先，房屋登记主要是当事人对房屋权利进行处分的结果，不涉及公共利益、公共安全，也不涉及公共资源的配置，无须市场准入，也无须特定资质。设定行政许可，既无必要，也无法律依据。

其次，登记不能认为是房屋确权，《物权法》32条规定，物权的确认应当通过法院或者仲裁机构进行，登记机构无权确认物权归属，另外，行政确权必然涉及对合同的审查，而合同效力的确定只有法院或者仲裁机构才能进行。将房屋登记界定为行政确权，既无法律依据，也不具备实施的条件。

其三，登记的主体是登记机构，在相当长的时间内我国的登记还是会由行政机关来实施的，这就从主体上肯定了登记是行政行为，而不是民事行为，因此，登记必须在法定授权范围内依照法定程序进行，否则就会被撤消或宣告无效，造成损害就应当承担赔偿责任，当事人可以申请行政复议、提起行政诉讼。

第四，当事人的不动产物权来源于法律法规的规定，登记不过是对该权利的“记载”和“公示”。登记本质上是一种事实行为，它并不能赋予任何人以权利，即登记本身不能创设物权。但正是由于国家公共权力介入了登记，以国家行为作担保，才赋予不动产登记强大的公示效力。就登记机构而言，完全可以选择行政机关之外的其他机关如司法机关实施不动产物权登记，国外有些国家亦是如此。因此，长远看来，随着登记制度的发展完善，房屋等不动产登记完全有可能发展成为有国家专门机构负责的“类似于公证”性质的行为。

当前立法情况下，登记是由国家行政机关实施的职能行为，是依申请的行政行为，属于被动行使职权的行政行为，登记应当属于行政确认，确认的不是权利的真实性、合法性，而是申请人是否按规定提交材料，以及材料是否符合登记办法规定的标准，确认的后果就是将权利及应当记载的事项记载于登记簿。

（三）房屋登记的作用

房屋登记在公、私法上均发挥着重要的作用，并且在不同时期侧重略有不同。

关于公法上的作用，主要是为国家宏观调控决策提供依据。通过房屋登记系统，可以进行有效的统计，对统计数据进行科学的分析，可以为国家宏观决策提供依据，同时也增加了财政税赋。房屋登记产生最初的目的即是政府税收的需要，在计划经济时代，公法上的行政管理色彩尤为突出，房屋转让必须登记，不登记要进行行政处罚。

关于私法上的作用，主要是通过公示与国家公信力，明确权利归属，维护交易安全。物权制度宗旨是建立社会上有价值物的归属和利用秩序，而这一秩序基础便是确认社会上的物的归属，使物有其主，即所有权。没有这样的制度，一个社会就不能有最起码的秩序。这实质上就是人们时常所说，所有权的定纷止争的功能。相对于一般的物，房屋等不动产往往价值更大，是人们的安身立命之所。通过国家机关的登记行为，赋予登记的公信力，明确房屋权利的归属。通过登记簿记载的公示，可以使交易双方充分了解交易客体的权属状况，了解有关房屋状况的各种信息，包括权利人是否真正享有物权、不动产上是否还有抵押权等负担等，当事人可以在了解这些信息的基础上做出正确的判断，防止交易中欺诈的发生。登记为市场交易提供了安全的保证，为市场主体提供了平等竞争的条件。随着市场经济的发展，房屋登记的作用侧重于明确权利归属，维护交易安全，鼓励登记，登记依申请进行，不申请不登记，亦不会收到行政制裁，当事人意思自治，国家为你提供登记保护，你有权拒绝，但需要承担风险。

二、行民诉讼交叉的几种表现形式及性质、原因分析

（一）典型案例。

2005年10月，王某、李某恋爱并同居，一起出资购买了某市市区一处房屋，以王某的名义签订了合同、办理了各项手续并申请登记领取了《房屋所有权证》。2006年1月，两人分手，约定房产归男方王某所有，王某给予李某补偿5万元，房屋归李某使用，待李某结婚后或者5年后再将房屋交付给王某。2006年3月，王某与张某签订了房屋买卖协议，并办理了房产过户登记手续。2006年4月，张某要求李某让房未果，遂向法院提起民事诉讼，要求李某房屋迁让。诉讼过程中，李某又向法院提起行政诉讼，要求撤销张某的房产登记，法院中止了民事案件的审理。行政诉讼认为房管部门登记事实清楚，证据充分，适用法律正确，驳回李某的诉讼请求。李某接着又以王某、张某为被告提起民事诉讼，要求确认两人签订的合同无效，法院认为张某未去现场看房，明显不合情理，且与王某系远房亲戚，存在与王某的恶意串通，判决确认合同无效。李某提出申诉，行政诉讼重审，因房屋登记的原因文件被撤销，行政判决撤销房产登记。民事判决恢复审理，判决驳回张某诉讼请求。一个纠纷，先后经历了三场诉讼，加上上诉和申诉，前后经历了八次审理，当事人精力憔悴，也造成司法成本的浪费。

