随着房地产市场的活跃，房价节节攀升，以及本地棚户区拆迁补偿工作的推进，部分房屋出卖方违背诚实信用原则反悔违约等，致使房屋买卖合同纠纷案件呈高发趋势，影响了房地产市场及社会经济秩序的良性运转，应引起高度重视。

一、最近五年贾汪法院房地产纠纷案件审理的基本情况

2003年该院审理房屋买卖合同纠纷、房屋所有权纠纷案件8件，2004年审理房屋买卖合同纠纷、房屋所有权纠纷案件13件，2005年审理房屋买卖合同纠纷、房屋所有权纠纷案件16件，2006年审理房屋买卖合同纠纷案件18件，2007年审理房屋买卖合同纠纷、房屋所有权纠纷案件22件，2008年审理房屋买卖合同纠纷、房屋所有权纠纷27件，2009年审理房屋买卖合同纠纷、房屋所有权纠纷29件。

主要有以下类型案件：一、出卖方在销售房屋后，发现房屋价格又上涨了，反悔，以种种借口不办理过户手续，导致买受方被迫进入诉讼。二、买受方享受房屋出卖方的特殊身份（如某企业职工的优惠价格）购买到房屋，若干年后该企业对未购房的职工予以补贴或再次优惠，致使实际并未购房但名义上已经购房的出卖方无法享受福利优惠。因而出卖方起诉要求买受方返还房屋，赔偿损失。三、在继承程序，几个继承人协商同意房产由一个继承人所有，未办理过户手续，房产升值后，一个或几个继承人反悔，到法院起诉要求分割房产。四、房屋买卖后，未及时办理过户，出卖方一房二卖。导致买受方到法院起诉或房产卷入出卖方经济纠纷，导致房产被查封保全，买受方不利。五、夫妻双方一方未经对方同意，将房屋出卖，另一方不认可，无法办理过户，买受方到法院起诉。或夫妻双方一方签字出卖房屋并办理过户，几年后另一方以未经其同意为由到法院起诉请求房产买卖合同无效。

二、原因分析

1、市场经济带来的经济利益的趋势。2002年前本地房屋每平方米500-800元即可购得，2002年之后本地房屋价格节节攀升，现每平方米达到3000元以上，即使价值平平的老房经拆迁补偿评估价值亦翻至二至三番，导致违约带来的利益巨大。

2、法治观念的滞后发展带来的诚实信用观念的欠缺。诚实信用原则是民法中“帝王原则”，然而随着市场经济伴随而来的金钱至上、拜金主义观念影响，诚实信用原则在社会中宣传力度不够。以及司法、执法的模糊化、息事宁人的调解思路，致使不能有效坚持诚实信用原则，往往让违约方得到“甜头”,不能及时有效遏制、打击违约者的势头。

3、我国房屋所有权过户、土地使用权过户手续目前未有效规范。《物权法》对房产过户不按面积、评估价值收费均作了明确规定，相关部门以前及目前都实行按评估价值收取费用，费用偏高，两个管理部门均要过户不方便快捷，致使很多出于亲戚朋友原因购买房屋的买受方和出卖方，嫌麻烦想省事，不愿意去奔走交费办理过户手续。

三、审理中应坚持的原则与思路

1、坚持的原则

一是，坚持诚实信用原则，诚实信用原则是民法中的“帝王原则”；二是，适当考虑但不能过度考虑情势变更原则。两个法律原则相冲突时，为维护社会经济秩序的稳定，应坚持诚信原则，仅在调解时适当考虑情事变更原则。打击背信违约方，不让其违约行为得到暴利。

2、具体审理思路

一是法院应综合认定房屋买卖合同的存在，一旦存在合法的买卖合同，应确认并维护其效力。法院在审理过程中，应通过仔细审查双方提供的证据，并根据生活常识，通过综合审查房产证、土地政、以及购房发票的存放位置，当事人获得的途径，房产交易的价格以及入住的时间。另外，办理各种水电费、煤气费、等其他各种费用的途径和名义。审查相关证据能否形成有效证据链，需要证明的事实是否具有高度盖然性,综合认定房屋买卖合同是否存在。

二是首先认为，夫妻任何一方在处置房产所有权事项中，均不能推定为有家事代理权。日常家事代理权，是指夫妻一方因日常家庭事务而与第三人为一定法律行为时的代理权。该代理行为的后果由夫妻双方共同承受，被代理方须对代理方从事家事行为所产生的债务承担连带责任。婚姻法司法解释（一）第十七条对夫妻家事处理权做的规定包括二款：“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”如涉及处理不动产的重大财产事项，夫妻双方应一致同意，一方代表另一方购房，应有另一方的授权委托证明或在买卖结束后得到另一方的追认：协同办理过户手续或对房产由买受方长年居住持默认态度。 

对于夫妻一方未经对方同意擅自出卖房屋的行为，应对价款的使用承担高于对方的举证责任。

三是几名被继承人同时签字放弃继承，将房产归属于一被继承人所有，又以种种理由反悔，除放弃继承确有证据证明在欺诈、胁迫、乘人之危等法律规定民事法律行为无效的法定情况下之外，法院不应认定反悔的效力，仍应判令协议约定有效。

四、对策建议

1、法院审理时应加大对违约背信方的打击力度，提高其违约成本，维护社会经济秩序稳定。 

2、双方在签订合同时，应手续齐全，并签订房屋买卖合同。如果出卖方已婚应与出卖方夫妻双方签订合同。购买房屋前，应现场查看房屋并审查房屋土地是否为划拨土地或者房屋是否办理了银行抵押登记，双方在合同中也应该对此有所约定。房屋交易完成后，应及时过户，以免一旦房屋涨价或者拆迁容易引发矛盾，甚至官司。

如买卖合同生效，出卖方不予协助办理过户手续，买受人可根据《物权法》相关法律规定，到房产局申请异议登记或预告登记，其目的在于对自己房产所有权的初步公示，之后及时到法院起诉，请求法院判令出卖方履行协助房屋过户义务。如出卖方仍不履行，法院可对其强制执行。或出具协助执行通知书，通知房产部门办理过户手续，并视有关情况对出卖方不履行执行义务行为予以处罚。

3、建议房产管理部门和土地管理部门能早日按照《物权法》的规定规范操作，减少当事人办理过户的麻烦。