合同法施行后，较长一段时间内，人们普通认为一房二卖只是一种民事现象和民事纠纷，不会触及刑律。一些房产开发商还妄图借一房二卖或多卖非法套取资金，不惜将购房者往火坑里推。8月13日，江苏省海安县法院因此一审判决被告人殷某犯合同诈骗罪和非法吸收公众存款罪，数罪并罚，决定执行有期徒刑4年，并处罚金13万元。被告单位某房地产公司同时被判处罚金18万元。

被告人殷某系海安一家较有知名度的房产开发公司（即本案另一被告人房地产公司）的老板，1962年8月出生，高中文化，曾是乡建筑站的瓦工。上世纪90年代，随着房地产行业的兴起，殷某抓住机遇，投入房地产开发行业。初试牛刀，果然业绩不凡。尽管表面上红红火火，但资金不足始终是殷某最大的软肋。在县城与其他大公司竞标开发地块时，常因囊中羞涩，失去最终的成标机会。殷某不甘心就此衰落，他的身影开始出现在当地一些乡镇的房地产开发上，甚至边远乡镇他也敢试一下。其时，不少大开发公司对乡镇房产开发还不十分重视，殷某获得一些地块。殷某将有限资金投入利润反馈不快的边远乡镇房地产开发，导致他资金周转日益困难，为他日后身陷牢狱埋下伏笔。
   

2003年4月，殷某不再挂靠其他企业开发，单独注册设立房地产公司（本案被告单位，并由其本人担任法定代表人，该公司的经营范围为房地产开发。2004年9月8日，殷某所属房地产公司参加当地一土地招商拍卖会，以人民币896万元的价格中标海安县城某地块。为筹集资金缴纳土地出让金，该房地产公司以高于同期银行贷款利率或优惠购房条件为诱饵，于2004年9月至2005年9月期间，通过殷某非法向社会公众吸收或者变相吸收资金365万元。但因本身资金欠缺，殷某用尽浑身解数，该房地产公司仍无法按时交纳土地出让金。2006年1月，政府相关部门依法收回该地块，并没收该公司缴纳的土地竞买保证金55万元，致该公司房产开发项目失败。至案发时，该房地产公司给相关被害人造成损失人民币351万元。又一次盲目行动，打断了殷某预期盘算的资金链。为逃避债权人追款，殷某动起一房二卖的脑筋。

2004年10月份的一天，上述被告单位房地产公司通过殷某，向刘某借款10万元，约定利息2万元，用于融资缴纳前述县城中标土地出让金。殷某承诺借款的本息作为刘某购买该地块商品房的购房款。刘某发现该房地产公司在上述地块未能开发商品房后，不断向殷某索要借款。

2005年下半年，殷某在刘某不断向其索款之下，走头无路，集中生智，转而向刘某推销其公司在某乡镇开发的营业用房。殷某刻意掩盖了一个事实，即其向刘某推荐的营业房多数已“名花有主”。刘某选中某镇人民路2号楼7、8、9、10号营业用房，而事实上这些营业用房已于2005年4月4日、4月6日，被房产公司分别出售给万某、符某，并已交付使用。殷某明知上述营业用房已销售给他人无法履行合同，且房地产公司处于资不抵债，无偿还能力的情况下，仍于2006年初的一天，与刘某之妻签订购房合同，房地产公司从中骗得10万元。此后，殷某又以类似方法，在谢某身上演译一房二卖的好戏，从谢某身上骗得14万元。

2007年12月12日，某镇政府向公安机关报案，公安机关于2008年1月7日以合同诈骗罪立案侦查。立案后发现，殷某已经外逃，遂对殷某上网追逃。2008年11月3日，殷某被北京警方抓获。海安县公安机关在侦查过程中，发现被告单位房地产公司以及其法定代表人殷某参与非法吸收公众存款的事实。

海安法院审理后认为，被告房地产公司因进行房地产开发需要资金，未经中国人民银行批准，以高于同期银行贷款利率或优惠购房条件为诱饵，向社会不特定对象吸收或变相吸收资金，扰乱金融秩序，其行为构成非法吸收公众存款罪。该公司以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为构成合同诈骗罪。被告人殷某系被告单位直接负责的主管人员，其行为分别构成非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪。被告单位房地产公司、被告人殷庆松犯数罪，依法应当数罪并罚。被告单位兴发房地产公司、被告人殷庆松未能退赔被害人的经济损失，可酌情从重处罚。鉴于其庭审中认罪态度较好，可酌情从轻处罚。遂依照《中华人民共和国刑法》的相关规定，作出前述判决。
一审宣判后，殷某明确表明不上诉，并表示其出狱后，一定努力创业，想尽办法赔偿受害人的损失。

法官评析：本案对被告人非法吸收公众存款争议不大，主要涉及一房二卖从民事纠纷上升为刑事犯罪的条件问题。
房产开发中的一房二卖，主要指房地产开发商作为出卖人先后以两个商品房买卖合同，将同一个房屋出卖给两个买受人。实践中，还存在一房多卖情况，但用一房二卖的法律即可调整。

如果开发商一房二卖的行为仅仅为了在比较中获取更高额利润，并无同时非法占有两房款的意图，该类纠纷还应当在民事纠纷范围处理。此时，如果买房人都是善意的，并无与开发商恶意串通情况的，相关的买卖房屋合同都应视为有效。各买房人均未过户登记情况下，根据债权平等原则，并不存在第一个买受人（买房人）或顺序在先买房人享受优先权问题。买房人同时主张合同权利时，开发商享有选择权。

在两份或多份合同中，如果有一份已过户登记，按照物权法有关物权登记生效及公示对抗原理，对于登记的房屋所有权效力任何人无法对抗。其他买房人即便已实际交付使用房屋，但由于未登记过户，享有的仍然是合同债权，而登记人却享有物权。物权优先债权是基本原则，登记人取得房屋所有权，其他人不能取得房屋所有权。已实际使用房屋但最终未能取得产权的人，应从房屋中迁出。合同法施行后，将房屋买卖合同的效力（债权效力）与房屋产权转移的效力（物权效力）进行了区分，通常情况下对于一房二卖同时承认两份合同的效力。由此，不少人错误地认为，一房二卖仅仅是一个民事争议问题，不存在上升为刑事犯罪的可能。其实，不少民事行为包括合同行为，都有一个量变到质变的过程，只要当事人越过一定界限，触了红线，就有可能上升刑事问题。

结合本案开发商殷某“一房二卖”的具体行为，一是殷某明知向刘某、谢某出售的营业用房已销售给他人，无法履行合同的情况下，仍隐瞒真相，采取欺诈手段，向刘某、谢某出售该营业用房。二是殷某所属的房地产公司已处于资不抵债，无力偿还债务的能力，根本没有履行合同以及承担违约责任的能力；三是殷某一直携款在外躲债，根本不想履行合同，因此其主观上具有非法占有的故意并非民事合同纠纷中的一房二卖违约行为，法院认定其犯合同诈骗罪，并判处有期徒刑4年，并无不当。