近日，无锡南长法院审结一起房屋买卖合同纠纷，买房人和卖房人均称对方构成违约，要求对方承担责任。然而法院审查后竟发现该房早已设立抵押。

周明经朋友介绍准备购买一套未落学龄户口的二手房。经了解，这套房还未还清贷款，也未取得房产证和土地使用权证，但考虑儿子快到入学年龄，周明还是与刘伟签订《房屋买卖合同》，约定周明在2010年2月10日前交付定金6万元，并在刘伟提前还贷当日交付首款50万元；刘伟在该房不落学龄户口，并在3月20日前办完产权证及做好预约还贷工作。

合同签订后，周明在2月8日交付6万元定金。然而在履约过程中，双方在支付首付款、办理土地使用权证事宜上存有分歧。在协商无果后，周明向法院起诉，要求刘伟双倍返还定金12万元。

周明诉称，刘伟拒不办理土地使用权证，实属违约，要求双倍返还定金。刘伟辩称，对方在签合同时知道该房没有两证，而且与银行联系好后，对方迟迟不支付首款，属严重违约，5月6日已向其发出解除合同通知书。

法院审理查明，中国银行无锡某支行已于2008年9月6日在该房上设立抵押权，权利价值为50万元。法院认为，银行对该房享有抵押权，未经其同意的转让行为无效，因此判决刘伟返还周明定金6万元。

法官点评：《物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案当事人买卖的房屋已办理抵押登记，买卖时未经抵押权人同意，并且也不存在买受人代为清偿债务使抵押权归于消灭的情形，应认定该《房屋买卖合同》无效，不适用定金罚则。（文中人物均系化名）