在房价居高不下的今天，买房是家庭最重要的支出，姑苏法院对涉及二手房买卖的案件进行梳理，发现在二手房买卖中，经常出现签约后因房屋小瑕疵而心有不甘导致毁约的现象。   

案例一：小王与小吴是一对70后的夫妻，2013年为了改善住房条件，经多方挑选，看中了某小区的房子，并在2013年6月17日于房产中介处与卖方刘先生签订了《房屋买卖合同书》，约定房款总价为172.5万在6月27日之前办理网签手续，任何一方违约应赔偿购房款总额20%给对方。在支付了1万元定金后，小王父母发现房子外部阳台有水泥存在剥落现象，经考虑再三，小王和父母在6月22日至刘先生家中协商该事宜但没有成功，小王告知卖方房子不买了。刘先生在2013年8月将该房屋出售给其他人，网签价格为150万。刘先生于2014年1月28日起诉至法院要求小吴与小王承担34万元的违约金。

案例二：黄先生是一个公司的老板，为了给孩子买个学区房，2013年5月19日与钱女士在中介公司签订《房屋买卖合同书》约定，黄先生购买钱女士所有的本市某小区的一处房屋，房屋总价209万元，黄先生当天支付定金5万元，并约定在7月20日前办理网签与资金托管手续，如有违约则应承担房屋总价10%的违约金。然而黄先生在网签前至房屋现场再次查看时发现房屋墙壁存在裂缝，故与卖方协商降价或者维修，钱女士未予同意，故黄先生没有办理网签手续，也没有解除双方间的房屋买卖合同。在此情况下，上述房屋至今仍未出售。钱女士在2014年2月13日起诉到法院要求黄先生支付迟延付款滞纳金及合同约定的违约金共计20余万元。

经法院判决，上述两案例中买方均违反了《房屋买卖合同》中己方的义务，应按约承担违约责任，但因买方均提出要求法院对违约金进行调整，法院根据卖方损失大小、买方过错程度大小等对违约金进行了调整，第一个案例中判决小王夫妇承担违约金1.5万元，第二个案例中判决黄先生承担违约金8万元。

法官提醒：上述两起案件中违约金数额相差较大，主要原因在于，小王夫妇俩及时通知卖方大大减少了双方的损失，而黄先生迟迟没与卖方解除合同给卖方造成了较大的损失。在二手房买卖中，应注意以下几点：首先，看房、定房及签订协议均应慎之又慎，不仅要看房屋位置、房间布局，更要注重细节，如订立合同之初，买方能够更加仔细的观察房屋内外，就可以避免退房现象的出现。其次，合同签订后只要没有法律规定的情形即对双方产生约束力，双方均应诚信履约。最后，在买房人不愿离继续履行合同的情况下，卖方亦有减少损失的义务，买方并不必然承担合同约定的违约金数额。