蒋某、冷某（夫妻关系）、陈某以冷某名下房屋为抵押向银行借款，由于债务人均未按时偿还贷款，银行起诉至法院，双方在法院达成调解协议，法院作出调解书，内容如下：蒋某欠银行借款本金280000元及利息，于2010年1月31日前还清；冷某以其个人房产为上述借款中的180000元借款作抵押担保，银行对冷某提供的抵押物在其担保范围内享有优先受偿权；陈某自愿对借款中100000元借款（冷某以房产抵押担保的除外）及其利息承担连带保证担保责任。由于蒋某、冷某、陈某均未按期履行生效法律文书确定的义务，银行向法院申请执行。

 

因三被执行人未能自动履行，银行向法院申请对被执行人冷某提供抵押担保的房产进行评估拍卖。法院依法裁定拍卖被执行人冷某的房产。经过两次公开拍卖，买受人何某以最高价560000余元竞买购得该房屋。由于蒋某、冷某还有其他债务，并且债权人已经通过诉讼并在法院申请执行，冷某的房产拍卖后，均提出参与分配拍卖款的申请，债权总标的额已超过房产拍卖款。但该房屋系冷某婚前个人财产，其与父母和子女居住在内，且冷某父母没有其他房屋居住，冷某认为如搬出必须按照其要求来解决他们的居住问题。在多次协商未果的情况下，被执行人冷某及其同住家属拒不迁出房屋。

 

在执行过程中，对是否能够强制被执行人冷某及其同住家属腾空房屋，合议庭产生两种意见：第一种意见认为，不能采取强制执行措施，因为被执行人父母并非本案当事人，必须由买受人另行提起排除妨碍诉讼，取得对冷某父母强制执行的依据。第二种意见认为，可以直接采取强制措施，无需买受人另行诉讼。

 

一、关于法院能否直接强制执行问题

 

对于房屋拍卖后，法院是否可以直接强制被执行人同住家属腾空房屋，并未有明确规定。但笔者同意第二种意见，法院可以直接采取强制措施。《最高人民法院关于执行设定抵押房屋的规定》第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”既然抵押房产可以通过公开拍卖实现债权人合法权益，买受人也是通过合法程序购得房产，法院就应当将房屋交付给买受人，如果由此让买受人承担起另一起诉讼的重责，笔者认为，对买受人显失公平，同时也严重浪费诉讼资源。

 

虽然笔者认为法院可以直接强制被执行人及其家属腾空房屋，但要遵循相关司法解释规定的程序，给与被执行人及其同住家属法定期限的宽限期。根据《最高人民法院关于执行设定抵押房屋的规定》第二条规定：“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。”

 

如宽限期届满，被执行人及其同住亲属仍拒不迁出房屋，依照《最高人民法院关于执行设定抵押房屋的规定》第三条的规定：“上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。”即修订后的《民事诉讼法》第二百二十六条，关于强制迁出房屋或者强制退出土地的相关规定。虽然此规定并未明确将被执行人同住亲属作为强制对象，但依据体系和目的解释，笔者认为司法解释上述二、三条规定已经给予法院在执行过程中，房屋拍卖后强制腾空房屋的权力，这就无需房屋买受人另行提起排除妨碍诉讼，这样既能实现买受人的买卖合同权利，又能实现债权人合法权益，有效节省诉讼资源。

 

二、关于如何解决被执行人同住家属居住问题

 

如何解决被执行人及其家属的居住问题，是本案执行另一个难点。《最高人民法院关于执行设定抵押房屋的规定》第三条第二款规定，“强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房”。但考虑到本案需要解决居住的对象是被执行人父母，两位老人没有其他经济来源，故笔者认为，首先要采用在拍卖款中扣留部分款项作为安置款，让被执行人自行落实居住问题。如果被执行人无法自行解决或者不予配合，申请执行人或者执行法院提供一定期限的临时住房，租金可以从房屋拍卖价款中扣除。

 

临时住房的标准应当依据《最高人民法院关于执行设定抵押房屋的规定》第四条规定，临时住房的房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》所规定的人均廉租房租住房面积标准确定。临时住房的租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，产生的租金由被执行人承担，可以在房屋拍卖价款中扣除。

 

本案在执行过程中，被执行人父母情绪激动，上述情况法院如果不能妥善处理，很可能会引发恶性事件。本案经多方、多次协调，最终由被执行人利用安置款自行解决居住问题。虽然本文中，笔者对本案涉及的相关法律规定和程序进行了梳理，但法院在处理此类案件时，不仅要遵循法律规定，还要考虑个案的特殊性和风险，尽量避免使用强制手段，秉持能动司法的理念，积极发挥主观能动性，综合各种手段化解矛盾，防止就案办案、简单机械处理，导致矛盾激化，衍生出信访、闹访等影响社会和谐稳定的事件。