近年来，随着房地产市场的快速发展，物业管理相关法规的出台，戚区法院审理多起因业主欠缴物业费，物业公司起诉追索物业管理费的案件；因业主擅自改变房屋外观，如安装太阳能热水器、加装防盗窗，物业公司起诉要求拆除的案件；因物业管理服务不到位，或物业管理公司工作失职导致业主人身、财产损害，业主起诉物业公司人身、财产损害赔偿案件。虽然此类案件案情简单，涉案标的小，但由于该类案件涉及民生问题，且具有群体性和示范效应，如果法院处理不当则易激化矛盾，影响社会稳定，应引起重视。

一、原因

1、业主自治能力相对较低。作为业主自治组织的业主委员会在物业管理和服务法律关系中具有重要的地位，这种物业管理模式的有效运转需要业主具有相当的自治能力，业主大会和业主委员会能够真正发挥代表业主意志、维护业主权利的作用。然而，现阶段我国普通城市居民对相关法律概念和法律关系普遍不甚了解，因此很难通过业主大会形成明确、理性、合法的意志，业主自治能力差的现状成为业主维权的障碍。当不能通过业主委员会形成群体的、有组织的、合法的对抗时，不交物业费就成为业主单打独斗的武器，如此恶性循环下去，业主与物业公司之间的矛盾日益激化。

2、物业管理公司服务不到位。物业管理企业作为企业法人，自负盈亏，追求利益的最大化，有相当一部分物业管理公司的确存在服务意识不够、服务质量低等现象，难以让业主感到满意是物业管理纠纷的重要起因。

3、业主法律意识薄弱。目前，相当一部分业主对开发商、物业管理企业法律主体之间的法律关系认识不清，将开发商所售房屋的质量问题迁怒到物业公司，从而对物业公司产生敌对情绪，拖欠或拒交物业费，进而激化矛盾。有些业主忽视入住合约的合同作用，为了一己私利，擅自改变房屋外观，对小区整体外观及其他相应业主的房屋安全造成隐患。

4、业主维权之路比较难。一方面单个业主与物业公司协商解决问题尽管在理论上可能却很难在现实中奏效。另一方面民间调解组织的不健全，导致业主与物业公司之间的矛盾很难通过第三方的协调得到化解。另外业主委员会并非如法律制度设计之初所设想的那样善于维护业主权利。

5、司法方式解决纠纷难以根治。对于物业欠费案件，实践中往往在认定物业公司服务存在一些瑕疵的情况下对物业服务费用作出部分支持，但这种处理方式对于同一小区接受了同样服务却已经全额交纳物业费的业主是不公平的，这些业主将会产生效仿心理，选择在今后拖欠物业费，然后等待起诉和法院做出打折支持的判决。如此循环，审理一件物业管理纠纷案件之后却有更多的案件涌来。

二、对策

1、在政府指导和支持下，增强业主自治能力。物权法第七十五条第二款规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。可见，物权法已经意识到其制度设计必然要依赖政府行为的介入。因此，政府应考虑如何建立起切实可行的配套制度，致力于推进业主自治。   

2、提升物业管理企业的服务质量。物业管理企业作为物业管理合同的一方当事人，应该按照合同的约定为小区业主提供物业管理服务，如果服务没有达到合同约定的标准，应该承担相应的违约责任。通过建立公平竞争的环境和市场淘汰机制，逐渐提升物业管理企业的服务质量。

3、增强业主法律意识。加大普法宣传力度，组织开展法律服务、法律宣传进社区活动，在物业纠纷频发社区集中开展物业法规宣传，使广大业主了解物业管理法规，规范维权方式，树立诚信意识，努力构建和谐的物业管理服务关系。