[论文摘要] 离婚时按揭房归属问题是一个比较复杂的问题，除婚姻法解释三第十条规范之情形外，法律和司法解释对其他情形没有明确规定。本文提炼了影响按揭房归属判断的主要因素，包括双方约定情况、产权登记情况、双方身份关系状态、出资情况、裁判观念等，并对房屋归属问题进行了类型化思考，其中着重分析婚前购买按揭房，由双方筹措首付款并以一方名义签订合同支付首付款，婚姻期间由双方共同出资还贷，但产权登记于首付款支付方名下之情形。笔者认为该情形下，按揭房产权归属适用第十条之规定，至于首付款中由非显名方出资部分应纳入其出资总额计算参与房屋增值分配。增值部分根据双方各自出资比例进行分配，婚姻关系存续期间，如双方未约定实行分别财产制的，该期间的出资为一人一半。双方对房屋增值情况有争议的，可申请房屋价格评估。根据照顾女方利益的裁判原则，可在上述分配结果的基础上向女方适当倾斜。其他情形，可参照该情形之裁判思路。

近年来，房价不断飙升，房产在家庭财产中的地位越来越重要。离婚时按揭房的归属问题成为婚姻财产分割的焦点问题之一。《婚姻法》解释三专门就婚前以个人名义签合同、以个人财产支付首付款，婚后以夫妻共同财产还贷，但房产登记于首付款支付方名下这种典型情形下按揭房的归属问题进行了规定。仔细品读，笔者发现影响离婚时按揭房归属的因素有当事人约定情况、产权登记情况、出资情况、还贷情况、身份关系状态等。《婚姻法》解释三第十条并未穷尽离婚时按揭房归属问题，并且该条第二款第二句关于增值补偿的规定是原则（照顾女方和子女）性的，在法律适用中会引起争议。笔者认为，有必要结合审判实践和解释三，就该问题进行深入而全面的研究。

一、离婚时按揭房权属纠纷的疑难问题

（一）影响按揭房权属判断的主要因素

实践中，主要有如下几个因素影响按揭房权属判断：

1、登记情况。根据《物权法》、《房屋登记办法》等规定，按揭房所有权的设立、变更应依法登记，房屋所有权证书是产权证明。按揭房登记在谁的名下，就应推定为谁所有。

2、身份关系。按揭房是在婚前购买的，还是婚后购买的。按揭房产权证书是婚前取得还是婚后取得。

3、出资情况。按揭房首付款是由一方出资的，还是共同出资的。婚后还贷是一方出资，还是双方出资的。

4、约定情况。对按揭房权属是否有约定，约定为一方所有，还是共同所有。

5、公平观念。在对按揭房产权归属缺乏统一规范的情况下，裁判者的公平观念会影响判断，如形式公平者会更倚重权属登记状况，而实质公平者会更看重出资情况。

（二）按揭房权属纠纷的主要情形

实践中，除解释三第十条规范之情形外，主要有以下疑难情形特别值得研究。

类型一：产权登记在一方名下（1）婚前购买按揭房，由双方筹措首付款，以一方名义签订购房合同并支付首付款。婚姻期间，由双方共同出资还贷，但产权登记于支付首付款方名下；

（2）婚姻期间购买按揭房，由双方共同出资交纳首付款和还贷，但产权登记在一方名下。

类型二：产权登记在双方名下婚前购买按揭房，由一方出资支付首付款，产权登记在双方名下。婚后，继续由该方以个人财产还贷。

二、解决疑难问题的思路和对策建议

（一）法院解决离婚时按揭房权属纠纷的原则

1、合法原则。关于离婚时按揭房归属问题，除解释三第十条规范之情形外，婚姻法及其司法解释均无相关规定，但《物权法》和《房屋登记办法》等法律法规关于房屋产权登记的规定可作为确定此类纠纷的基本法律依据，另外各地省（市）高院制定的相关司法意见具有重要参考价值。

2、公平原则。目前我国婚姻法对离婚财产加强了对妇女的财产权益保护，这既符合国情，也有利于婚姻中男女的实质平等。

3、便于执行原则。在审判时，法官要结合案件具体情况，充分考虑裁判后在实际执行中可能遇到的阻碍因素。

（二）解决离婚时按揭房权属纠纷的对策建议

情形一：婚前购买按揭房，由双方筹措首付款，以一方名义签订购房合同并支付首付款。婚姻期间，由双方共同出资还贷，但产权登记于支付首付款方名下。

这种情形在当前“限购令”全面推行的政策背景下明显增多。

笔者认为，该情形与解释三第十条规范之情形在形式上是完全相同的，并不因为另一方参与首付款筹措而在购房合同签订人、缴款凭据交款人等方面与之有所不同。故而，在该按揭房产权归属问题上应与之遵循同样的规则即适用解释三第十条之规定。

