在众多城市郊区，一些村集体经济组织、乡镇政府在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。这些在集体土地上修建的住房，没有经过国家法定部门审批，而是由住房建设地的乡镇政府颁发住房权属证件，流转给该村集体村民以外的人,这类房产被称为“小产权房”。由于“小产权房”比较尴尬的法律身份，很容易造成多种形式的法律纠纷，如出卖人和买受人的纠纷，再流转时与第三人的纠纷，国家征地拆迁时的补偿纠纷，房屋的质量纠纷，物业管理纠纷等等。

一、“小产权房”产生的原因

1、住房保障体系不全及房价虚高是小产权房产生的重要经济原因。由于城市的房地产价格在很长的时间内一直呈现居高不下的状态，而这种“小产权房”省去了昂贵的土地出让金、高额的税费和腐败等灰色费用，一般仅是同地区商品房价格的三分之一甚至更低，虚高的房价促成了小产权房的大量现实购买需求。虽然没有合法产权，大部分中低收入者无奈下只能将其作为解决住房问题的选择。

2、农村土地产权制度不规范。从《土地管理法》看农村土地集体所有权界限不清楚，长期以来，农村集体土地所有权法律主体不明确，土地产权虚置，导致集体土地所有权行使过程中严重出现的越位、缺位。

3、新农村建设规划不合理。目前相关农村建设的文件只是指导性意见，对大力推进新农村建设，缺乏具体操作规范，给小产权房留下了很大的灰色空间，比如将多余房屋向城镇居民出售，甚至建设面对城镇居民需求的小产权房。

二、现有制度下的解决途径

（一）制度层面

现有法律政策禁止小产权房买卖，但小产权房已经建成的事实并不能简单通过拆除进行解决，尽管这些房屋不符合土地利用、建设规划，也没有上缴土地出让金等税费，但其中不少小产权房已经出售，住满了居民，强行拆除势必影响稳定。笔者认为，应当认可这些小产权房占有的合法性，但是需要补缴土地出让金等税费。

同时当前政府应该加强农村土地管理制度，严格禁止占用耕地搞住宅开发建设，对那些合理规划合法建设的“小产权房”，在补办相关手续、补交相关费用之后应当给予相应的正式产权，或者由政府通过收购等方式将其装变为经济适用房；最后，必须加快建立住房保障体系，完善城市廉租制度，增加房源供给，着力解决低收入家庭住房困难。

（二）司法途径

小产权房合同纠纷中房屋买卖合同的效力认定应当以现有法律为依据。按照《合同法》规定，只有法律才能规定合同无效的情形，从合同无效的后果进行考虑。虽然“小产权房”买受人已经在事实上占有了该房屋，但是对合同进行无效性的处理仍然具有意义，通过房屋的返还达到限制宅基地使用权的流转。

另外，如果出卖人在出售其房屋时就已经明确地知道合同的标的是禁止转让的，但仍然达成交易，在其后又请求返还房屋的，应当在合同无效中负主要责任。因为在合同签订的过程中，出卖人应当注意照顾买受人的信赖利益，“不得以使谈判对方当事人产生没有根据的信赖的方式损害其利益”，除非能够证明买受人确定地知道所购买房屋的产权风险及合同可能无效的后果。

当然，由于小产权房本身更多是一个政治问题，要指望法院从确认小产权房买卖合同效力来推动土地制度变迁并不现实。小产权房本身的处理已经不是一个单纯的法律问题，而需要我们从更加务实的角度进行处理。