原告夏某与被告钱某于2006年签订一份房屋买卖合同，合同约定被告钱某将现有的位于城镇的正在翻建的房屋西侧的一上二两间卖与原告夏某，东侧的两间自家居住，协议中约定，购房款为16万元，原告夏某在双方签订协议时时首付10万元，在交付房屋钥匙时给付5万元，余款1万元待被告钱某将房屋产权证交给原告时一次性付清。如果一方违约，支付违约金10万元。2007年4月，被告钱某将房屋钥匙交与夏某，随后夏某一家搬入居住。2008年9月，被告钱某办理了房屋产权证，但东西两侧房屋证书的名字都是钱某。此后原告夏某知道后，多次要求钱某交付房屋产权证书及土地证书未果，原告无奈遂起诉要求被告交付房屋产权证书及土地使用权证书，并支付约定违约金10万元。

 

被告钱某辩称当时将房屋证书都办理在一个人的名下是考虑政策优惠的，之后双方因谁支付办证费用协商不成，遂没有办理过户。被告认为违约金太高，请求法院予以调整。

 

本案审理中对违约金是否应调整，如何调整，出现两种不同的意见。

 

第一种认为，合同是双方当事人的真实意思表示，双方合法自愿约定的违约金，就是为了促使合同的及时履行，根据合同自由原则，本案中约定违约金属于惩罚性的，被告是故意违约，为了维护交易安全和诚实信用，其请求减低违约金的要求不应得到支持，应当支付全部违约金。

 

第二种意见认为，权利不能滥用，合同自由原则是受合同正义原则约束的，本案中的违约金明显过高，当事人已经提出调整请求，法院就应该根据实际损失情况，兼顾合同履行情况、当事人双方过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以适当调整。

 

笔者基于以下几点赞同第二种意见。

 

一、本案的法律关系

 

本案法律关系简单，主要就是原、被告之间的房屋买卖合同关系。基于该法律关系，按约定卖方被告钱某的义务主要有：交房义务、房屋质量担保义务、房屋瑕疵担保义务、办理过户登记义务、交付房屋产权证书等义务。买方原告夏某的义务：按照合同约定支付价款。

 

二、房屋买卖合同是否有效

 

双方买卖的标的物是位于城镇的房屋，买卖双方的协议是在双方平等自愿的基础上签订的，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，因此该房屋买卖协议合法有效。双方当事人应按照诚实信用原则，遵守协议约定，及时履行自己的义务，否则要承担相应的责任。

 

三、法律依据

 

《民法通则》第112条第2款规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。《合同法》第114条第2款规定，约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法解释二》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”

 

四、卖方被告钱某是否违约？

 

违约分为实际违约和逾期违约，实际违约又分为根本违约（或全部违约）、不完全履行（或部分违约），不完全履行又分为迟延履行、不适当履行等。迟延履行是指合同中没明确履行期限，但在债务人催告后，仍不履行的行为。在本案中房屋买卖合同上明确写明，卖方交付给买方房屋产权证时，买方给付余款一万元。这个条款隐含的内容就是卖方要自己办理好过户登记，一切办好之后交付给买方。被告钱某以不能就办理过户登记的费用达成协议为由不办理过户，明显属于违约。但被告已经交付了房屋，履行了房屋买卖合同中的主要义务。合同中没有约定何时交付房屋产权证书，在原告催告后，被告没有交付房产证，属于实际违约中的迟延履行，而且是附随义务中的迟延履行。

 

五、被告违约，原告有何损失？

 

虽然因为被告违约行为使得原告无法拥有自己购房的房屋的产权证书，但是原告早已实际居住使用该房屋，原告既不需要转让该房屋又不需要用该房屋抵押等，所以原告并无实际损失。

 

六、无实际损失违约金调整

 

合同法遵循当事人意思自治，约定违约金是一种违约责任形式，只要合同一方当事人违约，就应该按照支付违约金。我国的违约金是补偿性为主，惩罚性为辅，违约金的调整方法既要以弥补当事人损失为原则，又要体现一定的惩罚性。即便守约一方无实际损失，只要双方约定违约金作为一种违约责任形式，守约方就可以要求违约方支付违约金。

 

法律赋予人们权利的同时，也给人们设定相应的义务，权利不也能滥用。《合同法》规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少,这体现了合同正义原则适度限制合同自由原则的立法思想。本案原告无实际损失，而双方约定的违约金是10万元，约定明显比实际损失高，因此被告向法院提出调整违约金的要求，法院就应该根据实际情况予以裁决。

 

因此本案最终要综合考虑合同的履行情况以及当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量予以适当减少违约金。