近年来受国家调控政策的影响，房地产市场日益繁荣，房屋买卖、房贷按揭、贷款担保等经济行为逐渐为百姓所熟知并接受。频繁的房产交易使得金融机构、房地产商、购房人以及担保公司之间的利益网络更加紧密，从而导致利益个体之间矛盾的滋生。据无锡市南长区法院统计，自2007年至2009年，该院涉及房屋买卖、房屋按揭类的案件数从266件激增至497件，2010年上半年相关案件的受理数亦达到242件。与此同时，除受理案件数量的明显上升外，涉案纠纷的表现形式也日趋多样化、复杂化。

 

谁为我的公寓做主

 

2009年11月，包小姐与某开发公司签订了一份房屋认购协议书，但事后，包小姐发现她购买的房屋使用期限仅为50年（即综合用地的使用期限），并非是她起初认为的住宅用地使用期限70年。对此，开发公司的解释是，无论是开盘报道还是户型手册关于房屋用途的说明都是“公寓”，而不是普通住宅，两者有着根本区别。对解释不满意的包小姐遂拒绝签订房屋买卖合同，并诉至法院要求开发公司支付违约金。

 

审理中，包小姐向法院提供了开发公司在相关媒体上发布的开盘报道及户型手册，证明包小姐在认购房屋时，开发公司宣传房屋的性质为住宅楼。但开发公司认为，所有证据均显示，关于房屋用途的说明为“公寓”而非普通住宅。我国的相关法律规定，住宅用地的使用期限为70年，综合用地的使用期限为50年，因此房屋的不同性质将实际影响房屋的交易价格以及购房人的具体权益问题。本案正是由于双方当事人对“公寓”一词的理解不同，才导致了纠纷的发生。

 

经过审理，法院认为，包小姐与开发公司未能签订房屋买卖合同，其原因在于双方买卖房屋用途性质的不同理解，并非开发公司单方责任，故不能认定开发公司违约。根据案件双方当事人的意思表示，法院最终判决解除了包小姐与开发公司签订的房屋认购协议书，要求开发公司支付包小姐的利息损失，驳回了包小姐要求开发公司支付违约金的诉讼请求。

 

法官认为此类案件多归咎于购房人法律意识淡薄。现而今，出于宣传包装的需要，开发商往往在楼盘优势方面夸大其词。购房人面对如此强大的宣传攻势，往往容易忽视对合同条款本身的审视，在签订合同时过于草率，缺乏对自身权益保护的意识。

 

针对此类案件，法官认为规范房产交易行为方为可效之举。在房屋买卖、房屋交付等方面，买卖双方应秉承诚实信用的原则，卖方应在书面出具的卖房手册及合同书中明确既定词语的意思，杜绝打“擦边球”行为的发生；买方也应对合同条款仔细审核，提高自身维权意识。

 

谁卖了我的房子

 

陈小姐于2005年向某建设公司购买了五套房屋，并一次性支付了房款，但建设公司一直未交付房屋，使陈小姐的利益蒙受损失。2009年陈小姐向法院提起诉讼，要求建设公司履行合同并支付违约金。

 

建设公司辩称，对签订房屋合同及陈小姐付清房款的事实无异议，但陈小姐曾将自己的公司迁入所购房屋，只是当时没有办理明确的入住手续，房屋应属交付。2008年建设公司与陈小姐曾达成退房协议，陈小姐的母亲也已代陈小姐办理了退房手续并领取了退房款100万元。因此，建设公司认为自己有权将房屋再次卖给他人。为了证明退房的事实，建设公司向法院提供了由陈小姐母亲签字的本票一张，备注栏内注明“退房款”。

 

法院认为，建设公司虽将100万元作为退房款支付给了陈小姐，但并不能证明陈小姐同意将所购五套房屋全部退还。对于处置重大财产的事项，双方未签订书面协议有悖常理。因此，法院认定建设公司的行为属于“一房二卖”。

 

此类案件多归咎于房地产商的趋利心理。在房价飞涨情况下，面对巨大的利益诱惑，卖房人往往甘愿承担违约风险，从倒卖房屋中赚取差额利润。在房屋的买卖和交付方面都不甚规范，从而导致纠纷的发生。

 

对于此类案件，法官认为应完善购房合同备案制度。例如将不良发展商信息登记备案等，增加其违规成本，在源头上遏制一房两卖甚至多卖现象的发生。房屋买卖双方也应尽量订立书面的协议，细化合同条款，特别是发生转让等特殊情况下，更要具体条款的内容。

 

谁是房子真正的主人

 

2002年11月无锡某银行与丁某夫妇签订了个人购房借款合同，约定如下：丁某夫妇向银行借款43万元用以购置房屋，某置业公司为该借款的保证人并承担连带保证责任。不料想，一年后，银行方就再没有收到丁某夫妻的按揭款项，遂向法院提起诉讼。

 

然而，在庭审中，丁某夫妇却向法院表示购买该房屋并非其本意，而是丁某在某置业公司任职期间，置业公司要求其帮忙贷款购买，并承诺一旦将房屋转卖后即给丁某夫妇一定的好处费。该公司还承诺由此产生的一切法律责任由公司方承担，购房贷款亦由其按月归还。但是，该置业公司在将此房屋抬高价格转卖给他人后，生意遭遇瓶颈，在对涉案房屋进行一年的按揭之后，再无能力按照先前的约定按月支付购房贷款，遂出现了上述一幕。

 

虽然丁某夫妇与某置业公司达成的内部协议属实，但法院认为，该协议对第三方银行来说并无约束力，丁某夫妇应根据借款合同的约定履行还款义务。

 

此类案件的形成原因多在于银行审核不严。银行对贷款的审核不严，对借款人资信能力缺乏有效的调查核实方法，导致大批资信能力不高甚至冒名的借款人顺利取得借款。一些房地产公司作为贷款担保方，以虚假销售的方式，冒用他人名义套取贷款，名义上的借款人本身没有得到贷款，也未得到房屋，故不能主动承担还款义务。

 

针对此类情况，银行方面应严格审查贷款人资信能力。对贷款人的资信情况和还款能力作严格审查，这是杜绝房贷黑洞最有效的方式。与此同时，建设、国土等相关部门也要严把房产预售关，完善购房合同备案制度。比如，未缴清地价款的一律不予办理房产预售登记。