房主陈某和租户王某约定租户不得将房屋擅自转租他人，但王某在未经陈某同意的情况下将房屋转租给了高某。得知房子并非王某本人所有，高某便将王某告上法庭，要求王某返还费用。近日，启东市人民法院作出一审判决，驳回高某的诉讼请求。

 

因为经营之需，经人介绍，高某与王某相识。据高某陈述，王某曾称自己在汇龙镇公园中路有一处门面房，可以转让给高某。2013年3月，双方签订转让该处门面房的合同，约定转让费为12万元，房租7万元，合计19万元，合同时间自签订日起至当年年底。双方还约定，2014年度的合同签订事宜由王某负责，如因故不能签订，由王某承担转让费及装修费等共计13万元。

 

同年11月，高某得知该处门面房系第三人陈某所有，陈某曾将房屋租给王某女儿，合同期至13年12月31日，并约定王某女儿不得将房屋转租或转让他人。因为三方协商未能达成一致意见，12月31日，高某自行搬离了讼争门面房，并于2014年1月2日向法院提出诉讼，要求王某返还转让费13万元。

 

启东法院审理认为，本案被告王某在未取得房屋所有人同意的情况下签订转让合同将讼争房屋转租给原告高某的行为，虽然违反了其与房屋所有人陈某关于房屋不得转让的约定，但被告已按约履行了房租给付义务，且陈某从2013年11月份知道转租之事至今亦未提出合同无效之异议，应视为同意转租。故不属于恶意串通损害第三人利益的情形。原被告双方签订的合同系双方真实意思表示，是契约自由的体现，未损害他人利益且未违反法律的强制性规定，应当认定有效。至于被告违反约定转租系被告与第三人之间的权利义务关系，不影响原被告之间的合同，且案涉合同实际已履行完毕，原告要求返还转让费的诉请无事实和法律依据，故依法驳回了原告的诉请。

 

法官说法

 

据本案承办法官王珊珊介绍，转租合同是承租人将依照租赁合同取得的对物的占有、使用、收益权转移给次承租人享有，这并不构成租赁物的处分，未发生物权的变动。本案中，原、被告签订的名为转让合同，实为房屋转租合同。

 

王珊珊表示，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此规定在于保障出租人的合法权益，出租人在知道或者应当知道承租人转租房屋之日起六个月内提出异议。陈某从2013年11月份知道转租之事至今亦未提出合同无效之异议，应视为同意转租。