那么，对首付款中由非显名方出资部分如何得到补偿呢？解释三第十条没有规定。实践中，方法有二：一是由显名方（产权登记方）对首付款中非显名方出资部分全额返还（相当于无偿借款使用），不作补偿。笔者认为，这与非显名方出资目的是根本相违背的，并且非显名方因参与出资而可能实际上失去了重新购房的机会；二是将首付款中由非显名方出资部分纳入非显名方出资总额中参与房产增值的分配。笔者认为，这符合非显名方参与首付款筹措的根本目的。

试举一例：甲男乙女于2006年10月登记结婚，甲在婚前（2006年3月）按揭购买房屋一套，合同约定价格为100万元，首付款30万元，甲出资25万元，乙出资5万元，以甲的名义签订购房合同。婚后双方以夫妻共同财产偿还了剩余部分的贷款及其利息（共90万），但办理的产权证书上仅记载甲为房屋所有人。2010年10月甲诉至法院要求与乙离婚。法院委托房产评估公司对房屋价格进行评估，确定该房屋在评估日期2010年10月31日的市场价格为150万。

甲乙双方以夫妻共同财产还贷应推定为各出资1/2。故而甲乙在婚前及婚姻存续期间分别出资70万元和50万元，出资比例为7：5，增值分配分别为（150—120）*７0／120=17.5万元和（150—120）*50／120=12.5万元。甲若要取得涉案房屋，应返还乙５0万元出资及其增值12.5万元，两项合计62.5万元。并且，法官可依照具体案件，根据适当照顾女方的原则，判决甲向乙支付超过62.5万元款项。

笔者认为，婚姻法解释三在明确了离婚时按揭房产权归属的情况下，要将重点放在增值问题上。近年来，房价节节攀高，通膨预期上升，一些省市法

院相关司法意见将上述情形中投资于房产资金的增值部分不予充分考虑是不妥当的。

情形二：婚姻期间购买按揭房，由双方共同出资，产权登记在一方名下。

这种情形在实践中比较少见。因为在婚姻存续期间，由双方共同出资支付首付款并签订合同的，在办理房屋产权证时，无一方赠与之公证，房产管理部门就房屋产权登记于一方名义的申请不予受理。如果经过赠与公证，房产管理部门将房产登记于一方名下，该房产应为被赠与方即产权登记方的。

不过，在实践中也可能存在如下情形：婚姻存续期间，一方瞒着对方用夫妻共同财产购买按揭房，以其个人名义签订合同交纳首付款，又用夫妻共同财产还贷，在房屋产权登记时虚开单身证明或利用房管部门审查不严之机，将房屋产权登记于其名义。按照《婚姻法》及其相关司法解释，此种情形应认定为夫妻共同所有，并不因为产权登记在谁名下而有所不同。但离婚财产分配时，原则上将房屋产权判给登记方，由其向对方作出返还出资及其增值分配额，总额为房产增值后的一半。

情形三：婚前购买按揭房，由一方出资支付首付款，房屋产权登记在双方名下。婚后，并继续由该方以个人财产还贷。

这种情形在实践中比较少见。因为，如果由一方出资支付首付款并以其名义签订合同的，房屋产权登记时如无赠与公证，不太可能将房屋产权登记于双方名下。如有赠与公证，应视为双方同意将该房产作为共有。婚后，首付款支付方以个人财产继续还贷，法院裁判时，可参照解释三第十条，明确房屋产权证书上载明的份额，并由双方协商房屋产权归属，若双方协商同意将产权判归首付款、房贷支付方，由该方对另一方进行补偿，补偿标准为产权份额＊（首付款/首付款+已还贷款）＊增值额。若双方协商同意将产权判归非首付款、还贷支付方，由该方对首付款、还贷支付方补偿和返还其所支付比例的首付款和已经全部支付的房贷款，并进行增值分配，补偿标准为增值额—己方应得补偿额。

试举一例：甲男乙女系男女朋友关系，甲方于2006年3月10日与开发商签订购房合同并支付首付款10万（合同总价30万）购买A房屋。在房产登记前，甲乙商量将房产登记为双方共同所有（各占1/2），经过赠与公证，房产按照约定进行了登记。婚后，继续由甲以个人财产还贷10万，剩余20万未还。2010年1月1日，双方诉讼离婚，经协商该房屋估价为40万。

情形1：将房产判给甲所有，甲对乙方如何返还和补偿？

按照上述阐释，甲对乙方返还和补偿应为1/2＊10+1/2＊（10/10+10）＊（40-30）=5+2.5=7.5万。甲方就剩余20万元房贷继续向银行偿还。

情形2：将房产判给乙所有，乙对甲方如何返还和补偿？

按照上述阐释，乙对甲方返还和补偿应为（1/2＊10+10）+（10—2.5）=15+7.5=22.5万。乙方就剩余20万元房贷向银行偿还。

三、余论

离婚时按揭房归属牵涉到银行利益，如房产登记为个人所有，判归个人所有的，实际减损了还贷能力，增加了银行的经营风险。特别是法院将房产判归给非房产登记方的情形，涉及到银行转按揭等问题，对银行利益影响更大。法院在裁判时应注重银行利益的考量，以便案件日后更好地执行。