（二）行民诉讼交叉的几种主要表现形式

1、民事案件审理过程中，当事人对房屋登记的效力提出异议。

通常表现为，民事案件审理过程中，一方以权属证书作为证据，另一方提出异议，认为登记不合法，要求中止审理，进行行政诉讼。比如上述的房屋迁让案件，再如房屋相邻关系纠纷中，原告认为被告的房屋是违章建筑，影响其通风采光，要求被告拆除，被告认为其房屋已经登记，是合法建筑，涉及登记的效力认定。

2、已办理房屋登记的房屋权属争议。

已办理房屋登记的房屋，由于物权变动的原因行为无效或者被撤销、解除，或者无权处分人处分他人房产并办理了登记，或者因登记申请人提供虚假材料办理了登记，真实的权利人（或者原权利人）与登记权利人产生权属纠纷。

3、房屋登记行政案件审理过程中，涉及对民事行为的认定。

房屋登记行政案件的争议焦点体现在民事行为的效力认定上，比如代理人的代理权限，合同的效力认定等。例如：严某于2008年将某处房屋出售给徐某后移居国外，后徐某多次催促严某回国亲自办理过户手续，严某考虑到回国成本较高，在未告知徐某的情况下，将身份证件以及房产、土地等证件寄给双胞胎妹妹，妹妹和徐某到当地房屋登记机构办理了转移登记手续。2009年房价大涨，严某反悔，以未亲自到场签字为由要求撤销徐某的房屋登记，就涉及到严某对其双胞胎妹妹的委托行为是否有效作出认定。

（三）行民诉讼交叉的主要特点

1、案件往往比较复杂，法律关系较多。

房屋登记案件往往涉及多重法律关系，如登记机构与登记权利人之间的行政法律关系，登记权利人与异议人（自称权利人）之间的民事法律关系，权利人与第三人之间的民事法律关系等。多方主体、多种矛盾结聚，致使案件错综复杂。

2、房屋登记机构往往牵涉其中。

行民诉讼交叉案件，一般都涉及房屋登记行为或者登记内容。只要对登记簿记载内容有异议，就需要审查登记行为，就会涉及到房屋登记机构。

3、案件处理结束往往不能最终解决矛盾。

一部分行政诉讼案件的处理结果是撤销房屋登记，其后果是登记出现真空，真正权利人仍不能确定。部分民事诉讼就对其中物权变动原因文件如合同效力作出认定，对最终的权属并未明确，经常出现“案结事不了，官了民不了”的情况。如上述案例，经历了多次诉讼，就张某的房款损失问题仍未能得到解决。

（四）行民诉讼交叉的主要原因分析

1、部分观点认为房屋登记具有绝对公信力。

因房屋登记是以国家作担保、地方政府行政部门作出的，房屋登记具有公信力，一些观点认为登记未经撤销，就具有绝对的公信力，非经行政诉讼不能推翻其公信力。

2、部分法官认为民事诉讼无权对行政行为进行审查。

一些法官在审理民事案件时，遇到房屋权属证书证据时，认为民事诉讼无权对行政行为进行审查，在未经行政机关自己或者行政诉讼撤销登记前，房屋权属证书的效力不能质疑，有时引导当事人提起行政诉讼，中止民事案件的审理，待行政诉讼结果做出后，再依据其结论作出民事判决。

3、行政诉讼成本较低，举证责任倒置、审查较为严格、诉讼费用较低。

相对民事诉讼而言，行政诉讼费用较低，行政机关负有举证的义务，行政诉讼对登记的证据审查较严，对程序的要求也较高，往往出现经办法官与原告一起“找碴”的情况。律师往往选择经济便捷的行政诉讼方式，利于打赢官司，方便向当事人交代，而不管是否能最终解决矛盾。

四、房屋登记中行民诉讼交叉的解决方式

（一）改变观念，确立解决行民诉讼交叉问题的思路

解决行民诉讼交叉问题，必须改变传统观念，明确总体思路。

1、房屋登记只具有相对的公信力，民事诉讼可以决定是否采信。

一、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则若干规定》第九条规定，根据法律规定能推定出的另一事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据能够推翻的除外。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据《物权法》第十六条规定能够推定出房屋登记簿记载的权利人就是房屋的所有权人，因此，在举证时具有优先的效力。当事人有相反证据能够推翻的除外，说明房屋登记簿在民事诉讼中具有优先的效力，但并不具有绝对的效力。二、登记行为不能认为是行政确权。这个问题目前在理论界已经基本明确，以往“先行政、后民事”的理论依据主要是认为司法确权不能直接否认行政确权，必须通过行政诉讼否定行政确权后再由司法民事诉讼予以确权，既然房屋登记不再是确权，就不存在司法确权直接否定行政确权的矛盾，民事诉讼就不必以行政诉讼撤销登记为前提。三、《房屋登记办法》第八十条规定，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。也就是说人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容可以与房屋登记簿记载的权利状况不一致，而不必经行政诉讼撤销登记。

