在我国，拖欠建设工程款的现象一直阻碍着建筑行业的发展，而我国的建筑市场是以农民工为主要劳动力的。因此，长期拖欠工程款必然会导致承包人无力支付工资，危及建设工人的生存利益。农民在社会结构中所处的弱势地位，使得他们权益得不到保障时引发的社会后果就更加严重；再则，建设市场的“卖方市场”现状导致承发包双方地位明显的不平等，以致在建设工程合同中权利义务严重的不对等，扰乱了市场经济秩序，传统的公平正义原则受到了挑战。为了矫正失衡之正义天平，《合同法》第286条创设了“建设工程优先受偿权”制度，最高人民法院随后做出相关司法解释，以期解决建筑市场存在的上述问题。由于立法和司法解释均未就该权利的权利属性、效力范围、实现方式等关键问题做出明确具体的规定，引发了学界不休的争论，也导致实践中理解不一，司法实务中难以操作。由此导致了权利行使的巨大成本，除了发包方破产之情形外，承包方鲜有主动行使此项权利的。

 

经笔者对建筑行业的调查，很多单位坦言自己从来没有行使过这项权利，而且笔者搜集到的建设工程的相关法院判决，原告大多数都是直接提起了工程款支付请求权之诉，极少有申请行使优先受偿权的，也只有在发包方的破产还债程序中，才能看到工程款的优先受偿性。而调查过程中，90%的说自己单位从来就没有行使过这项权利，对于这项对他们极其有利的条款，其中还有10%的人根本就不知道其存在。探究其原因，很大程度上是因为法条的规定和立法的善意并没有真正的为相关权利人服务，所以才如此的沉寂。对于建设工程优先受偿权，当前最重要的是保证《合同法》的规定能在实践中落实，首先就是减少权利人的诉累。这些需要司法解释和其他配套的措施来保障，因此，立法、司法、行政监管以及市场中的各权利主体均应该有所作为，使良法能真正的治理社会。

 

承包人优先受偿权的目的在于使承包人的特殊债权可以优先于发包人的其他债权以该建设工程优先得到清偿，甚至可以基于其物权性对建设工程的受让人（如前文讲到的为了经营而购买商品房的投资人）主张此项权利。在保护承包人权利的同时，也会使发包人的其他债权人、建设工程的受让人的权利出于动荡状态，随时都可能因承包人行使优先受偿权而受到侵害，危害了交易安全和当事人的信赖利益。为避免因承包人行使优先受偿权而危及第三人的利益，就需要采取一定的措施将优先受偿权存在的事实公之于众，使得其他人在进行与该工程有关的交易时，能够合理预测交易的后果，避免因无知而在承包人行使优先受偿权时损害自己的利益。因此，建议将不动产变动登记对抗适用于建设工程优先受偿权行使程序，这样第三人在与建设工程所有人为法律行为之时就可以通过查阅有关的登记文件，得知在建设工程上是否存在承包人优先受偿权，从而指导自己的行为，有效地保护自己的利益，实现对交易安全和秩序的维护。

 

至于登记机关，从经济效益和方便管理的原则出发，笔者认为应将建设工程所在地的房屋管理部门作为登记部门，这样方便承发包双方履行登记手续，也方便登记部门对登记的管理和第三人的查阅。再有就是在登记的程序上，笔者建议采用法国的“二次记录保存制”。[1]虽然两次登记比较麻烦，但是对于保障施工人的优先权来说是非常完善和必要的。

 

最后是关于建设工程优先受偿权的性质界定的问题。由于立法中没有明确规定建设工程优先受偿权的性质，才导致学界对此争论不休和司法操作中的困难，并且权利的性质也影响到了其受偿的顺位。因此，建议在以后修订立法的时候将建设工程优先受偿权的性质予以明确界定。依现有法律程序，由于没有规定法院在拍卖程序中的职权，申请拍卖的权利形同虚设，优先权人不得不进行对人诉讼，本来是物权的优先权不得不借助债权的方式来行使。未来立法明确法院的职权和权利行使的具体程序，法院依权利人的申请拍卖建设工程的条件，以减少当事人的诉累和节约司法成本。

“徒法不足以自行”。作为执法者的行政机关在执法工作中要强化自己的监督职能，对于市场自行调节不能解决的问题要及时的予以干预，相关部门要加强监管的力度。首先要严把审批关，对于自有资金不足的项目坚决不予审批。政府有关部门应对建设单位上报的项目进行严格审查，根据“先落实资金，后上项目”的原则，严格审查上报项目的资金落实情况，资金不落实不审批，对抽逃资金的要追究法律责任，审批后增加概算扩大工程规模的责令补充资金或停止扩大规模。因主管部门审查不力，导致不良后果的，也要追究主管部门和主办人员的行政责任。坚决查处发包方要求承包方垫资、带资的现象，并严格的予以处罚。同时加强市场监管力度，整顿和规范市场经济秩序。各级计划、和建设部门都要认真执行国务院关于整顿和规范市场经济秩序的决定，依法查处招标投标活动中的违法违规行为，严格依法行政，并把清欠工程款当作一项任务来抓。针对国家机关拖欠工程款严重的现状，上级主管机关要加大监督力度，对相关的责任人和主要负责人予以严肃的行政处分，使得权责统一，要坚决杜绝所谓的“政绩工程”和“面子工程”。

 

作为市场主体的承发包双方，也应提高自己的职业素养，做到“重合同，守信用”，加强行业自律净化市场环境，也可以引入企业信用等级评定制度，加强对企业失信行为的约束。

 

 

参考文献：

 

[1]即在建设工程施工开始时，由建筑物所在地的民事法院依照职权指定的鉴定人到现场亲自察看所有人声称具有图纸的施工现场情况，并在工程开始以前作出记录，该记录被称为第一次记录。在工程完工后至迟在6个月内由同样依职权指定的鉴定人验收，为第二次记录，并且以第一次记录登记之日起保存其优先权，但优先权的总额不得超过第二次记录所确定的价值，即优先权行使的范围为笔录所确认的价值以及合理的增加值。