2、行政诉讼和民事诉讼结果不能互为定案依据。

一、登记机构无权对物权变动原因文件效力进行认定，只能作形式上的审查。上述案例中，登记机构无权也无力对王某与张某是否恶意串通、合同是否有效进行判断确认，其登记程序合法，要件齐全，不能因为其合同被确认无效就重审撤销登记。二、登记被行政诉讼撤销，并不能依据行政诉讼撤销原因变动文件。登记被撤销，权利人仍然可以完善手续重新申请或者要求义务人协助履行转移房屋所有权的义务。

3、通过更正登记、异议登记等新的登记类型阻断登记的公信力与公定力，由民事诉讼进行全面审查。

《物权法》和《房屋登记办法》明确了更正登记、异议登记等新的登记类型。根据《物权法》?规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿的事项错误时，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记有错误的，登记机构应当予以更正。《房屋登记办法》第七十五条对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。 所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对现实登记的权利的异议的登记，该登记的直接法律效力是使得申请人具有暂时中止现实登记的权利人按照登记权利的内容行使权利的抗辩权利。在登记机构办理更正登记期间或者异议登记状态存在的情况下，民事审判可以进行全面审查。

（二）处理行民诉讼交叉问题的几个关键

1、确立基础法律关系先行审理的原则

如何审理这类民、行交叉问题，一个重要的原则是：基础关系先审原则。

（1）以物权变动的民事关系为基础关系的案件，当事人应直接提起民事诉讼。

当事人对房屋登记有异议的，无需先中止民事诉讼，待行政诉讼确定登记效力后再行审理。民事诉讼生效判决后，如撤销了物权变动原因文件如买卖、赠与合同等，当事人可以申请登记机构直接办理撤销登记或者更正登记，无需增加行政诉讼程。

如果是行政庭已经审理此类案件，应当向该当事人行使释明权，告知该当事人享有诉权，可以提起民事诉讼，若该当事人同意提起民事诉讼，可以动员当事人撤回行政诉讼，当事人拒绝撤回的，应当中止行政诉讼，待相应的民事判决结果产生后再恢复行政诉讼的审理。若该当事人明确表示不再提起民事诉讼，法院在行政诉讼中可以直接对民事行为的效力作出认定。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十一条规定：“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”如上述案例中，严某的妹妹是否具有代理权，行政诉讼中完全可以作出认定。

（2）直接对登记程序、登记审查等行政关系为基础关系的案件，当事人应当提起行政诉讼。

行政诉讼，主要审查作出具体行政行为依据的事实是否清楚，证据是否充分，适用法律是否正确。对于证据主要审查它的“三性”，即真实性、合法性、关联性。过去一般认为，主要材料如合同等不真实、不合法，或者登记的主要依据被撤销如建设工程规划许可证或者土地证被撤销，就要撤销该具体行政行为或者确认其违法，但行政机关是否承担赔偿责任要看是否有过错，没有过错的，撤销具体行政行为或者确认其违法的同时，明确登记机构没有过错。现在这方面也是有争议的，有学者认为“登记机构无权审查当事人变动物权的意思是否真实、相关的合同是否真实有效”，登记机构只能审查登记材料是否齐全，是否符合《房屋登记办法》的规定，登记机构的审查只能是形式审查为主。笔者也赞同上述观点，像上述案例中，当事人是否恶意串通，合同是否有效，登记机构无力也无权作出判断，判决撤销登记对登记机构来说是不公平的，一方面根据《物权法》规定要承担先行赔付责任（当然这还有争议），另一方面又要承担来自政府的行政诉讼败诉追究责任的压力。即使民事诉讼确认了合同无效，也不应撤销房屋登记，当事人可以要求登记机构直接办理撤销或者更正登记，如登记机构不履行法定职责的，当事人可以对该不作为提起行政诉讼。笔者认为，根据目前的立法和相关司法解释，房屋登记后，申请登记的主要材料被司法机关、行政机关、仲裁委员会生效法律文件撤销或者确认无效的，法院行政诉讼可以撤销房屋登记，登记机构也可主动撤销原登记，由责任人承担相应的赔偿责任；房屋登记后，又作出新的处分如转移、抵押登记的，对原具体行政行为不宜撤销，登记机构有过错的，可确认其具体行政行为违法并判令其承担相应责任，登记机构没有过错的，应当驳回其诉讼请求，以保护善意第三人的合法权益，维护登记的公信力和社会秩序的稳定。

如果是民事庭已经审理该类案件，当事人对另一方当事人作为证据使用的房屋权属证书登记程序、登记方式等有异议的，可以告知该当事人享有诉权，可以提起行政诉讼，若该当事人同意提起行政诉讼，应当先中止民事诉讼，待相应的诉讼结果产生后再恢复民事诉讼；若该当事人明确表示不再提起诉讼，法院在民事诉讼中可以决定是否采信直接该房屋权属证书，但在认定时必须依据其所对应的行政法方面的实体法规范作出判定，不能只审查其形式是否符合规范的要求。

（3）探索行政附带民事、民事附带行政诉讼新模式。关于行政附带民事、民事附带行政诉讼，目前除了最高院关于行政审判中应当事人的要求对民事争议一并审理的规定外尚没有法律依据。建议加强这方面的研究和探索，为立法彻底解决行民诉讼的交叉问题进行前期准备。

2、充分发挥异议登记的作用，对于民事争议引发的房屋权属纠纷可以告知当事人提起异议登记后进行民事诉讼。

《物权法》确立了异议登记制度，异议登记可以阻断登记的公信力。房屋登记涉及的行民诉讼交叉问题，可以说真正由登记本身引起的，基础法律关系为行政法律关系的案件的比例还是较少的，绝大部分还是由于民事争议造成的。民事诉讼中，房屋登记簿记载的权利人对自己的房屋所有权无需举证，只要证明自己是登记簿记载的权利人即可，对方当事人对此有争议，应当提供充足的反驳证据，理由成立的，人民法院可在法律文书中写明查清事实与采纳理由，并据此作出判决。法律文书生效后，登记机构可根据查清的事实作出更正登记或者其他相应的登记，彻底解决问题。对于民事争议引发的房屋权属纠纷，房屋登记机构、法院行政审判庭可以进行宣传，告知当事人提起异议登记后，直接提起民事诉讼，以彻底解决矛盾，避免多次诉讼的讼累。

3、充分保障当事人诉权的前提下，做好宣传释明工作。

当前的立法条件下，房屋登记机构、人民法院所做的是做好宣传释明工作，当事人坚持提起行政诉讼，然后再提起民事诉讼的，也必须尊重其选择。登记只是物权的公示方法，将来房屋登记有可能趋向于类似“公证”的定性，登记就是登记，不是行政行为，也不是民事行为，但这需要立法明确，可以判断，房屋登记的性质在相当长的时期内，仍然将属于具体行政行为，由行政机关具体办理。既然属于具体行政行为，当事人就有权提起行政诉讼。但由于登记的背后是物权，物权的背后是利益，实践中大部分涉及房屋登记的行政诉讼都是民事争议引起的，只是通过登记机构的登记使得这种民事权利得到了确认，从而又导致了行政争议。争议的最终解决取决于民事争议的处理，民事诉讼是有效的解决争议的途径，行政诉讼只是环节中非必要的一环，并不能最终解决问题。同时，异议登记使得房屋登记簿记载的权利在一定期间内失去了公信力，也就没有必要再提起行政诉讼了，只要通过民事诉讼就可以确定真正的权利人，登记机构根据生效法律文书作撤销登记或者更正登记即可。人民法院、房屋登记机构要本着“为民”的原则，加强宣传，引导当事人正确行使诉讼权利，减少司法成本与行政成本的浪费。

实践来看，笔者所在的法院，经过了一些试点，对于因民事基础法律关系引发的行政诉讼，进行宣传释明，当事人提起异议登记后撤回行政诉讼，提起民事诉讼，民事判决后，登记机构根据生效法律文书进行相应的登记，取得了较好的效果，节约了司法成本，减轻了群众的讼累，受到了当事人的欢迎。

4、发挥调解优势，争取彻底解决矛盾。

在构建和谐社会的新形势下，诉讼调解是人民法院在全面落实科学发展观、促进和谐社会进程中解决民事纠纷的重要结案方式。各级人民法院要认真贯彻“能调则调，当判则判，调判结合，案结事了”的指导原则，对行民交叉的诉讼不回避、不互相推诿，不管是在民事诉讼过程中，还是行政诉讼过程中特别是因民事争议引发的行政诉讼，加大调解工作力度，努力提高调解结案率，争取通过调解彻底化解矛盾。

参考文献：

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6.杨大志主编：《中华人民共和国物权法释义》，农村读物出版社，2007年版。

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